Nájom poľnohospodárskych pozemkov

Dobrý deň,

na základe Vašej otázky týkajúcej sa nájmu poľnohospodárskych pozemkov uvádzame nasledujúce stanovisko:

na úvod by sme Vás chceli upozorniť, že pre náležité posúdenie Vášho prípadu je rozhodujúce znenie uzatvorenej nájomnej zmluvy, nakoľko nájomná zmluva môže obsahovať osobité ustanovenia, ktoré zákonnú úpravu nájomných vzťahov modifikujú. Preto prosím berte na zreteľ, že stanovisko vychádza výlučne z Vami podaných informácií a z príslušnej právnej úpravy. 

V súlade s vami uvedenými podkladmi teda v nájomnom vzťahu vystupujete vy ako prenajímateľ poľnohospodárskeho pozemku (vlastník prenajímaného pozemku) a Poľnohospodárske družstvo ako nájomca poľnohospodárskej pozemku.

Nájom poľnohospodárskej pôdy upravuje osobitný zákon, zákon č. 504/2003 Z. z.  o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov v platnom znení (ďalej len „zákon o nájme poľnohospodárskych pozemkov“), pričom vo všetkom, čo neupravuje, odkazuje na všeobecnú úpravu nájomnej zmluvy uvedenú v zákone č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v platnom znení (ďalej len „Občiansky zákonník“) v ustanovenia § 663 - 684.

Podľa ustanovenia § 22 Zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov: „Ak nájomca zomrel alebo bol vyhlásený za mŕtveho, prechádzajú práva a povinnosti z nájmu obdobne na niektorú z osôb uvedených v osobitnom predpise, ktorá sa na základe písomnej dohody oprávnených dedičov zaviaže pokračovať v poľnohospodárskej činnosti alebo v hospodárení na lesných pozemkoch.“  

Okrem vyššie citovaného zákonného ustanovenia ani Zákon o nájme poľnohospodárskych pozemkov a ani Občiansky zákonník neustanovuje inú možnosť postúpenia práv a povinností z osoby nájomcu na inú tretiu osobu. Občiansky zákonník upravuje len postúpenie práv a povinností z prenajímateľa na inú osobu, v prípade ak dôjde k zmene vlastníctva prenajatej veci (ustanovenie § 680 Občianskeho zákonníka).

V zmysle vyššie uvedeného preto jednostranné postúpenie práv a povinností z osoby nájomcu na tretiu osobu, tak ako to uvádzate, že to urobilo Poľnohospodárske družstvo, nie je možné. Prichádzalo by to do úvahy jedine v prípade, ak by ste sa na takomto postúpení práv a povinností (aj len čiastočnom, t.j. len pre časť predmetu nájmu) dohodli s Poľnohospodárskym družstvo ako nájomcom v osobitnej dohode, resp. ak už samotná pôvodná nájomná zmluva takúto možnosť postúpenia pripúšťa.

Nakoľko platnosť vašej starej nájomnej zmluvy skončila a poľnohospodárske družstvo Vám predložilo novú zmluvu o nájme, je už len na Vás či tento nový návrh so zmeneným predmetom nájmu akceptujete a následne s družstvom uzatvoríte novú nájomnú zmluvu. Obsah záväzkového vzťahu si vždy určujú jeho účastníci, a preto pokiaľ s predmetom nájmu, resp. inými podmienkami uvedenými v zmluve nesúhlasíte, návrh nájomnej zmluvy môžete odmietnuť.

Vo vašom prípade je potrebné riešiť tú časť pozemku (parcela o podiele 2 900 m²), ktorá nie je zahrnutá v novej nájomnej zmluve, ktorú Vám predložilo poľnohospodárske družstvo. V súlade s vyššie uvedeným nakoľko nájomca ( poľnohospodárske družstvo) nemal právo postúpiť časť svojho nájomného vzťahu (bez vášho súhlasu) na inú tretiu osobu, s touto treťou osobou Vám doposiaľ nevznikol žiaden nájomný vzťah. Táto osoba však v zmysle Vami uvedeného užíva tento váš pozemok bez nájomnej zmluvy, t.j. bez právneho dôvodu. Odporúčame Vám zvážiť uzatvorenie nájomnej zmluvy s touto treťou osobou v zmysle zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov a občianskeho zákonníka. Prípadne pokiaľ o nájomný vzťah s touto osobou nebudete mať záujem, môžete ju vyzvať na zdržanie sa užívania tohto pozemku, nakoľko ju užíva bez právneho dôvodu. V zmysle ustanovenia § 126 Občianskeho zákonníka má vlastník veci právo na ochranu voči tomu, kto do jeho vlastníckeho práva neoprávnene zasahuje. T.j. v prípade ak by tretia osoba s užívaním pozemku bez právneho dôvodu nechcela prestať, môže vlastník majetku podať na príslušnom súde žalobu na zdržanie sa zásahov do jeho vlastníckeho práva.   

Nakoľko však vo Vašej otázke neuvádzate bližšie skutkové okolnosti tohto prípadu, najmä prípadné osobité ustanovenia nájomnej zmluvy, ktoré môžu zákonné znenie čiastočne modifikovať, nevieme Vám odpovedať viac vyčerpávajúco, a v súlade s Vami poskytnutým informáciami Vám preto okrem vyššie uvedeného stanoviska odporúčame, aby ste sa v tejto veci obrátili na advokáta v mieste Vášho bydliska, resp. na Centrum právnej pomoci (poskytuje bezplatnú právnu pomoc), ktorí celý prípad s odbornou starostlivosťou posúdia a poradia Vám konkrétnejšie, aké možnosti v tejto právnej veci máte.

S pozdravom

Redakcia ADVOKATnaWEBE.sk