Dobromyseľnosť pri vydržaní nehnuteľnosti

Dobrý deň,

na základe Vašej otázky ohľadom dobromyseľnosti pri vydržaní nehnuteľnosti uvádzame nasledujúce stanovisko:

Základná právna úprava vydržania veci je v právnom poriadku Slovenskej republiky zakotvená v ustanovení § 134 ods. 1 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov (ďalej len „Občiansky zákonník“), podľa ktorého „oprávnený držiteľ sa stáva vlastníkom veci, ak ju má nepretržite v držbe po dobu troch rokov, ak ide o hnuteľnosť a po dobu desať rokov, ak ide o nehnuteľnosť“.

Z citovaného ustanovenia Občianskeho zákonníka následne vyplývajú dve základné podmienky, ktoré musí fyzická osoba splniť, aby platne nadobudla vlastnícke právo k nehnuteľnosti vydržaním. Konkrétne táto fyzická osoba:

1. musí mať dotknutú nehnuteľnosť v oprávnenej držbe;
2. táto oprávnená držba musí nepretržite trvať zákonom stanovenú dobu (podľa aktuálne platného právneho stavu minimálne 10 rokov).

V tejto súvislosti sa ako problematické môže javiť, čo sa rozumie oprávnenou držbou nehnuteľnosti.

Držbou vo všeobecnosti sa podľa ustanovenia § 129 ods. 1 Občianskeho zákonníka rozumie stav, kedy osoba fakticky ovláda určitú vec (vo Vašom prípade nehnuteľnosť) a s touto vecou nakladá ako so svojou vlastnou. Teda držbou nehnuteľnosti sa inými slovami rozumie stav, kedy určitá osoba (držiteľ) reálne obhospodaruje daný pozemok alebo stavbu a reálne rozhoduje o jej osude.

Čo sa týka oprávnenej držby, tak podľa ustanovenia § 130 ods. 1 Občianskeho zákonníka „ak je držiteľ zo zreteľom na všetky okolnosti dobromyseľný o tom, že mu vec alebo právo patrí, je držiteľom oprávneným. Pri pochybnostiach sa predpokladá, že držba je oprávnená.“ Dobromyseľnosť v tomto prípade predstavuje určité vnútorné presvedčenie držiteľa o tom, že mu určitá vec (vo Vašom prípade nehnuteľnosť) patrí, pričom toto vnútorné presvedčenie vyplýva z určitých skutkových okolností, ktoré nasvedčujú tomu, že vec by skutočne mohla držiteľovi patriť.

Vysvetlenie pojmu dobromyseľná držba je však pomerné komplikované. V tejto súvislosti poukazujeme na ustálenú súdnu prax, ktorá sa definovaním tohto pojmu zaoberala vo viacerých rozhodnutiach vyšších súdov. Zo všetkých týchto rozhodnutí poukazujeme na obsah rozhodnutia Najvyššieho súdu ČSSR uverejnený pod číslom R 45/1986, v ktorom sa uvádza: „Dobromyseľnosť je presvedčenie nadobúdateľa, že nekoná bezprávne, keď si napríklad prisvojuje určitú vec. Ide teda o psychický stav, o vnútorné presvedčenie subjektu, ktoré samo o sebe nemôže byť predmetom dokazovania. Predmetom dokazovania môžu byť skutočnosti vonkajšieho sveta, prostredníctvom ktorých sa vnútorné presvedčenie prejavuje navonok, teda okolnosti, z ktorých možno vyvodiť presvedčenie nadobúdateľa o dobromyseľnosti, že mu vec patrí.“

Ďalej v rozhodnutí Najvyššieho súdu ČSFR uverejnenom pod číslom R 8/1991 sa uvádza, že „tvrdenie držiteľa o tom, že mu vec patrí a že s ňou nakladal ako s vlastnou, musí byť podložené konkrétnymi okolnosťami, z ktorých sa dá usúdiť, že toto presvedčenie držiteľa bolo po celú vydržaciu dobu dôvodné“.

Z doteraz uvedených skutočností teda vyplýva, že držiteľ bude dobromyseľný vtedy, keď vie uviesť konkrétne historické okolnosti ako mal predmetnú vec (nehnuteľnosť) nadobudnúť do svojho vlastníctva.

Vo Vašom prípade touto historickou okolnosťou bude Vaše tvrdenie, že Váš starý otec v roku 1946 previedol vlastnícke právo k nehnuteľnosti, ktorú vy dnes chcete vydržať, na Vášho otca (darovaním alebo iným spôsobom prevodu vlastníckeho práva). V tejto súvislosti Vás upozorňujeme na skutočnosť, že Vami uvádzané „zverenie nehnuteľnosti do užívania“ nemusí postačovať na platné vydržanie tejto nehnuteľnosti, nakoľko len samotný prevod práva brať úžitky z nehnuteľnosti bez prevodu vlastníckeho práva nezakladá dobromyseľnosť držiteľa tejto nehnuteľnosti.

Aktuálne platný právny poriadok však pre platné vydržanie nehnuteľnosti vyžaduje, aby držiteľ svoje tvrdenia týkajúce sa historických okolností o nadobudnutí predmetnej nehnuteľnosti aj preukázal. Na preukázanie týchto tvrdení v zmysle ustanovenia § 63 zákona SNR č. 323/1992 Zb. o notároch a notárskej činnosti (Notársky poriadok) v znení neskorších predpisov (ďalej len „Notársky poriadok“) je potrebné notárovi pri spisovaní notárskej zápisnice o vydržaní predložiť nasledujúce dokumenty:

-        písomné vyjadrenia osôb, ktoré sú v katastri nehnuteľnosti zapísané ako poslední vlastníci vydržiavanej nehnuteľnosti (alebo ich právnych nástupcov – dedičov), že nemajú žiadny výhrady k tomu, aby ste k predmetnej nehnuteľnosti nadobudli vlastnícke právo vydržaním; 

-        písomné vyjadrenie obce, v ktorej katastrálnom území sa predmetná nehnuteľnosť nachádza, že rovnako nemá žiadne výhrady k tomu, aby ste k tejto nehnuteľnosti nadobudli vlastnícke právo vydržaním.       

V prípade, ak tieto dokumenty notárovi nepredložíte, alebo niektoré z vyjadrení bude negatívne, tak notár vydržanie vlastníckeho práva neosvedčí, nakoľko nebude mať za preukázanú dobromyseľnosť Vašej držby. V takom prípade ešte máte možnosť obrátiť sa na príslušný súd so žalobou o určenie vlastníckeho práva k predmetnej nehnuteľnosti. Žalovaným v tomto prípade bude osoba, ktorá je v katastri nehnuteľnosti uvedená ako posledný vlastník dotknutej nehnuteľnosti (ak je takýchto osôb viacero, tak žalované budú všetky tieto osoby). V tomto súdnom konaní však už priamymi dôkazmi (listinami alebo svedeckými výpoveďami) budete musieť preukázať, že Váš starý otec skutočne v roku 1946 previedol vlastnícke právo k predmetnej nehnuteľnosti na Vášho otca, ktorého ste Vy dedičom. Zároveň budete musieť preukázať, že Váš otec a následne Vy ste predmetnú nehnuteľnosť od roku 1946 nerušene užívali a nikto iný si k tejto nehnuteľnosti neuplatňoval vlastnícke právo. Takéto dokazovanie však bude zrejme veľmi náročné.

Na základe uvedených skutočností teda odpoveď na Vašu otázku je tá, že za oprávneného (dobromyseľného) držiteľa budete podľa platného právneho poriadku považovaný vtedy, ak notárovi pri spisovaní notárskej zápisnice o vydržaní predložíte súhlasné písomné vyjadrenia osôb uvedených v ustanovení § 63 Notárskeho poriadku, resp. ak súdnom konaní o určenie vlastníckeho práva k danej nehnuteľnosti preukážete skutočnosti uvedené v predchádzajúcom odseku tejto odpovede.

Na záver si Vás dovoľujeme upozorniť na skutočnosť, že informácie uvedené v tejto odpovedi sú, s prihliadnutím na platnú právnu úpravu, iba všeobecné. Nakoľko nám nie sú známe všetky konkrétne okolnosti Vášho prípadu, tak Vám odporúčame, aby ste sa s Vašou otázkou ohľadom splnenia podmienok vydržania obrátili na advokáta v mieste Vášho bydliska a oboznámili ho s konkrétnymi okolnosťami Vášho prípadu. Tento advokát následne celú vec s odbornou starostlivosťou posúdi a odporučí Vám najvhodnejšie riešenie.    

S pozdravom

Redakcia ADVOKATnaWEBE.sk