Podmienky vydržania nehnuteľnosti

Dobrý deň,

Na základe Vašej otázky ohľadom podmienok vydržania nehnuteľnosti zaujímame nasledujúce stanovisko:

Vydržanie je jedným zo spôsobov nadobudnutia vlastníckeho práva k veci. Pojmovo vydržanie predstavuje nadobudnutie vlastníckeho práva k určitej veci osobou, ktorá nie je jej vlastníkom, a to na základe pokojnej, oprávnenej a dobromyseľnej držby, ktorá trvala zákonom stanovenú dobu.

V právnom poriadku Slovenskej republiky je vydržanie upravené v ustanovení § 134 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov (ďalej len „Občiansky zákonník“), v zmysle ktorého „oprávnený držiteľ sa stáva vlastníkom veci, ak ju má nepretržite v držbe po dobu troch rokov, ak ide o hnuteľnosť, a po dobu desať rokov, ak ide o nehnuteľnosť“. V zmysle citovaného ustanovenia Občianskeho zákonníka podmienky platného nadobudnutia vlastníckeho práva vydržaním sú nasledujúce:

1. existencia dobromyseľnej oprávnenej držby u osoby, ktorá chce vlastnícke právo k veci vydržať (dobromyseľným oprávneným držiteľom veci je osoba, ktorá má predmetnú vec vo svojej moci, ovláda ju a nakladá s ňou v opodstatnenom presvedčení, že táto vec jej patrí);
2. táto dobromyseľná oprávnená držba musí nepretržite trvať zákonom stanovenú dobu (u nehnuteľností 10 rokov, pričom ešte poukazujeme na skutočnosť, že doba dobromyseľnej oprávnenej držby právneho predchodcu osoby, ktorá chce vlastnícke právo vydržať je možné započítať do doby trvania dobromyseľnej oprávnenej držby tejto osoby);
3. predmet, ktorý má byť predmetom vydržania musí byť na vydržanie spôsobilý (vydržaním nemožno nadobudnúť vlastnícke právo k veciam, ktoré môžu byť len vo vlastníctve štátu alebo zákonom určených právnických osôb – napr. nerastné bohatstvo, vodné toky, podzemné vody a i.)

Všetky hore uvedené podmienky musia byť splnené súčasne, aby vydržanie vlastníckeho práva mohlo byť považované za platné. Uvedené podmienky však predstavujú iba tzv. hmotnoprávne podmienky vydržania. Na vydržanie vlastníckeho práva sa vo všeobecnosti ešte vyžaduje ešte splnenie jednej procesnej podmienky, a to uskutočnenie vyhlásenia o nadobudnutí vlastníckeho práva vydržaním. 

Toto vyhlásenie o nadobudnutí vlastníckeho práva vydržaním sa v praxi robí notárskym osvedčením (notár o tomto vyhlásení spíše notársku zápisnicu, ktorá v prípade nehnuteľností je aj podkladom pre zápis nového vlastníka do katastra nehnuteľností). Podľa ustanovenia § 63 písm. a) zákona č. 323/1992 Zb. o notároch a notárskej činnosti (Notársky poriadok) v znení neskorších predpisov musí osoba, ktorá o sebe tvrdí, že splnila hore uvedené hmotnoprávne podmienky vydržania, notárovi pri spisovaní notárskej zápisnice o vydržaní predložiť:

1. vyjadrenia osôb, ktorým posledný zápis v katastri nehnuteľností preukazuje vlastnícke právo k nehnuteľnosti, alebo ich právnych nástupcov, ak sú tieto osoby známe, že nemajú k vzniku vlastníckeho práva výhrady;
2. vyjadrenie obce, v ktorej katastrálnom území sa nehnuteľnosť nachádza, že nemá k vzniku vlastníckeho práva výhrady;
3. vyjadrenie právnickej osoby, ktorá je príslušná na správu nehnuteľností podľa osobitného predpisu alebo má právo nakladať s nehnuteľnosťami podľa osobitného predpisu, že nemá k vzniku vlastníckeho práva výhrady.

Vo Vami opisovanom prípade to inými slovami znamená, že osoba, ktorá má záujem vydržať pozemok (akýkoľvek pozemok) si musí najprv zaobstarať vyjadrenie osoby, ktorá ako posledná je v katastri nehnuteľností zapísaná ako vlastník dotknutého pozemku, že k vydržaniu daného pozemku nemá výhrady. V prípade, ak takáto osoba už nežije, tak si musí zaobstarať súhlas jej právneho nástupcu, pokiaľ tento je známy. Ak osoba, ktorá má záujem vydržať pozemok takéto vyjadrenie notárovi nepreloží, tak notár vydržanie vlastníckeho práva neosvedčí.

V tejto súvislosti Vás ešte chceme upozorniť na skutočnosť, že v súčasnej dobe je z hľadiska vlastníckych vzťahov k nehnuteľnostiam rozhodujúci stav zapísaný v katastri nehnuteľností. Stav zapísaný v pozemkovej knihe už nemusí odrážať reálny stav a nemá právnu záväznosť. V tejto súvislosti je teda v prvom rade potrebné vykonať identifikáciu parciel zo stavu zapísaného v pozemkovej knihe na stav aktuálne zapísaný v katastri nehnuteľností. Rozhodujúce teda je, či Vaša stará matka je ako vlastník dotknutého pozemku zapísaná v katastri nehnuteľností, ako už bolo uvedené zápis v pozemkovej knihe nemá v tomto prípade právnu relevanciu.  

V prípade, ak Vaša stará matka nie je ako vlastník daného pozemku zapísaná v katastri nehnuteľností, tak osoba, ktorá má záujem dotknutý pozemok vydržať sa nemá ako dozvedieť, komu svedčil posledný zápis v katastri nehnuteľností, resp. kto je právnym nástupcom tejto osoby. V takom prípade bude potrebné Vás, ako právneho nástupcu Vašej starej matky, do katastra nehnuteľnosti zapísať, resp. oznámiť potenciálnemu nadobúdateľovi skutočnosť, že Vy ste právnym nástupcom Vašej starej matky.

Ďalší konkrétny postup pri riešení tejto záležitosti však závisí od konkrétnych okolností prípadu, ktoré nám nie sú známe. V tejto súvislosti Vám preto odporúčame, aby ste sa v prípade komplikácii obrátili na advokáta v mieste Vášho bydliska, predložili mu všetky relevantné doklady, on následne celú vec s odbornou starostlivosťou posúdi a odporučí Vám najvhodnejšie riešenie. 

S pozdravom,

Redakcia ADVOKATnaWEBE.sk