Predkupné právo

Dobrý deň,

Na základe Vašej otázky ohľadne predkupného práva Vám zasielame nasledovné stanovisko:

K Vami uvádzanej problematike sa môžeme vyjadriť v zmysle v súčasnosti platnej právnej úpravy. Predkupné právo je inštitút občianskeho práva a znamená, že nadobúdateľ veci je povinný pred tým, ako by chcel vec ďalej scudziť, ponúknuť ju na predaj tomu, od koho ju nadobudol. Primárne sa predkupné právo vzťahuje na kúpnu zmluvu (teda predaj veci), avšak podľa odbornej literatúry je možné ho dohodnúť aj pre prípad iného spôsobu scudzenia veci ako predajom, teda je možné pripustiť, že sa dá platne dohodnúť aj pre prípad darovania nehnuteľnej veci, i keď vo Vašom prípade zrejme nešlo o darovaciu zmluvu, ale o dohodu v rámci konania o dedičstve.

Pri predkupnom práve je potrebné rozlišovať, či je dojednané ako právo záväzkové alebo ako právo vecné. Rozdiel medzi týmito pojmami spočíva v tom, že pokiaľ je predkupné právo zriadené ako záväzkové právo, zaväzuje len toho, kto vec nadobudol a má povinnosť ju ponúknuť na predaj. Jeho smrťou toto právo zaniká a neprechádza na jeho právnych nástupcov. Pokiaľ je predkupné právo dojednané ako vecné právo, vzťahuje sa nie na osobu, ale na danú nehnuteľnosť, a teda zaväzuje aj právnych nástupcov toho, kto má povinnosť sľúbiť vec na predaj. Predkupné právo ako vecní právo sa však nadobúda až vkladom do katastra nehnuteľností, teda je potrebný úradný zápis, aby vzniklo, nestačí dohoda.

Preto je vo Vašom prípade nevyhnutné v prvom rade rozlíšiť, či predkupné právo bolo zriadené ako záväzkové právo, alebo ako vecné právo, i keď citácia z Vašej otázky „Ustupujúcemu dedičovi patria predkupné a iné nároky podľa citovaného zákona pozemnoknižným zaistením...“ by mohla svedčiť v prospech toho, že by sa mohlo jednať o vecné právo, a teda že na Vás prešlo. Avšak nevieme, o akom „citovanom“ zákone sa na tomto mieste hovorí a nepoznáme kompletný obsah listín vzťahujúcich sa na danú nehnuteľnosť a záznamy v pozemkovej knihe. Nakoľko z Vašej otázky vyplýva, že uznesenie Štátneho notárstva je z roku 1957, bolo by potrebné sa bližšie oboznámiť so všetkými dokumentami a až následne vec posúdiť s ohľadom na legislatívu platnú v rozhodujúcom období, ktorá sa nemusí stotožňovať so súčasnou právnou úpravou.

Pokiaľ ide o plombu v katastri nehnuteľností, z § 44 ods. 1 zákona č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností vplatnom znení vyplýva, že „Správa katastra najneskôr v pracovný deň nasledujúci po dni, keď jej bola doručená zmluva, verejná listina alebo iná listina na zápis vkladom alebo záznamom, alebo ak sa začalo katastrálne konanie o oprave chyby v katastrálnom operáte alebo konanie o proteste prokurátora, vyznačí plombu o zmene práva k nehnuteľnosti alebo o začatí katastrálneho konania o oprave chyby alebo o začatí konania o proteste prokurátora na liste vlastníctva alebo v pozemkovej knihe, alebo v železničnej knihe; túto plombu zruší vykonaním vkladu alebo záznamu, alebo právoplatným rozhodnutím o zamietnutí návrhu na vklad, alebo právoplatným rozhodnutím o zastavení konania, alebo právoplatným rozhodnutím o oprave chyby v katastrálnom operáte alebo právoplatným rozhodnutím, ktorým sa nevyhovuje protestu prokurátora.“

Plomba teda slúži skôr na to, aby informovala o tom, že nehnuteľnosť alwbo vlastník je dotknutý ďalšou zmenou, ktorá má prebehnúť.

Katastrálny zákon pozná ešte zápis tzv. poznámky. Podľa § 39 ods. 1 katastrálneho zákona „Na základe oznámenia súdu alebo iného štátneho orgánu, alebo na návrh iného oprávneného podľa osobitných predpisov správa katastra zapíše do katastra najmä poznámku o začatí konania o súdnom výkone rozhodnutia predajom nehnuteľnosti, o začatí exekúcie predajom nehnuteľnosti, o vyhlásení konkurzu proti vlastníkovi nehnuteľnosti, o začatí vyvlastňovacieho konania a o predbežnom opatrení, ktorým sa zakazuje nakladať s nehnuteľnosťou.“ Podľa ods. 2 tohto ustanovenia „Správa katastra vyznačí v katastri poznámku aj o tom, že hodnovernosť údajov katastra o práve k nehnuteľnosti bola spochybnená.“

Spôsoby a možnosti, ako sa domôcť určitého zápisu do katastra nehnuteľností sú teda obmedzené a na to, aby bolo možné jednozačne určiť, či niektorý z týchto spôsobov prichádza vo Vašom veľmi špecifickom prípade do úvahy je potrebné, aby sa právnik detailne oboznámil so všetkými listinami, informáciami o nehnuteľnosti, zápismi v pozemkovej knihe alebo katastri, a následne po zanalyzovaní celého prípadu Vám bude vedieť kvalifikovane poradiť, či Vám zákon priznáva k danej nehnuteľnosti nejaké nároky, a ak áno, akou cestou sa ich domôcť – predbežným opatrením, občianskoprávnou žalobou alebo inak. Treba brať do úvahy aj vtedajšiu platnú právnu úpravu (pri zodpovedaní otázky čo sa myslí predkupnými a „inými“ nárokmi). Je nutné posúdiť, či sa je možné domáhať určenia neplatnosti darovacej zmluvy (čo uvádzate ako „odvolanie proti darovaniu na syna“), či v danom prípade došlo k rozporu s nejakými právnymi predpismi pri tomto darovaní.

Za tým účelom Vám preto odporúčame obrátiť sa na advokáta v mieste Vášho trvalého bydliska.

S pozdravom,

Redakcia ADVOKATnaWEBE.sk