Možnosti vrátenia pozemkov vydržaných treťou osobou

Dobrý deň,

na základe Vašej otázky ohľadom možností vrátenia pozemkov vydržaných treťou osobou uvádzame nasledujúce stanovisko:

V úvode tohto vyjadrenia považujeme za potrebné zmieniť sa o samotnej podstate vydržania nehnuteľnosti.

Vydržanie je podľa právneho poriadku Slovenskej republiky jedným zo spôsobov nadobudnutia vlastníckeho práva k určitému predmetu vydržania, ktorým môže byť aj nehnuteľnosť. Podľa ustanovenia § 134 ods. 1 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov (ďalej len „Občiansky zákonník“) sa na platné vydržanie nehnuteľnosti vyžaduje, aby osoba, ktorá danú nehnuteľnosť chce vydržať splnila nasledujúce podmienky:

1. táto osoba musí mať dotknutú nehnuteľnosť v oprávnenej a dobromyseľnej držbe;
2. oprávnená a dobromyseľná držba dotknutej nehnuteľnosti musí trvať najmenej 10 rokov;
3. dotknutý pozemok musí byť spôsobilým predmetom vydržania (nesmie ísť o pozemok, ktorý môže byť podľa zákona len vo vlastníctve štátu alebo zákonom určených právnických osôb – napr. pozemok s prameňom minerálnej vody, resp. pozemok, na ktorom sa ťažia nerastné suroviny).

Čo sa týka podmienky uvedenej v bode č. 1. predchádzajúceho odseku, tak držbou sa vo všeobecnosti rozumie situácia, ak  držiteľ dotknutú nehnuteľnosť fakticky ovláda a nakladá s ňou ako so svojou vlastnou. Zároveň sa držba považuje za oprávnenú v prípade, ak držiteľ je presvedčený o tom, že mu táto nehnuteľnosť patrí, resp. ak si na túto nehnuteľnosť neuplatňuje právo iná osoba (v takom prípade sa držba považuje za dobromyseľnú).

Na platné vydržanie nehnuteľnosti sa podľa platnej právnej úpravy vyžaduje, aby oprávnený držiteľ urobil osobitné vyhlásenie o vydržaní pred notárom, ktoré tento notár osvedčí vo forme notárskej zápisnice. Oprávnený držiteľ musí v tomto vyhlásení o vydržaní výslovne vyhlásiť, že splnil podmienky vydržania podľa ustanovenia § 134 ods. 1 Občianskeho zákonníka (viď. hore) a súčasne musí notárovi predložiť dôkazy, ktoré potvrdzujú tvrdené skutočnosti. Vo vyhlásení oprávneného držiteľa o vydržaní je potrebné uviesť najmä nasledujúce skutočnosti:

-        okolnosti odôvodňujúce začatie oprávnenej držby k nehnuteľnosti alebo k právu zodpovedajúcemu vecnému bremenu;

-        skutočnosti preukazujúce trvanie oprávnenej držby;

-        skutočnosti preukazujúce nepretržitosť oprávnenej držby.

Podľa ustanovenia § 63 zákona SNR č. 323/1992 Zb. o notároch a notárskej činnosti (Notársky poriadok) v znení neskorších predpisov (ďalej len „Notársky poriadok“) je oprávnený držiteľ povinný predložiť notárovi pri vyhlásení o vydržaní nasledujúce dokumenty:

-        vyjadrenia osôb, ktorým posledný zápis v katastri nehnuteľností preukazuje vlastnícke právo k nehnuteľnosti alebo právo zodpovedajúce vecnému bremenu, alebo ich právnych nástupcov, ak sú tieto osoby známe, že nemajú k vzniku vlastníckeho práva alebo práva zodpovedajúceho vecnému bremenu výhrady;

-        vyjadrenie obce, v ktorej katastrálnom území sa nehnuteľnosť nachádza, že nemá k vzniku vlastníckeho práva alebo práva zodpovedajúceho vecnému bremenu výhrady;

-        vyjadrenie právnickej osoby, ktorá je príslušná na správu nehnuteľností podľa osobitného predpisu alebo má právo nakladať s nehnuteľnosťami podľa osobitného predpisu, že nemá k vzniku vlastníckeho práva alebo práva zodpovedajúceho vecnému bremenu výhrady (touto právnickou osobou sa rozumie napr. Slovenský pozemkový fond, ak sa vydržanie má týkať pozemkov neznámych vlastníkov, ktoré má tento orgán v správe).

V prípade, ak oprávnený držiteľ niektoré z týchto vyjadrení notárovi nepredloží, alebo vyjadrenie bude negatívne, tak notár vydržanie vlastníckeho práva neosvedčí.

Všetky doteraz uvedené podmienky musí splniť osoba, ktorá chce nehnuteľnosť vydržať, v opačnom prípade vydržanie nie je možné považovať za platné.

Vo svojej otázke však uvádzate, že ku pozemkom po Vašom starom otcovi už bolo v katastri nehnuteľností na základe vydržania zapísané vlastnícke právo v prospech tretej osoby. Podľa ustanovenia § 70 ods. 1 zákona č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (Katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov „údaje katastra uvedené v § 7 (vrátane údajov o vlastníkoch nehnuteľností) sú hodnoverné, ak sa nepreukáže opak“.

V prípade, ak o predmetné pozemky máte záujem, tak v zmysle citovaného ustanovenia Katastrálneho zákona Vám v súčasnej situácii neostáva nič iné, než vyvrátiť hodnovernosť údajov zapísaných v katastri nehnuteľností. Kataster nehnuteľností však zmenu údajov zapísaných v katastri v tomto prípade vykoná iba na podklade právoplatného rozhodnutia súdu. V tejto súvislosti bude potrebné, aby Vaša matka (ako dedič po Vašom starom otcovi) na príslušnom súde podala voči novému vlastníkovi žalobu o určenie vlastníckeho práva podľa ustanovenia § 80 písm. c) zákona č. 99/1963 Zb. Občiansky súdny poriadok v znení neskorších predpisov. Konkrétne v tomto súdnom konaní bude potrebné preukázať, že u nového vlastníka predmetných pozemkov neboli splnené podmienky na platné vydržanie týchto nehnuteľností (viď. úvod tejto odpovede).

Na základe skutočností, ktoré uvádzate vo svojej otázke sa ako pochybné javí, či držba predmetných pozemkov bola oprávnená a či trvala zákonom stanovenú dobu. Táto pochybnosť vychádza z Vami uvádzanej skutočnosti, že predmetné pozemky obhospodarovalo poľnohospodárske družstvo. V tejto súvislosti však bude potrebné skúmať, či nový vlastník o tejto skutočnosti vedel a či od tohto poľnohospodárskeho družstva poberal nejakú odplatu za používanie predmetných pozemkov. Konkrétne posúdenie tejto otázky však závisí od posúdenia konkrétnych okolností Vášho prípadu, ktoré na základe Vami uvádzaných informácií nám nie sú známe.

Na strane druhej však Vašu situáciu v prípade podania žaloby na súd môže skomplikovať skutočnosť, že predmetné pozemky mal v správe Slovenský pozemkový fond. Podľa ustanovenia § 13 zákona č. 180/1995 Z. z. o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom v znení neskorších predpisov Slovenský pozemkový fond o. i. spravuje pozemky s nezisteným vlastníkom a nakladá s týmito pozemkami. Z informácií, ktoré uvádzate vo svojej otázke vyplýva, že vo Vašom prípade by predmetné pozemky mohli byť práve pozemkami s nezisteným vlastníkom, pričom na platné vydržanie týchto pozemkov by postačovalo iba vyjadrenie Slovenského pozemkového fondu (vyjadrenie pôvodných vlastníkov by sa nevyžadovalo, nakoľko títo sú neznámi). Posúdenie tejto otázky však rovnako závisí od konkrétnych okolností Vášho prípadu ktoré nám nie sú známe.

Na tomto mieste ešte uvádzame, že za pozemky z nezisteným vlastníkom sa podľa ustanovenia § 13 zákona č. 180/1995 Z. z. o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom v znení neskorších predpisov považujú aj pozemky, ktorých vlastník je síce známy, ale miesto jeho trvalého pobytu nie je známe.

Na základe uvedených skutočností Vám odporúčame, aby ste sa v tejto veci obrátili na advokáta v mieste Vášho bydliska, poskytli mu všetky dostupné informácie a listiny. Tento advokát následne celú vec s odbornou starostlivosťou posúdi a odporučí Vám najvhodnejšie riešenie.

Čo sa týka lehoty na podanie žaloby o určenie vlastníckeho práva, tak vzhľadom na skutočnosť, že vlastnícke právo nepodlieha premlčaniu, tak túto žalobu je možné podať kedykoľvek. 

S pozdravom

Redakcia ADVOKATnaWEBE.sk