Oprávnenie jedného z podielových spoluvastníkov stavať dom na spoločnom pozemku; zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva

Dobrý deň,

na základe Vašej otázky ohľadom nakladania s pozemkom v podielovom spoluvlastníctve viacerých spoluvlastníkov zaujímame nasledujúce stanovisko:

Právna úprava vzťahov medzi podielovými spoluvlastníkmi určitej veci je zakotvená v ustanovení § 137 a nasl. zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov (ďalej len „Občiansky zákonník“). Podľa ustanovenia § 139 ods. 2 Občianskeho zákonníka „o hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov. Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa väčšina alebo dohoda nedosiahne, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek spoluvlastníka súd.“ Vo všeobecnosti tak platí, že o spôsobe nakladania so spoločnou vecou by sa podieloví spoluvlastníci mali v prvom rade dohodnúť, v prípade, ak sa nedohodnú o spôsobe nakladania so spoločnou vecou sa rozhodne „hlasovaním“, pričom počet hlasov pripadajúci na každého spoluvlastníka sa určí podľa veľkosti ich spoluvlastníckych podielov. Z uvedeného teda vyplýva, že Vy ako spoluvlastník s najväčším spoluvlastníckym podielom môžete sama rozhodnúť, ako sa bude s dotknutým pozemkom nakladať.

V tejto súvislosti však ešte považujeme za potrebné poukázať na ustanovenie § 139 ods. 3 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého „ak ide o dôležitú zmenu spoločnej veci, môžu prehlasovaní spoluvlastníci žiadať, aby o zmene rozhodol súd“. Toto ustanovenie Občianskeho zákonníka umožňuje menšinovým spoluvlastníkom brániť sa proti svojvôli väčšinového spoluvlastníka, ale iba v obmedzenom rozsahu ohľadom dôležitých zmien spoločnej veci. Na druhej strane však máme za to, že postavenie stavby na pozemku v podielovom spoluvlastníctve takouto dôležitou zmenou je a vo Vami opísanom prípade menšinoví spoluvlastníci majú právo domáhať sa, aby  o tejto zmene rozhodol súd. Akým spôsobom v tejto veci súd rozhodne závisí od konkrétnych okolností prípadu.

Zároveň v tejto súvislosti ešte poukazujeme na ustanovenie § 141 ods. 1 Občianskeho zákonníka, v zmysle ktorého „spoluvlastníci sa môžu dohodnúť o zrušení spoluvlastníctva a o vzájomnom vyporiadaní; ak je predmetom spoluvlastníctva nehnuteľnosť, dohoda musí byť písomná“. V prípade, ak sa spoluvlastníci na zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva nedohodnú, tak na návrh ktoréhokoľvek z nich rozhodne v tejto veci súd (nikoho nemožno nútiť, aby proti svojej vôli zostal podielovým spoluvlastníkom veci). Pri rozhodovaní o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva postupuje v súlade s ustanovením § 142 ods. 1 Občianskeho zákonníka, a to tak, že „prihliadne pri tom na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Ak nie je rozdelenie dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom; prihliadne pritom na to, aby sa vec mohla účelne využiť a na násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom. Ak vec žiadny zo spoluvlastníkov nechce, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov.“ Z citovaného ustanovenia vyplýva, že v prípade podania návrhu na zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva môže súd rozhodnúť niektorým z nasledujúcich spôsobov:

1. spoločný pozemok sa reálne rozdelí medzi jednotlivých spoluvlastníkov podľa veľkosti ich spoluvlastníckych podielov, čím vzniknú viaceré samostatné pozemky s jedným výlučným vlastníkom;
2. spoločný pozemok sa rozdelí na dva samostatné pozemky, pričom jeden bude vo výlučnom vlastníctve väčšinového spoluvlastníka a druhý zostane v podielovom spoluvlastníctve menšinových spoluvlastníkov;
3. spoluvlastnícky podiel menšinových spoluvlastníkov súd prikáže do výlučného vlastníctva väčšinového spoluvlastníka (ten sa stane výlučným vlastníkom celého pozemku) za náhradu vyplatenú menšinovým spoluvlastníkom;
4. spoločný pozemok sa predá a výťažok z tohto predaja sa rozdelí medzi podielových spoluvlastníkov v pomere podľa veľkosti ich spoluvlastníckych podielov (tento spôsob prichádza do úvahy iba vtedy, ak by spoločnú nehnuteľnosť nechcel žiaden z podielových spoluvlastníkov).  

Posúdenie otázky, akým konkrétnym spôsobom by súd v takejto právnej veci mohol rozhodnúť však závisí od posúdenia konkrétnych okolností prípadu súdom. Na tomto mieste však ešte poukazujeme na:

- ustanovenie § 142 ods. 2 Občianskeho zákonníka

„Z dôvodov hodných osobitného zreteľa súd nezruší a nevysporiada spoluvlastníctvo prikázaním veci za náhradu alebo predajom veci a rozdelením výťažku.“ (čo sa rozumie dôvodom hodným osobitného zreteľa zákon bližšie nekonkretizuje a posúdenie tejto otázky zákon ponecháva na súd);

- ustanovenie § 142 ods. 3 Občianskeho zákonníka

„Pri zrušení a vyporiadaní spoluvlastníctva rozdelením veci môže súd zriadiť vecné bremeno k novovzniknutej nehnuteľnosti v prospech vlastníka inej novovzniknutej nehnuteľnosti.“           

S pozdravom

Redakcia ADVOKATnaWEBE.sk