Správa bytového domu

Dobrý deň,

na základe Vašej otázky ohľadom správy bytového domu uvádzame nasledujúce stanovisko:

V úvode, čo sa týka samotnej správy bytového domu, tak v tejto súvislosti poukazujeme predovšetkým na ustanovenie § 6 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej len „Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov“), podľa ktorého „na správu domu sa zriaďuje spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome (ďalej len „spoločenstvo“), ak vlastníci bytov a nebytových priestorov neuzavrú zmluvu o výkone správy s inou právnickou osobou alebo fyzickou osobou (ďalej len „správca“), najmä s bytovým družstvom“.

V zmysle citovaného ustanovenia § 6 ods. 1  vlastníctve bytov a nebytových priestorov správa bytového domu musí byť zabezpečená, a to tak, že vlastníci bytov a nebytových priestorov si budú správu bytového domu vykonávať sami prostredníctvom spoločenstva alebo tak, že uzatvoria zmluvu o výkone správy bytového domu s inou fyzickou alebo právnickou osobou (správcom). Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov teda v tomto ustanovení určuje aj dve konkrétne formy správy bytového domu, ktorých použitie prichádza do úvahy pri správy bytových domov na území Slovenskej republiky, a to:

1.     spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome;

 2.   výkon správy bytového domu prostredníctvom inej fyzickej alebo právnickej osoby (správcu).

Žiadna iná forma výkonu správy nemôže byť v zmysle citovaného ustanovenia Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov použitá. Ktorá z týchto foriem bude použitá na správu konkrétneho bytového domu zákon ponecháva na dohode vlastníkov bytov a nebytových priestorov každého jedného bytového domu.

Ďalej podľa ustanovenia § 6 ods. 3 Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov „na správu domu nesmú byť súčasne dohodnuté súčasne viaceré formy správy domu. Na správu v jednom dome môže byť uzavretá zmluva len s jedným správcom alebo len jedna zmluva o spoločenstve.“ V tejto súvislosti ešte poukazujeme na ustanovenie § 6 ods. 4 Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, v ktorom sa uvádza, že „zmluvy uzavreté v rozpore s odsekom 3 sú neplatné“.

Z ustanovení Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov uvedených v predchádzajúcom odseku potom jednoznačne vyplýva záver, že pre jeden bytový dom sa môže použiť iba jedna z hore uvedených foriem správy (podľa dohody vlastníkov), pričom vlastníkmi dohodnutá forma správy sa vzťahuje vždy na bytový dom ako celok. Kombinácia oboch foriem správy bytového domu teda nie je možná, rovnako tak nie je možná ani situácia, kedy by správu jedného bytového domu mali vykonávať viacerí správcovia.

Z doteraz uvedeného teda vyplýva, že Vami uvádzaný variant zahŕňajúci „odtrhnutie“ jedného alebo viacerých vchodov jedného bytového domu s tým, že tieto vchody by si samy vykonávali svoju správu nezávisle na ostatných vchodoch, zákon nepripúšťa. Akákoľvek dohoda alebo zmluva uzatvorená v týchto intenciách by bola automaticky neplatná (v zmysle ustanovenia § 6 ods. 4 Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov).

Vo svojej otázke taktiež uvádzate, že vlastníci bytov a nebytových priestorov vo Vašom bytovom dome netvoria spoločenstvo vlastníkov bytov. Z uvedeného usudzujeme, že správu Vášho bytového domu vykonáva iná fyzická alebo právnická osoba (správca) v súlade s ustanovením § 8 a nasl. Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Na potvrdenie doteraz uvedených záverov ešte poukazujeme na ustanovenie § 8a ods. 1 Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, v ktorom sa výslovne uvádza:

„Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome uzatvoria so správcom písomnú zmluvu o výkone správy. Zmluva o výkone správy, jej zmena alebo zánik sa schvaľuje nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Schválená zmluva o výkone správy alebo jej zmena, alebo jej zánik je záväzný pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak je podpísaná nadpolovičnou väčšinou vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a správcom.“                    

Čo sa týka fondu opráv a použitia finančných prostriedkov z tohto fondu, tak vzhľadom na hore uvedené závery sa fond opráv zriaďuje pre bytový dom, ako celok, pričom do fondu opráv odvádzajú preddavky a úhrady všetci vlastníci bytov a nebytových priestorov v bytovom dome.

Preddavky a úhrady do fondu opráv sa v súlade s ustanovením § 10 ods. 1 Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov vykonávajú pomerne podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach a zariadeniach bytového domu pripadajúceho na každý jednotlivý byt/nebytový priestor v danom bytovom dome. Veľkosť tohto spoluvlastníckeho podielu sa určuje podľa výmery podlahovej plochy každého bytu/nebytového priestoru, ku ktorej sa pripočíta 25 % výmery loggie alebo balkónu (ak súčasťou bytu/nebytového priestoru je loggia alebo balkón). Konkrétnu výšku preddavku alebo úhrady pripadajúcu na každý byt/nebytový priestor si určujú vlastníci bytov/nebytových priestorov na schôdzi vlastníkov.

O použití finančných prostriedkov z fondu opráv rovnako rozhodujú vlastníci bytov/nebytových priestorov na schôdzi vlastníkov. Podľa ustanovenia § 14 ods. 2 Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov „pri hlasovaní na schôdzi vlastníkov sa rozhoduje nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak tento zákon neustanovuje inak. Ak počet zúčastnených vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome neumožňuje hodinu po začatí schôdze vlastníkov právoplatné hlasovanie, rozhoduje sa nadpolovičnou väčšinou zúčastnených.“

Čo sa týka účelu použitia finančných prostriedkov z fondu opráv, tak podľa ustanovenia § 10 ods. 3 Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov tieto finančné prostriedky možno použiť na:

-        úhradu nákladov a výdavkov na prevádzku, údržbu a opravy spoločných častí bytového domu, spoločných zariadení bytového domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva bytového domu a priľahlého pozemku;

-        úhradu výdavkov na obnovu, modernizáciu a rekonštrukciu bytového domu;

-        úhradu nákladov na opravy loggií a balkónov;

-        prechodnú úhradu nákladov za plnenia spojené s užívaním bytov a nebytových priestorov v bytovom dome (napr. el. energia v spoločných priestoroch) v prípade dočasného nedostatku iných voľných finančných prostriedkov (po preklenutí tohto nedostatku finančných prostriedkov sa takto spotrebované finančné prostriedky musia vrátiť späť do fondu opráv).

Konkrétny spôsob použitia finančných prostriedkov z fondu opráv (na aký konkrétny účel sa použijú a v akom rozsahu) si však vždy určujú vlastníci bytov/nebytových priestorov na schôdzi vlastníkov hore uvedeným spôsobom. Zákon v tejto súvislosti nestanovuje žiadne obmedzenia a za podmienky, že si to vlastníci bytov/nebytových priestorov odhlasujú na schôdzi, môžu byť tieto finančné prostriedky použité aj napr. na rekonštrukciu len jedného vchodu bytového domu. Podmienkou použitia finančných prostriedkov z fondu opráv je tak len rozhodnutie prijaté na schôdzi vlastníkov, pričom rozsah použitia týchto finančných prostriedkov v rámci zákonom určeného účelu ich použitia nie nijako obmedzený.

V tejto súvislosti však je potrebné tiež poukázať na skutočnosť, že v zmysle ustanovenia § 14 ods. 4 Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov má každý prehlasovaný vlastník právo obrátiť sa na súd, aby v danej veci rozhodol. Toto právo však musí uplatniť do 15 dní od kedy sa dozvedel výsledku hlasovania, najneskôr však do 3 mesiacov od samotného hlasovania.

Na záver si Vás ešte dovoľujeme upozorniť na skutočnosť, že vlastník bytu/nebytového priestoru v bytovom dome nie je vlastníkom len tohto bytu/nebytového priestoru, ale je aj podielovým spoluvlastníkom všetkých spoločných častí, spoločných zariadení a príslušenstva tohto bytového domu. V tejto súvislosti sa toto spoluvlastníctvo neobmedzuje len na tie spoločné časti, spoločné zariadenia a príslušenstvo, ktoré fyzicky využíva, ale každý vlastník je zároveň spoluvlastníkom všetkých spoločných častí, spoločných zariadení a príslušenstva v celom bytovom dome. Takto teda napr. Vy ste spoluvlastníkom výťahu a stúpačiek nielen vo Vašom vchode, ale aj všetkých ostatných výťahov a stúpačiek v bytovom dome (aj keď sa nachádzajú v susedných vchodoch), pričom uvedené platí aj naopak. Cieľom takejto úpravy je, aby bola zabezpečená riadna starostlivosť o všetky spoločné časti, spoločné zariadenia a príslušenstvo v celom bytovom dome.   

S pozdravom

Redakcia ADVOKATnaWEBE.sk