Neoprávnená stavba

Dobrý deň,

Na základe Vašej otázky ohľadne neoprávnenej stavby postavenej na pozemku, ktorého ste spoluvlastníčkou, Vám zasielame nasledovné stanovisko:

Pokiaľ Váš sused postavil stavbu na pozemku, ktorého nie je vlastníkom, bez toho aby mal na to právo, ide o tzv. neoprávnenú stavbu v zmysle § 135c zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v platnom znení (ďalej len „OZ“).

Nešpecifikujete, aký charakter má stavba, ktorú sused na pozemku postavil. Neoprávnenou stavbou v zmysle § 135c OZ je len taká stavba, ktorá spĺňa pojmový znak nehnuteľnosti podľa § 119 ods. 2 OZ, teda je spojená so zemou pevným základom. Pokiaľ by na pozemku bola zriadená napr. iba plechová garáž, prenosný altánok a pod., v tom prípade by bolo možné sa domáhať ochrany vlastníckeho práva k pozemku odstránením týchto stavieb podľa § 126 OZ.

Ak však ide o neoprávnenú stavu podľa § 135c OZ, zákon ponúka tieto možné riešenia tejto situácie:

1. Možnosť domáhať sa, aby súd nariadil odstránenie stavby na náklady vlastníka stavby.
2. V prípade, ak by odstránenie stavby nebolo účelné a vlastník pozemku s tým súhlasí, môže súd rozhodnúť aj tak, že ju prikáže za náhradu do vlastníctva vlastníkovi pozemku.
3. Súd môže usporiadať pomery medzi vlastníkom pozemku a vlastníkom stavby aj inak, najmä tiež zriadiť za náhradu vecné bremeno, ktoré je nevyhnutné na výkon vlastníckeho práva k stavbe. Súd však nemá možnosť na základe § 135c OZ priznať vlastníkovi stavby vlastnícke právo k pozemku, tak ako o to Váš sused má záujem. Je na zvážení a dohode, či by sa sused neuspokojil iba so zriadením vecného bremena, práva prechodu, ktoré by mu zabezpečilo nevyhnutný prístup k stavbe.

Pokiaľ nie, tak prevod vlastníctva pozemku na suseda je možný len na základe dohody, a to medzi ním a všetkými spoluvlastníkmi dotknutého pozemku. Ako jedna zo spoluvlastníčok pozemku však máte možnosť aj predať susedovi svoje spoluvlastnícky podiel, avšak len za predpokladu, že ho najskôr ponúknete na predaj ostatným spoluvlastníkom, keďže títo majú zo zákona k Vášmu spoluvlastníckemu podielu predkupné právo. Týmto spôsobom by ste sa odplatne „zbavili“ spoluvlastníctva k pozemku, čo však nie je ideálne z hľadiska toho, že chcete v budúcnosti na tomto pozemku stavať. Najvhodnejším riešením by pre Vás bolo získať výlučné vlastnícke právo k pozemku, na ktorom chcete stavať a ktorý je teraz v spoluvlastníctve viacerých osôb (odkúpiť ho) a dohodnúť sa následne so susedom – vlastníkom neoprávnenej stavby -  na odplatnom zriadení vecného bremena – práva prechodu cez Váš pozemok k jeho stavbe. V budúcnosti by ste tak či tak museli riešiť spoluvlastnícke vzťahy k pozemku, ak by ste na ňom chceli začať stavať.

Ak by ste boli výlučnou vlastníčkou pozemku, prichádzalo by možno do úvahy aj riešenie podľa bodu 2 - za predpokladu, že neoprávnenou stavbou je rodinný dom a vy by ste s tým súhlasila, súd by Vám ho mohol prikázať do vlastníctva.

Z Vašej otázky však nie je celkom zrejmé usporiadanie vlastníckych práv k pozemku, nakoľko uvádzate, že z dotknutého pozemku, ktorý ste zdedili, je Vaša len časť a ďalšia časť má 11 spoluvlastníkov. Nie je možné, aby jeden a ten istý pozemok bol z časti vo výlučnom vlastníctve jednej osoby a z časti v spoluvlastníctve viacerých osôb. Bolo by potrebné preto zanalyzovať, či nejde o dva rozličné pozemky.

V každom prípade máme za to, že najoptimálnejším riešením je cesta dohody s ostatnými spoluvlastníkmi a susedom. Táto však závisí od mnohých okolností, vrátane finančnej situácie zúčastnených strán.

Odporúčame Vám preto obrátiť sa na advokáta v mieste Vášho bydliska, ktorý po zanalyzovaní všetkých okolností prípadu a mnohých relevantných informácií, ktorými nedisponujeme, Vám bude vedieť poradiť, prípadne Vás zastupovať pri rokovaniach o uzavretí vhodnej dohody s ostatnými dotknutými osobami.

S pozdravom,

Redakcia ADVOKATnaWEBE.sk