Nadobudnutie vlastníckeho práva k bytu, ktorý je predmetom dražby

Dobrý deň,

na základe Vašej otázky ohľadom možného postupu pri nadobudnutí vlastníckeho práva k bytu, ktorý je predmetom dražby, uvádzame nasledujúce stanovisko:

Zo skutočností, ktoré ste uviedli v texte Vašej otázky usudzujeme, že situácia, do ktorej ste sa dostali je po právnej stránke nasledujúca:

Vy (rodičia) ste pred určitým časom uzatvorili kúpnu zmluvu, na základe ktorej ste nadobudli vlastnícke právo k predmetnému bytu a následne ste boli v katastri nehnuteľností zapísaní ako vlastníci tohto bytu. Na úhradu kúpnej ceny predmetného bytu ste si zobrali hypotekárny úver, v rámci ktorého Vám banka poskytla potrebné finančné prostriedky a ktoré ste sa banke zaviazali splácať v pravidelných mesačných splátkach s vopred určenou výškou. Na zabezpečenie Vašej povinnosti splácať banke poskytnutý úver bolo na predmetný byt zriadené záložné právo v prospech banky, a to v súlade s ustanovením § 151a a nasl. zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov (ďalej len „Občiansky zákonník“).

Zriadenie záložného práva na kupovanú nehnuteľnosť v prípade poskytnutia hypotekárneho úveru je zo strany banky štandardným postupom, zabezpečiť svoju úverovú pohľadávku pre prípad, že osoby, ktorým bol poskytnutý úver, nebudú tento úver riadne a včas splácať. Záložné právo vzniká na základe osobitnej Zmluvy o zriadení záložného práva, na základe ktorej sa banka stane tzv. záložným veriteľom a na základe tejto zmluvy vzniknú banke určité práva vo vzťahu k založenému bytu (zálohu).

Podstata záložného práva je vo všeobecnosti nasledujúca – v prípade, ak si dlžník (vo Vašom prípade Vy) neplní svoju povinnosť riadne splácať poskytnutý úver, tak veriteľ (vo Vašom prípade banka) je oprávnený uspokojiť svoju pohľadávku z tohto záložného práva. Inými slovami banka je v tomto prípade oprávnená založenú nehnuteľnosť speňažiť a z tohto výťažku uspokojiť svoju úverovú pohľadávku.

Pri speňažovaní založenej nehnuteľnosti je banka povinná postupovať spôsobom, ktorý je uvedený v Zmluve o zriadení záložného práva na predmetnú nehnuteľnosť. Ak takýto spôsob speňaženia založenej nehnuteľnosti v tejto zmluve dojednaný nie je, tak spôsobom uvedeným v ustanovení § 151m Občianskeho zákonníka – predajom predmetnej nehnuteľnosti na dražbe.

Vy sa teda momentálne nachádzate v situácii, kedy banka, v dôsledku toho, že ste riadne nesplácali Váš hypotekárny úver, pristúpila k predaju Vášho bytu na dražbe.

V tejto súvislosti máte vo všeobecnosti dve možnosti ako dosiahnuť Váš cieľ, aby sa vlastníkmi predmetného bytu stali Vaše deti, a to:

1. Vaše deti a Vy sa s bankou výslovne dohodnete na tom, že deti sa stanú vlastníkmi predmetného bytu a že zároveň na seba preberú Vaše záväzky z hypotekárneho úveru;
2. Vaše deti predmetný byt kúpia v rámci už prebiehajúcej dražby.

Každá z uvedených možností má však svoje riziká, ktoré je potrebné Vo Vašom prípade vziať do úvahy.

Ad 1.:

Čo sa týka prvej možnosti, tak v tejto súvislosti je potrebné, aby ste sa so svojimi deťmi dohodli, že chcete týmto spôsobom postupovať. Následne budete musieť všetci osloviť banku, či a za akých podmienok bude súhlasiť s takýmto postupom. Súhlas banky je v tomto prípade absolútne kľúčový. Ak banka totiž nebude s Vami navrhovaným postupom súhlasiť, tak táto možnosť automaticky padá.

V tejto súvislosti je potrebné si uvedomiť, že Vy (rodičia) máte voči banke záväzok z hypotekárneho úveru, ktorý ste nesplácali. Týmto ste sa dopustili porušenia úverovej zmluvy, v dôsledku čoho banka pristúpila k predaju predmetného bytu na dražbe (aby z výťažku z predaja došlo k splateniu dlžnej sumy Vášho hypotekárneho úveru). Vy ste s týmto postupom vyjadrili svoj súhlas pri podpise Zmluvy o hypotekárnom úvere a Zmluvy o zriadení záložného práva na predmetný byt.

Banka je v tomto prípade záložným veriteľom a v súlade s ustanovením § 151m ods. 7 Občianskeho zákonníka pri predaji zálohu (založeného bytu) koná v mene záložcu (vo Vašom mene) so všetkými právnymi dôsledkami. Teda inými slovami vo Vašom prípade má banka výlučné právo rozhodnúť, ako so založeným bytom naloží (či ho predá na dražbe, alebo či tento byt za dohodnutých podmienok prevedie na Vaše deti).

Z uvedených skutočností tiež vyplýva, že banka je absolútne slobodná v tom, či bude súhlasiť s Vami navrhovaným postupom alebo nie. Inými slovami, banka Vám tento súhlas dať môže, ale nemusí – udelenie tohto súhlasu nie je právne vymožiteľné. Rovnako tak banka môže udelenie súhlasu podmieniť splnením určitých podmienok – napr. povinnosťou uhradiť dlžné splátky úveru, povinnosťou podpísať zmenku a pod.. Tieto podmienky môže banka stanoviť ako Vám, tak aj Vašim deťom.

Ak banka bude súhlasiť s Vami navrhovaným postupom, tak ďalšie konkrétne kroky na dosiahnutie Vášho cieľa opätovne závisia od banky. Banka by mala pripraviť všetky potrebné dokumenty, ktoré budete musieť podpísať (Vy aj Vaše deti), a to napr.:

-        Dohodu o prevzatí dlhu podľa ustanovenia § 531 Občianskeho zákonníka;

-        Zmluvu o prevode vlastníckeho práva k predmetnému bytu na Vaše deti;

-        Dohodu o prevzatí ručiteľského záväzku podľa ustanovenia § 546 a nasl. Občianskeho zákonníka;

-        Dohodu o úprave práv a povinností vyplývajúcich zo Zmluvy o hypotekárnom úvere podľa ustanovenia § 516 Občianskeho zákonníka;

-        a pod..

Aký konkrétny postup krokov bude v tomto prípade nasledovať Vám v súčasnosti nemôžeme povedať, nakoľko to závisí predovšetkým od rozhodnutia príslušnej banky, od konkrétneho obsahu Vami uzatvorenej Zmluvy o hypotekárnom úvere a ostatných dohôd s predmetnou bankou. V tejto súvislosti sa však musíte predovšetkým obrátiť na Vašu banku a oboznámiť ju z Vaším návrhom.

Ad 2.:

Podstata druhej možnosti spočíva v tom, že Vaše deti sa môžu nezávisle na Vás zúčastniť dražby, predmetom ktorej bude dotknutý byt, a na tejto dražbe tento byt vydražiť. Pri tejto možnosti sa nevyžaduje žiadna súčinnosť zo strany banky, ale existuje tu riziko, že predmetnej dražby sa zúčastní aj iná osoba, ktorá za predmetný byt ponúkne vyššiu sumu ako Vaše deti a v konečnom dôsledku tento byt vydraží (nadobudne k nemu vlastnícke právo).

Pri dražbách nehnuteľností zaťažených záložným právom sa postupuje podľa ustanovení zákona č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách v znení neskorších predpisov (ďalej len „Zákon o dobrovoľných dražbách“).

Postup dražby bude v skratke nasledujúci:

-        banka podá ňou určenej dražobnej spoločnosti (dražobníkovi = osobe, ktorá vykoná dražbu) návrh na vykonanie dražby a uzatvorí s dražobníkom zmluvu o vykonaní dražby;

-        dražobník zabezpečí vypracovanie znaleckého posudku, ktorým sa určí hodnota draženej nehnuteľnosti;

-        dražobník zverejní v Obchodnom vestníku SR Oznámenie o vykonaní dražby, v ktorom určí miesto a čas konania dražby, ako aj podmienky účasti záujemcov na dražbe (napr. povinnosť zložiť dražobnú zábezpeku);

-        dražobník určí tzv. najnižšie podanie, t.j. najnižšiu sumu, za ktorú je možné predmetnú nehnuteľnosť na dražbe kúpiť;

-        na určenom mieste a čase sa uskutoční samotná dražba, na ktorej jednotliví záujemcovia môžu ponúknuť cenu, za ktorú sú ochotní danú nehnuteľnosť kúpiť;

-        vlastníkom nehnuteľnosti sa stane ten, kto za túto nehnuteľnosť ponúkne na dražbe najvyššiu sumu (tzv. vydražiteľ);

-        vydražiteľ je následne povinný zaplatiť ním ponúknutú cenu v zásade do 15 dní od ukončenia dražby;

-        zaplatením ceny podľa predchádzajúceho bodu na vydražiteľa prechádza vlastnícke právo k vydraženej nehnuteľnosti.

Ak Vaše deti za predmetný byt ponúknu najvyššiu cenu a túto cenu v stanovenej dobe aj zaplatia, tak sa stanú vlastníkmi daného bytu. Vykonanie dražby má aj ten účinok, že Váš úverový záväzok voči banke bude zaplatený z finančných prostriedkov zaplatených vydražiteľom, čím by Váš úver bol v celom rozsahu vyplatený.

V tejto súvislosti vo Vašom prípade môže byť problematické získanie finančných prostriedkov na prípadnú úhradu ceny predmetného bytu na dražbe. V tejto súvislosti môžete zvážiť nový hypotekárny úver, ktorý by mohli na seba zobrať Vaše deti. Upozorňujeme Vás však, že nie všetky banky sú ochotné poskytnúť úver na kúpu nehnuteľnosti v dražbe.   

Na záver si Vás dovoľujeme upozorniť, že všetky informácie uvedené v tejto odpovedi sú všeobecného charakteru. Doteraz uvedené informácie nemusia byť úplné, alebo v celom rozsahu použiteľné na Vašu situáciu, a to z dôvodu, že nám nie sú známe konkrétne okolnosti Vášho prípadu. Z uvedeného dôvodu Vám odporúčame, aby ste sa s touto otázkou obrátili na advokáta v mieste Vášho bydliska a poskytli mu všetky dostupné informácie. Tento advokát následne celú situáciu s odbornou starostlivosťou posúdi a odporučí Vám najvhodnejšie riešenie.

V prípade, ak si advokáta z finančných dôvodov nemôžete dovoliť, tak sa môžete obrátiť na Centrum právnej pomoci, ktoré Vám v tejto veci bezplatne poskytne právnu pomoc (po splnení zákonom stanovených podmienok). Kontakty na Centrum právnej pomoci nájdete na tejto webovej stránke -http://www.cpp.finalarea.com/kde-a-kedy-nas-najdete.

S pozdravom,

Redakcia ADVOKATnaWEBE.sk