Výpoveď nájmu nebytového priestoru dojednaného na určitý čas

Dobrý deň,

na základe Vašej otázky Vám predkladáme nasledovné stanovisko:

Nájom a podnájom nebytových priestorov upravuje zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v platnom znení (ďalej len „zákon o NP“).

V súlade s ustanoveniami zákona o NP je potrebné odlišovať nájomnú zmluvu dohodnutú:

-          na neurčitý čas, alebo

-          na určitý čas.

Nájomný vzťah založený na určitý čas v zásade končí uplynutím doby, na ktorú bol nájom nebytového priestoru dojednaný. Zákon o NP však ustanovuje podmienky, za ktorých splnenia môže prenajímateľ alebo nájomca vypovedať aj nájomnú zmluvu dohodnutú na neurčitý vzťah.

Okrem iného v zmysle § 9 ods. 3 písm. a) zákona o NP nájomca môže písomne vypovedať zmluvu uzavretú na určitý čas pred uplynutím dojednaného času, ak stratí spôsobilosť prevádzkovať činnosť, na ktorú si nebytový priestor najal.

Pokiaľ ide o stratu živnostenského oprávnenia, tak nie je rozhodujúce, či k strate spôsobilosti prevádzkovať živnosť došlo bez zavinenia živnostníka, alebo či túto stratu zaviní živnostník svojím správaním, konaním či nekonaním. Podstatné je, že spôsobilosť na vykonávanie živnosti živnostník stratil.

Podľa § 57 ods. 1 zákona č. 455/1991 Zb. o živnostenskom podnikaní (živnostenský zákon) v platnom znení živnostenské oprávnenie zaniká

1. smrťou fyzickej osoby (živnostníka), ak nepokračujú v živnosti dedičia alebo správca dedičstva; oprávnenie však zanikne najneskôr uplynutím lehoty uvedenej v § 13 ods. 5,
2. zánikom právnickej osoby, ak nejde o prípady podľa § 14 a 15,
3. uplynutím času, ak živnostenské oprávnenie bolo vydané na určitý čas,
4. rozhodnutím živnostenského úradu o zrušení živnostenského oprávnenia podľa § 58,
5. ak to ustanoví osobitný zákon,
6. uplynutím lehoty povoleného prechodného alebo trvalého pobytu podnikateľa alebo jeho zrušením,
7. dňom uvedeným v oznámení o ukončení podnikania; to neplatí, ak živnostenský úrad začal konanie o zrušení živnostenského oprávnenia podľa § 58 ods. 1 písm. c) alebo § 58 ods. 2 písm. a).

V znení Vašej otázky ste uviedli, že nebolo možné pokračovať v živnosti, nakoľko Vaše podnikanie bolo stratové a tak ste sa rozhodli svoju živnosť ukončiť. Predpokladáme, že Vaše živnostenské oprávnenie zaniklo, resp. zanikne dňom uvedeným v oznámení o ukončení podnikania. Tento deň je potrebné považovať za deň, kedy ste stratili spôsobilosť prevádzkovať živnosť.

Počnúc od tohto dňa môžete ako nájomca písomne vypovedať nájomnú zmluvu uzatvorenú na určitý čas aj pred uplynutím dojednaného času nájmu, nakoľko došlo k naplneniu zákonnej podmienky pre ukončenie nájomnej zmluvy v súlade s § 9 ods. 3 písm. a) zákona o NP.

Výpovedná lehota je tri mesiace, ak ste sa s prenajímateľom v nájomnej zmluve nedohodli na inej dĺžke výpovednej lehoty. Výpovedná lehota sa počíta od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede.

Zo súdnej praxe (R 3/1997) vyplýva, že účastníci zmluvného vzťahu o nájme a podnájme nebytových priestorov podľa zákona o NP môžu dohodnúť aj kratšiu výpovednú lehotu ako tri mesiace, inak platnú vtedy, ak sa zmluvné strany nedohodnú inak.                           

S pozdravom

Redakcia ADVOKATnaWEBE.sk