Železničná koľaj postavená na cudzom pozemku

Dobrý deň,

na základe Vašej otázky ohľadom železničnej koľaje postavenej na cudzom pozemku uvádzame nasledujúce stanovisko:

V úvode tejto odpovede chceme poukázať na skutočnosť, že slovenské súkromné právo je postavená na prísnom uplatňovaní zásady zmluvnej voľnosti. Aj keď táto zásada nie je v právnom poriadku Slovenskej republiky nikde výslovne uvedená, právna teória túto zásadu pozná a rozhodovacia prax súdov ju aj uplatňuje.

Každá zmluva je vo všeobecnosti súhlasným prejavom najmenej dvoch účastníkov, pričom prejav vôle každej zúčastnenej zmluvnej strany má rovnaký obsah. V rámci prejavu vôle pri uzatváraní zmluvy každý účastník vyhlasuje, že sa oboznámil s dojednanými zmluvnými podmienkami a že za týchto podmienok súhlasí s tým, aby mu vo vzťahu k ostatným zmluvným stranám vznikla nejaká povinnosť.

Podľa ustanovenia § 34 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov (ďalej len „Občiansky zákonník“) každý prejav vôle, ktorý smeruje ku vzniku nejakých povinností je tzv. právnym úkonom. Zákon však pre platnosť právneho úkonu vyžaduje splnenie určitých podmienok, a to konkrétne podľa ustanovenia § 37 ods. 1 Občianskeho zákonníka „právny úkon sa musí urobiť slobodne a vážne, určite a zrozumiteľne; inak je neplatný“. Z citovaného ustanovenia teda vyplýva, že pokiaľ zmluva nebude uzatvorená slobodne, tak táto zmluva je neplatná. Inými slovami nikoho nemožno proti jeho vôli donútiť uzatvoriť zmluvu, a to ani súdnou cestou.

Iná situácia by bola v prípade, ak by ste s prevádzkovateľom danej železničnej trate mali uzatvorenú Zmluvu o budúcej nájomnej zmluve, pričom prevádzkovateľ by v dohodnutej dobe konečnú nájomnú zmluvu neuzatvoril. V takom prípade by ste mali možnosť, ako osoba oprávnená zo zmluvy o budúcej zmluve, domáhať sa žalobou podanou na príslušnom súde, aby tento svojím rozhodnutím nahradil prejav vôle prevádzkovateľa (v súlade s podmienkami dohodnutými v zmluve o budúcej zmluve).

Na strane druhej však podľa ustanovenia § 43a ods. 3 písm. b) zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon) v znení neskorších predpisov (ďalej len „Stavebný zákon“) sa železničné dráhy považujú za stavbu, konkrétne za inžiniersku líniovú stavbu. Na umiestnenie stavby sa podľa Stavebného zákona vyžaduje, aby vlastník stavby mal ku pozemku, na ktorom je predmetná stavba postavená, „vlastnícke alebo iné právo“. Iným právom sa na tento účel rozumie najmä:

-        nájomné právo;

-        právo vyplývajúce z vecného bremena;

-        právo vyplývajúce zo zákona alebo iného právneho predpisu;

-        právo vyplývajúce z koncesnej zmluvy v rámci verejného obstarávania.

Keďže, ako uvádzate prevádzkovateľ železničnej trate žiadne iné právo k Vášmu pozemku nemá, tak po právnej stránke je možné danú železničnú trať považovať za neoprávnenú stavbu (bližšie informácie týkajúce sa vymedzenia pojmu neoprávnená stavba nájdete v tomto príspevku - http://www.e-pravo.sk/questions/view/700/garaz-postavena-na-cudzom-pozemku).

V súvislosti s neoprávnenou stavbou je vlastník pozemku oprávnený domáhať sa ochrany svojho vlastníckeho práva na súde, a to žalobou podanou podľa ustanovenia § 135c Občianskeho zákonníka. V tomto ustanovení sa výslovne úvádza:

㤠135c

(1)   Ak niekto zriadi stavbu na cudzom pozemku, hoci na to nemá právo, môže súd na návrh vlastníka pozemku rozhodnúť, že stavbu treba odstrániť na náklady toho, kto stavbu zriadil (ďalej len „vlastník stavby“).

(2)   Pokiaľ by odstránenie stavby nebolo účelné, prikáže ju súd za náhradu do vlastníctva vlastníkovi pozemku, pokiaľ s tým vlastník pozemku súhlasí.

(3)   Súd môže usporiadať pomery medzi vlastníkom pozemku a vlastníkom stavby aj inak, najmä tiež zriadiť za náhradu vecné bremeno, ktoré je nevyhnutné na výkon vlastníckeho práva k stavbe.“

Z citovaného ustanovenia vyplýva, že vlastník pozemku má primárne právo žalobou požadovať, aby neoprávnená stavba bola z jeho pozemku odstránená, a to na náklady vlastníka tejto stavby. V tejto súvislosti je však potrebné brať do úvahy skutočnosť, že neoprávnenou stavbou je železničná trať, a teda sa zrejme jedná o stavbu postavenú vo verejnom záujme. Odstránenie tejto stavby tak zrejme nebude účelné (najmä vzhľadom na verejný záujem).

Tu potom prichádza do úvahy postup podľa ods. 2 citovaného ustanovenia, kedy súd môže priznať stavbu do vlastníctva vlastníka pozemku za primeranú náhradu, avšak iba za podmienky, že vlastník pozemku s takýmto riešením súhlasí. Pre úplnosť ešte v tejto súvislosti dodávame, že vlastníkom železničnej trate môže byť aj fyzická alebo právnická osoba, avšak táto osoba musí následne plniť povinnosti podľa ustanovenia § 28 zákona č. 513/2009 Z. z. o dráhach a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov (ďalej len „Zákon o dráhach“).

Konečne v prípade, ak vlastník pozemku nebude s postupom podľa predchádzajúceho odseku súhlasiť, tak aj v takom prípade musí súd o tejto žalobe rozhodnúť, a to tak že pomery medzi dotknutými osobami upraví inak. Ako konkrétne sa tieto pomery majú upraviť však zákon výslovne nestanovuje (len príkladmo uvádza zriadenie vecného bremena na pozemku v prospech stavby za náhradu). Konkrétne riešenie však vždy bude závisieť od konkrétnych okolností prípadu, ktoré súd musí v súdnom konaní skúmať. Inými slovami konkrétny výsledok tohto súdneho konania nevieme predpovedať.

Výsledkom tohto súdneho konania však každopádne nebude uzatvorenie nájomnej zmluvy, pokiaľ s tým druha strana nebude súhlasiť (bolo by to v rozpore so zásadou zmluvnej voľnosti). V rámci tohto súdneho konania však môžete dosiahnuť to, že súd svojím rozhodnutím zriadi v prospech stavby vecné bremeno a uloží vlastníkovi trate povinnosť vyplatiť Vám kompenzáciu.

Nakoľko nám nie sú známe konkrétne okolnosti Vášho prípadu, tak Vám odporúčame, aby ste sa v tejto veci obrátili na advokáta v mieste Vášho bydliska, ktorý celú záležitosť s odbornou starostlivosťou posúdi a odporučí Vám najvhodnejšie riešenie.

Na záver si Vás ešte dovoľujeme upozorniť na skutočnosť, že vlastník pozemku, na ktorom je železničná trať postavená, má priamo zo Zákona o dráhach povinnosť zdržať sa výkonu všetkých činností spôsobilých ohroziť alebo obmedziť premávku na trati a zároveň povinnosť z obvodu železničnej trate odstrániť všetky predmety brániace premávke na trati. Tieto povinnosti sú povinnosťami z vecného bremena zriadeného v zmysle ustanovenia § 4 Zákona o dráhach v prospech prevádzkovateľa dráhy. Vlastník stavby má voči prevádzkovateľovi dráhy právo na vyplatenie jednorazovej finančnej náhrady za tieto obmedzenia. Nárok na túto náhradu si však vlastník pozemku musí u prevádzkovateľa dráhy uplatniť v lehote do 1 roka odo dňa, kedy prevádzkovateľ dráhy nechal toto vecné bremeno zapísať do katastra nehnuteľností.      

S pozdravom

Redakcia ADVOKATnaWEBE.sk