Vypratanie nebytového priestoru

Dobrý deň,

na základe Vašej otázky ohľadne vysťahovania nájomcu z nebytového priestoru Vám zasielame nasledovné stanovisko:

Úvodom treba povedať, že v  súčasnosti problém s nájomcami, ktorým z rôzneho dôvodu skončila nájomná zmluva, avšak nie sú ochotní vysťahovať sa z bytu či nebytového priestoru, narastá. Prenajímatelia sa mnohokrát rozhodnú riešiť problém svojpomocou, odpojením od elektrickej energie, kúrenia – a tým nepriamym donútením vysťahovať nájomcu, prípadne výmenou zámkov na vstupe do bytu či nebytového priestoru.

Je však potrebné povedať, že právne správnym postupom v tomto prípade je podanie žaloby o vypratanie nebytového priestoru, a to na okresný súd, v obvode ktorého má nájomca bydlisko, alebo ak nemá bydlisko, v obvode ktorého sa zdržuje, a pokiaľ ide o právnickú osobu, v obvode ktorého má sídlo.

V zmysle § 3 ods. 3 zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v platnom znení musí byť zmluva o nájme nebytového priestoru písomná, inak je neplatná. To znamená, že pokiaľ od roku 2009 nemáte s nájomcom uzatvorenú písomnú zmluvu, od tohto času nemôžeme hovoriť o tom, že by medzi Vami existoval platný nájomný vzťah. To znamená, že neexistuje právny titul, na základe ktorého nájomca užíva nebytový priestor. Tým by mala byť platná a účinná písomná nájomná zmluva, ktorú ako píšete, nemáte.

Máme za to, že pokiaľ sa nájomca zdržuje v nebytovom priestore protiprávne, bez nájomnej zmluvy, môžete podať žalobu o vypratanie nebytového priestoru bezodkladne. (Ak by voči Vám mal nájomca nejaké nároky finančného charakteru, ktoré Vy neuznávate, tieto si rovnako môže uplatniť žalobou. Súd následne posúdi opodstatnenosť týchto jeho nárokov v občianskom súdnom konaní.)

Ak by ste mali s nájomcom uzatvorenú platnú a účinnú nájomnú zmluvu, museli by ste najskôr mu dať z nájmu výpoveď, strpieť plynutie výpovednej doby (ktorá je tri mesiace, ak nie je dohodnuté v nájomnej zmluve inak), a až následne, pokiaľ by sa nájomca nevysťahoval, by ste mohli podať žalobu o vypratanie nebytového priestoru.

Po podaní žaloby o vypratanie nebytového priestoru prebehne občianske súdne konanie, výsledkom ktorého, pokiaľ budete úspešný, bude vydanie súdneho rozhodnutia, ktorým bude nájomcovi uložená povinnosť vypratať nebytový priestor. Keď toto rozhodnutie nadobudne právoplatnosť a vykonateľnosť, môžete posunúť vec na exekúciu, kde už exekútor zabezpečí nútený výkon tohto rozhodnutia, vyprataním nájomcu aj jeho vecí z nebytového priestoru.

Odporúčame Vám, aby ste zvážili nechať sa v celom občianskom súdnom ako aj následnom exekučnom konaní zastupovať advokátom.

Rovnako môžete podať žalobu o náhradu škody, pokiaľ sa chcete domáhať náhrady škody na nebytovom priestore, ktorú, ako uvádzate, nájomca spôsobuje úmyselne svojím konaním. Následne bude na Vás, aby ste v súdnom konaní preukázalo túto škodu, jej výšku a skutočnosť, že bola spôsobená nájomcom.

Predtým, ako podniknete tieto právne kroky, máte ešte možnosť vyzvať znova nájomcu na vypratanie sa z nebytového priestoru, čo Vám odporúčame v každom prípade urobiť písomnou formou. V tejto výzve môžete uviesť, že ak sa do Vami stanoveného termínu nevyprace, podávate bezodkladne príslušné žaloby.

Rovnako Vám dávame na vedomie, že poškodzovanie cudzej veci je trestným činom podľa § 245 zákona č. 300/2005 Z. z. Trestný zákon v platnom znení (ďalej len "TZ"). Rovnako je trestným činom neoprávnený zásah do práva k domu, bytu alebo nebytovému priestoru (§ 218 TZ). Samozrejme, posúdenie toho, či k týmto trestným činom skutočne došlo, je v rukách orgánov činných v trestnom konaní a v konečnom dôsledku súdu. Môžete zvážiť podanie trestného oznámenia, čo Vám  však samo o sebe nezabezpečí vypratanie nájomcu z nebytového priestoru. Ak však nájomcu vo vyššie uvedenej výzve o svojom zámere podať trestné oznámenie upovedomíte, môže to pôsobiť na nájomcu psychologicky a odradiť ho to od ďalšieho užívania nebytového priestoru.

Odporúčame Vám, ak sa tak rozhodnete, podať trestné oznámenie na neznámeho páchateľa, teda nie konkrétne na túto osobu nájomcu, i keď máte za to, že trestný čin spáchal on. V prípade, že by sa totiž spáchanie trestného činu týmto nájomcom nepreukázalo, nebude Vás možné stíhať pre krivé obvinenie, ak Vaše trestné oznámenie bude smerovať na neznámeho páchateľa.

S pozdravom,

Redakcia ADVOKATnaWEBE.sk