Zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva k domu

Dobrý deň,

na základe Vašej otázky ohľadom zrušenia a vyporiadania podielového spoluvlastníctva k domu uvádzame nasledujúce stanovisko:

Predmetnú nehnuteľnosť v súčasnej dobe vlastníte Vy a Vaši súrodenci v podielovom spoluvlastníctve. Z charakteru podielového spoluvlastníctva vyplýva, že o osude tejto nehnuteľnosti a o hospodárení s nehnuteľnosťou rozhodujú všetci spoluvlastníci spoločne. Podľa platnej právnej úpravy sa na prijatie rozhodnutia o hospodárení so spoločnou vecou vyžaduje buď dohoda spoluvlastníkov, alebo v prípade, ak sa dohoda nedosiahne, tak na prijatie tohto rozhodnutia postačuje súhlas tých spoluvlastníkov, ktorí  majú na spoločnej veci väčšinový spoluvlastnícky podiel. Väčšina sa v tomto prípade počíta podľa veľkosti spoluvlastníckych podielov patriacich jednotlivým spoluvlastníkom a nie podľa počtu spoluvlastníkov. Prehlasovaný spoluvlastník sa musí rozhodnutiu väčšiny podriadiť.

Vo Vašom prípade sa však väčšinu potrebnú na prijatie rozhodnutia dosiahnuť nepodarí, nakoľko Váš spoluvlastnícky podiel má rovnakú veľkosť ako súčet spoluvlastníckych podielov Vašich súrodencov. Teda na prijatie rozhodnutia o predaji dotknutej nehnuteľnosti potrebujete súhlas ešte aspoň jedného z Vašich súrodencov, lebo v opačnom prípade väčšinu potrebnú na prijatie rozhodnutia nedosiahnete (vznikne situácia rovnosti hlasov).

V zmysle ustanovenia § 139 ods. 2 veta druhá zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov (ďalej len „Občiansky zákonník“) „pri rovnosti hlasov alebo ak sa väčšina alebo dohoda nedosiahne, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek spoluvlastníka súd“. Na základe citovaného ustanovenia Občianskeho zákonníka máte, ako spoluvlastník, právo podať na príslušnom súde návrh, aby tento rozhodol o ďalšom osude predmetnej nehnuteľnosti, a to z dôvodu, že pri rozhodovaní o hospodárení s nehnuteľnosťou sa nepodarilo dosiahnuť dohodu spoluvlastníkov, resp. sa nepodarilo dosiahnuť potrebnú väčšinu hlasov.

Na základe tohto návrhu sa pred príslušným súdom začne súdne konanie, ktorého účastníkmi budú na jednej strane spoluvlastník, ktorý tento návrh podal a na strane druhej ostatní spoluvlastníci dotknutej nehnuteľnosti. Súd pri rozhodovaní o tomto návrhu bude skúmať predovšetkým:

-        veľkosť spoluvlastníckych podielov jednotlivých spoluvlastníkov; 

-        stanoviská jednotlivých spoluvlastníkov ohľadom hospodárenia so spoločnou vecou;

-        dôvody, pre ktoré by malo dôjsť k predaju spoločnej nehnuteľnosti;

-        majetkové pomery jednotlivých spoluvlastníkov;

-        stav predmetnej nehnuteľnosti;

-        iné rozhodujúce skutočnosti.

V zmysle ustálenej súdnej praxe však „pri rozhodovaní o hospodárení so spoločným domom treba prihliadnuť aj na bytovú potrebu spoluvlastníkov“ (R 129/1951). S prihliadnutím na skutočnosť, že v predmetnom dome aj naďalej býva Váš brat a jeho majetkové pomery mu zrejme neumožňujú obstarať si iné bývanie, tak vzhľadom na citovaný judikát súd nemusí návrhu na predaj spoločnej nehnuteľnosti vyhovieť. Konečné rozhodnutie súdu v tejto otázke však predvídať nevieme, nakoľko nám nie sú známe konkrétne okolnosti Vášho prípadu.

Ďalšou možnosťou pre Vás je predaj len Vášho spoluvlastníckeho podielu inej osobe. Podľa platnej právnej úpravy totiž aj spoluvlastnícky podiel sám o sebe môže byť predmetom predaja a každý spoluvlastník môže so svojím spoluvlastníckym podielom prakticky voľne nakladať (s jediným zákonným obmedzením). Týmto zákonným obmedzením je predkupné právo ostatných spoluvlastníkov na odkúpenie predávaného spoluvlastníckeho podielu podľa ustanovenia § 140 Občianskeho zákonníka.

Inými slovami, ak by ste chceli predať svoj spoluvlastnícky podiel na rodičovskom dome, tak tento spoluvlastnícky podiel ste povinná ponúknuť na odkúpenie najprv ostatným spoluvlastníkom. V prípade, ak by aspoň niektorý z ostatných spoluvlastníkov prejavil záujem o odkúpenie Vášho spoluvlastníckeho podielu, tak tento spoluvlastnícky podiel nemôžete predať nikomu inému. Ak však žiadny z ostatných spoluvlastníkov neprejaví záujem o odkúpenie Vášho spoluvlastníckeho podielu, tak tento spoluvlastnícky podiel môžete predať tretej osobe. Pred tým, než svoj spoluvlastnícky podiel ponúknete ostatným spoluvlastníkom musíte im oznámiť cenu, ktorú požadujete za odpredaj spoluvlastníckeho podielu. Cenu za odpredaj spoluvlastníckeho podielu si určíte Vy sama, avšak v prípade, keď ostatní spoluvlastníci Vašu ponuku na odkúpenie spoluvlastníckeho podielu odmietnu, tak spoluvlastnícky podiel už nemôžete predať tretej osobe za nižšiu cenu, než ste oznámili ostatným spoluvlastníkom (takýto predaj spoluvlastníckeho podielu tretej osobe by bol neplatný pre rozpor s dobrými mravmi).

Predaj spoluvlastníckeho podielu však samozrejme prichádza do úvahy iba v prípade, že sa nájde kupec ochotný iba samotný spoluvlastnícky podiel (inými slovami kupec ochotný kúpiť iba polovicu domu).

Poslednou možnosťou je zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva k predmetnej nehnuteľnosti. V súvislosti s podielovým spoluvlastníctvom platí zásada, že „nikto nemôže byť spravodlivo nútený k tomu, aby zotrval v spoluvlastníckom vzťahu, ak mu to z akýchkoľvek dôvodov nevyhovuje“. Spoluvlastníci sa na zrušení podielového spoluvlastníctva majú primárne dohodnúť, rovnako tak sa majú dohodnúť aj na spôsobe ich vzájomného vyporiadania.

V prípade, ak sa spoluvlastníci na zrušení podielového spoluvlastníctva nedohodnú, tak spoluvlastníctvo na návrh ktoréhokoľvek spoluvlastníka zruší súd podľa ustanovenia § 142 Občianskeho zákonníka. Spolu so zrušením podielového spoluvlastníctva súd zároveň rozhodne aj o jeho vyporiadaní, a to jedným z nasledujúcich spôsobov:

1. spoločná vec sa rozhodnutím súdu reálne rozdelí medzi spoluvlastníkov podľa veľkosti ich podielov (ak je to možné);
2. spoločná vec sa rozhodnutím súdu prikáže do výlučného vlastníctva jedného zo spoluvlastníkov, pričom ostatní spoluvlastníci budú mať voči tomuto spoluvlastníkovi nárok na výplatu peňažnej náhrady podľa veľkosti ich spoluvlastníckych podielov (tento postup prichádza do úvahy iba v prípade, ak reálne rozdelenie spoločnej veci nie je možné a niektorý zo spoluvlastníkov prejaví záujem o nadobudnutie veci ako celku, pričom zároveň tento spoluvlastník je schopný ostatným spoluvlastníkom vyplatiť peňažnú náhradu);
3. súd svojím rozhodnutím nariadi predaj spoločnej veci s tým, že výťažok z predaja sa rozdelí medzi spoluvlastníkov podľa veľkosti ich spoluvlastníckych podielov (tento postup prichádza do úvahy iba v prípade, ak niektorý z predchádzajúcich postupov vyporiadania nie je z akéhokoľvek dôvodu možný).

Ako už bolo uvedené, aj v tomto prípade sa na začatie súdneho konania o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva bude vyžadovať, aby niektorý zo spoluvlastníkov podal na príslušnom súde návrh na začatie tohto konania. Ak takýto návrh na bol na príslušnom súde podaný, tak súd musí podielové spoluvlastníctvo zrušiť (opätovne s jedinou výnimkou) a rozhodnúť o vyporiadaní jedným zo spôsobov uvedených v predchádzajúcom odseku tejto odpovede. Pri rozhodovaní o vyporiadaní je súd viazaný poradím hore uvedených spôsobov vyporiadania (súd musí primárne použiť 1. spôsob; 2. spôsob môže použiť iba v prípade, ak 1. spôsob nie je možné použiť; 3. spôsob môže použiť iba v prípade, ak 1. a ani 2. spôsob nie je možné použiť).

Podľa ustanovenia § 142 ods. 2 Občianskeho zákonníka súd však o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva nerozhodne, ak mu v tom bránia dôvody hodné osobitného zreteľa. Čo sa rozumie dôvodmi hodnými osobitného zreteľa však zákon podrobnejšie nešpecifikuje. Avšak s prihliadnutím na závery súdnej praxe týmto dôvodom hodným osobitného zreteľa môže byť napr.:

-        vysoký vek spoluvlastníka a jeho želanie v dotknutej nehnuteľnosti dožiť;

-        skutočnosť, že o nehnuteľnosť sa starali len tí spoluvlastníci, ktorí by sa z nej mali vysťahovať;

-        bytová potreba niektorého zo spoluvlastníkov.

Rovnako, ani v tejto súvislosti nám nie sú známe konkrétne okolnosti Vášho prípadu, a teda nebudeme špekulovať o tom, ako vo Vašom prípade mohol konajúci súd rozhodnúť.

Na záver Vám odporúčame, aby ste sa so svojou otázkou obrátili na advokáta v mieste Vášho bydliska, ktorý celú záležitosť s odbornou starostlivosťou posúdi a odporučí Vám najvhodnejšie riešenie.

S pozdravom,

Redakcia ADVOKATnaWEBE.sk