Výstavba rodinného domu na pozemku v podielovom spoluvlastníctve

Dobrý deň,

Na základe Vašej otázky ohľadom usporiadania vlastníckych práv k pozemku zaujímame nasledujúce stanovisko:

K otázke č. 1 (Je možné odkúpiť podiel 3/8 po nezistenom vlastníkovi v správe SPF a stať sa tak väčšinovým vlastníkom?):

Pozemkom z nezisteným vlastníkom sa v zmysle platnej právnej úpravy rozumejú pozemky, ktorých vlastník buď nie je známy vôbec, alebo ktorých vlastník je síce známy, ale ktorého miesto trvalého pobytu alebo sídlo nie je známe, pričom tieto pozemky musia byť na základe ROEP zapísané do katastra nehnuteľností (ustanovenie § 13 a § 8 ods. 1 písm. c) a d) zákona č. 180/1995 Z. z. o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom v znení neskorších predpisov).

V zmysle ustanovenia § 13 zákona č. 180/1995 Z. z. o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom v znení neskorších predpisov (ďalej len „Zákon o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom“) pozemky s nezisteným vlastníkom spravuje a nakladá s nimi Slovenský pozemkový fond (ďalej len „SPF“). SPF je pri takejto správe a nakladaní s pozemkami nezistených vlastníkov viazaný predovšetkým práve ustanoveniami Zákona o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom a iných všeobecne záväzných právnych predpisov (viď. ustanovenie § 16 ods. 1 písm. b) Zákona o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom“).

Podľa ustanovenia § 19 ods. 3 Zákona o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom „fond môže previesť vlastníctvo k pozemkom uvedeným v § 16 ods. 1 písm. b) a c) (aj k pozemkom s nezisteným vlastníkom) na osoby, ak dôvodom prevodu je:

a)      účel, na ktorý možno pozemok vyvlastniť podľa osobitného predpisu;

b)      rozhodnutie o zriadení priemyselného parku podľa osobitného predpisu;

c)       usporiadanie vlastníctva k pozemkom zastavaným stavbami do 24. júna 1991 na účely poľnohospodárskej výroby;

d)      usporiadanie vlastníctva k pozemkom zastavaným stavbami vo vlastníctve štátu slúžiacim ozbrojeným silám Slovenskej republiky.“

V súlade s ústavnou zásadou zakotvenou v ustanovení čl. 2 ods. 2 Ústavy SR, podľa ktorej „štátne orgány môžu konať iba na základe ústavy, v jej medziach a v rozsahu a spôsobom, ktorý ustanoví zákon“ SPF, ako štátny orgán, je povinný pri nakladaní s pozemkami s nezisteným vlastníkom postupovať tak, ako to výslovne zákon stanovuje.

Z uvedeného vyplýva záver, že SPF môže pozemky s nezisteným vlastníkom previesť do vlastníctva inej osoby iba v prípade, ak v danom konkrétnom prípade bude naplnený niektorý z dôvodov prevodu podľa citovaného ustanovenia § 19 ods. 3 Zákona o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom.

Výstavba rodinného domu podľa nášho názoru nenapĺňa znaky žiadneho z dôvodov prevodu podľa citovaného ustanovenia, a teda máme za to, že SPF Vám spoluvlastnícke podiely, ktoré spravuje a ktorých vlastníci nie sú známi, nemôže odpredať.

K otázke č. 2 (Je možné postaviť RD na príslušnej parcele v zmysle GP, ak nebude zrušené podielové spoluvlastníctvo a budem väčšinový majiteľ v zmysle ot.1.):

V rámci žiadosti o stavebné povolenie, podľa ustanovenia § 58 ods. 2 zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon) v znení neskorších predpisov (ďalej len „Stavebný zákon“) „stavebník musí preukázať, že je vlastníkom pozemku alebo že má k pozemku iné právo podľa § 139 ods. 1 tohto zákona, ktoré ho oprávňuje zriadiť na ňom požadovanú stavbu“.

Vy, ako podielový spoluvlastník, sa na účely stavebného konania považujete za vlastníka dotknutého pozemku v zmysle citovaného ustanovenia Stavebného zákona.

Podľa ustanovenia § 139 ods. 1 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov (ďalej len „Občiansky zákonník“) „o hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov. Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa väčšina alebo dohoda nedosiahne, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek spoluvlastníka súd.“ Zároveň Vás však na tomto mieste chceme upozorniť, že v prípade, ak sa jedná o dôležitú zmenu veci (čo výstavba rodinného domu na spoločnom pozemku nepochybne je), tak v zmysle ustanovenia § 139 ods. 3 Občianskeho zákonníka môžu prehlasovaní spoluvlastníci žiadať, aby o tejto zmene rozhodol súd.

Upozorňujeme, že v zmysle bežnej praxe stavebných úradov tieto v prípade, ak nebude zrušené podielové spoluvlastníctvo k danému pozemku, nevydajú stavebníkovi stavebné povolenie bez preukázania súhlasu všetkých spoluvlastníkov so zriadením stavby na tomto pozemku. Osoby, ktoré prichádzajú do úvahy ako dedičia po zomrelom podielovom spoluvlastníkovi Vám však takýto súhlas so zriadením stavby na spoločnom pozemku v súčasnej dobe ešte dať nemôžu, a to z toho dôvodu, že tieto osoby sa podielovými spoluvlastníkmi stanú až právoplatnosťou rozhodnutia súdu alebo notára o vyporiadaní dedičstva po danom poručiteľovi. Inými slovami, tieto osoby sú v súčasnej dobe len potenciálnymi dedičmi, ktoré ešte nemôžu s predmetom dedičstva disponovať. Podľa našich informácií je takáto prax stavebných úradov bežná, avšak tento postup nemá oporu v platnom právnom poriadku.

K otázke č. 3 (Môže príslušný súd za okolností uvedených vyššie (viď situácia) rozhodnúť o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva (ak neprebehlo dedičské konanie na strane odporcov) a zároveň nebudem väčšinový vlastník?)

Podľa ustanovenia § 142 ods. 1 Občianskeho zákonníka „ak nedôjde k dohode, zruší spoluvlastníctvo a vykoná vyporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka súd“.

Vo všeobecnosti platí pravidlo, že súd je povinný rozhodnúť o každom doručenom návrhu na začatie konania, čo inými slovami znamená, že v prípade, ak súdu bude z Vašej strany doručený návrh na zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva k danému pozemku, tak tento súd je povinný tento návrh prejednať a rozhodnú o ňom.

Návrh na zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva je v zmysle platnej právnej úpravy oprávnený podať výlučné podielový spoluvlastník danej veci, avšak iba v prípade, že medzi podielovými spoluvlastníkmi nedôjde k dohode o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva. Tento návrh smeruje vždy voči všetkým ostatným podielovým spoluvlastníkom.

Vo Vami opisovanej situácii na tomto mieste vzniká problém, že za súčasného stavu nie je možné určiť osoby, voči ktorým by mal takýto návrh smerovať. Uvedené vyplýva z toho, že pôvodný podielový spoluvlastník je nebohý a v súčasnej dobe ešte nie je uzatvorená otázka, kto z potenciálnych dedičov sa skutočne stane právnym nástupcom (dedičom) nebohého spoluvlastníka.

V zmysle ustanovenia § 79 ods. 1 v spojitosti s ustanovením § 42 ods. 3 zákona č. 99/1963 Zb. Občiansky súdny poriadok v znení neskorších predpisov (ďalej len „Občiansky súdny poriadok“) je povinnou obsahovou náležitosťou každého návrhu na začatie konania presná identifikácia účastníkov konania.

V prípade, ak by ste návrh na zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva k danému pozemku podali ešte pred tým, než by bolo ukončené dedičské konanie po nebohom spoluvlastníkovi, tak až do skončenia dedičského konania súd svoje konanie s najväčšou pravdepodobnosťou v konaní pokračovať nebude (§ 104 OSP).

K otázke č. 4 (aké riešenie by ste mi odporučili pre najrýchlejšie dosiahnutie môjho zámeru (kritérium je rýchlosť/čas)?)      

Na základe uvedených skutočností máme za to, že vo Vami opísanom prípade Vám neostáva nič iné ako počkať na ukončenie dedičského konania po nebohom podielovom spoluvlastníkovi.

Po skončení tohto dedičského konania Vám odporúčame podať na súde návrh na zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva, nakoľko podľa Príkazného listu riaditeľa SPF, dostupného tu: http://www.pozfond.sk/_documents/UsporiadanieVlastnictva/PRIKAZNY_LIST_2010_02.pdf, predmetom dohody o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva nemôže byť pozemok (resp. spoluvlastnícky podiel vo vlastnáctve nezisteného vlastníka. AK by ste SPF predložili návrh takej dohody, v zmysle tohto príkazného listu Vás SPF odkáže na konanie pred súdom o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva (čl. I ods. 2 príkazného listu).

S pozdravom,

Redakcia ADVOKATnaWEBE.sk