Usporiadanie vlastníckych vzťahov k stavbe a pozemku

Dobrý deň,

na základe Vašej otázky ohľadom usporiadania vlastníctva k pozemku Vám zasielame nasledovné stanovisko:

Pokiaľ podielový spoluvlastník vlastní iba jeden podiel, jednu časť nehnuteľnosti, môže nakladať iba s týmto podielom. To znamená, že ako jeden z podielových spoluvlastníkov nemôže previesť (predať, darovať) celú nehnuteľnosť, t.j. vrátane podielov, ktoré mu nepatria. Vyplýva to z jednej zo základných zásad práva, podľa ktorého nikto nemôže na iného previesť viac (práv), než sám má.

K Vašej druhej otázke ohľadne vydržania predmetného pozemku:

K tomu, aby ste mohli vydrzžať nehnuteľnosť, je potrebné, aby boli splnené tieto podmienky:

1. Existencia dobromyseľnej oprávnenej držby (t.j. Vy ako osoba, ktorá chce vec vydržať, musí byť dobromyseľným oprávneným držiteľom, musíte mať predmetnú vec vo svojej moci, ovládať ju a nakladať s ňou v opodstatnenom presvedčení, že táto vec Vám patrí)
2. Dobromyseľná oprávnená držba musí trvať minimálne 10 rokov – z Vašej otázky vyplýva, že ste sa vlastníčkou pozemku stali v roku 2001, ale už v roku 2002 došlo k zmene, čiže Vaša oprávnená dobromyseľná držba nehnuteľnosti netrvala zákonom stanovenú dobu, pokiaľ od roku 2002 viete, že vlastníkom pozemku je iná osoba; zákon však pripúšťa prirátať si do tejto doby aj dobu oprávnenej dobromyseľnej držby Vašej starej matky
3. Predmet vydržania musí byť na vydržanie spôsobilý, čo pozemok je.

K splneniu týchto podmienok musí pristúpiť ešte jedna, a to uskutočnenie vyhlásenia o nadobudnutí vlastníckeho práva vydržaním. Toto vyhlásenie o nadobudnutí vlastníckeho práva vydržaním sa v praxi robí notárskym osvedčením. Podľa ustanovenia § 63 písm. a) zákona č. 323/1992 Zb. o notároch a notárskej činnosti (Notársky poriadok) v znení neskorších predpisov musí osoba, ktorá o sebe tvrdí, že splnila hore uvedené hmotnoprávne podmienky vydržania – teda Vy, notárovi pri spisovaní notárskej zápisnice o vydržaní predložiť:

- vyjadrenie obce, v ktorej katastrálnom území sa nehnuteľnosť nachádza, že nemá k vzniku vlastníckeho práva výhrady;

- vyjadrenie právnickej osoby, ktorá je príslušná na správu nehnuteľností podľa osobitného predpisu alebo má právo nakladať s nehnuteľnosťami podľa osobitného predpisu, že nemá k vzniku vlastníckeho práva výhrady

- vyjadrenia osôb, ktorým posledný zápis v katastri nehnuteľností preukazuje vlastnícke právo k nehnuteľnosti alebo ich právnych nástupcov, ak sú tieto osoby známe, že nemajú k vzniku vlastníckeho práva výhrady.

Pokiaľ teda ide o to, koho vyjadrenia budete k predloženiu notárovi potrebovať, tak odpoveď závisí výlučne od toho, kto je uvedený ako vlastník/vlastníci pozemku v katastri nehnuteľností. Ak z 15/64 je to žijúci spoluvlastník, ktorého v otázke spomínate, tak áno, budete potrebovať aj jeho vyjadrenie. Okrem toho však budete potrebovať aj vyjadrenie spoluvlastníkov vlastniacich zvyšných 49/64. Pokiaľ títo už sú zosnulí, avšak napriek tomu stále figurujú ako vlastníci v katastri nehnuteľností, tento stav mal byť napravený práve výsledkami dedičského konania, kde by ako spoluvlastníci mali byť uvedení ich právni nástupcovia, dediči. Ak napriek tomu, že sú zosnulí podľa katastra vlastníkmi, nebol pozemok zahrnutý do prejednávania v rámci dedičského konania, ide zrejme o nedorozumenie, alebo pochybenie, ku ktorému sa však nevieme bližšie vyjadriť a ktoré sa dá napraviť konaním o znovuobjavenom dedičstve, zväčša však len na návrh a v odôvodnených prípadoch najmä na podnet súdu, notára, štátneho orgánu alebo orgánu územnej samospráv, aj bez návrhu.

Z vyššie uvedeného vyplýva, že nie je isté, či by sa Vám podarilo, aj za predpokladu, že podmienky vydržania by boli splnené, predložiť notárovi všetky potrebné vyjadrenia.  Ak by ste tak neurobili, notár by vydržanie osvedčiť nemohol, teda by k nemu nemohlo dôjsť.

Z Vašej otázky nie je zrejmé, akým spôsobom konkrétne došlo k tomu, že ste boli od roku 2001 vlastníčkou nehnuteľnosti (predpokladáme, že aj zapísanou v katastri nehnuteľnosti na základe darovacej zmluvy), avšak v roku 2002 došlo k zmene. Môžeme sa iba domnievať, že išlo o konanie o obnovenej evidencii pozemkov podľa zákona č. 180/1995 Z. z. , výsledkom ktorého bol Register obnovenej evidencie pozemkov (ROEP), na základe ktorého potom katastrálny úrad vykonal zmeny zápisov o vlastníkoch nehnuteľnosti v katastri. Ak je tomu tak, už v rámci tohto konania majú dotknuté osoby isté možnosti vyjadriť sa k plánovaným zmenám v evidencii pozemkov, podať námietky, alebo aj požiadať o osvedčenie vydržania nehnuteľnosti. Predpokladáme, že ste tak neurobili.

Keďže prípad, ktorý popisujete, je značne komplexný a zložitý, vyžaduje si preskúmanie súvisiacich podkladov z katastra, prípadne listín a zmlúv a detailné posúdenie všetkých okolností prípadu, odporúčame Vám obrátiť sa na advokáta v mieste Vášho bydliska, ktorý Vám môže po zanalyzovaní celej situácie odborne poradiť a prípadne Vás aj zastupovať v styku s orgánmi verejnej správy alebo pri rokovaní so spoluvlastníkom / spoluvlastníkmi predmetného pozemku.

Z nášho pohľadu však  pre vývoj situácie ako kľúčové vidíme to, aby bolo jasné, kto sú všetci spoluvlastníci daného pozemku. Tieto vzťahy je potrebné vyriešiť, a to aj v záujme žijúceho spoluvlastníka 15/64 podielu, pretože do budúcna sám nemôže nakladať s celým pozemkom. Je dôležité, aby osoby vedené ako spoluvlastníci v katastri nehnuteľnosti nimi aj naozaj boli, resp. v prípade, že zomreli, je dôležité aby sa údaj o spoluvlastníkoch nahradil na základe výsledkov dedičského konania novým údajom o ch právnych nástupcoch. Pravdepodobne by táto vec mala byť riešená v súčinnosti s notárom, ktorý prejednával dedičstvo po zosnulých a ktorý tento pozemok do tohto dedičstva nezahrnul, bližšie však poradiť pri tejto sume informácií, ktoré máme, nemôžeme. Kým nie sú jasní všetci spoluvlastníci, s pozemkom nie je možné nakladať. Žijúci spoluvlastník môže nakladať len so svojím podielom.

Keď už bude zrejmé, kto sú spoluvlastníci, najjednoduchšia cesta by prirodzene bola dohodnúť sa s nimi na odkúpení alebo darovaní pozemku. Pokiaľ to však nebude možné, je otázne tiež to, či by ste vedeli aj splniť podmienky vydržania, minimálne kvôli získaniu potrebných vyjadrení. Pre konzultáciu ohľadne tohto Vám odporúčame obrátiť sa na notára.

Podľa nášho názoru však situáciu, pokiaľ je s ňou nespokojný, bude musieť riešiť žijúci spoluvlastník/spoluvlastníci. Má možnosť v zmysle § 135c zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník podať žalobu na neoprávnenú stavbu, ktorou je stavba postavená na cudzom pozemku bez toho, aby mal na to vlastník stavby právo. Touto žalobou by sa mohol domáhať odstránenia stavby, čo by však súd nemusel vidieť ako účelné (nakoľko ide o plne funkčný a využívaný rodinný dom). Súd by mohol rozhodnúť tak, že prikáže stavbu za náhradu do vlastníctva vlastníkovi pozemku, ak s tým tento súhlasí, alebo usporiada pomery inak, najmä zriadením vecného bremena, teda zriadením práva prechodu, aby ste sa po jeho pozemku mohli dostať k svojmu domu. Toto vecné bremeno by musel vlastník pozemku strpieť.

Otázne však je, či by vlastník pozemku s takýmto typom žaloby vôbec uspel, nakoľko neuvádzate, kedy ste postavili dom – či v čase, keď ste boli vlastníčkou pozemku (tým pádom by v čase postavenia stavby nešlo o stavbu na cudzom pozemku), alebo skôr/ neskôr.

Pri našej odpovedi sme vychádzali výlučne zo znenia Vašej otázky, a ako sme už uviedli vyššie, vzhľadom na komplikovanosť situácie a množstvo nevyjasnených otázok odporúčame Vám jednoznačne nadviazať spoluprácu s advokátom.

S pozdravom,

Redakcia ADVOKATnaWEBE.sk