Trvanie nájmu poľnohospodárskych pozemkov

Dobrý deň,

na základe Vašej otázky ohľadom trvania nájmu poľnohospodárskych pozemkov uvádzame nasledujúce stanovisko:

Nájom poľnohospodárskych pozemkov je v podmienkach Slovenskej republiky regulovaný dvoma základnými právnymi predpismi, a to:

-        zákonom č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov (ďalej len „Občiansky zákonník“);

-        zákonom č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov v znení neskorších predpisov (ďalej len „Zákon o nájme poľnohospodárskych pozemkov“).

Základné pravidlá nájmu poľnohospodárskych pozemkov sú upravené v Občianskom zákonníku a tieto sú v zásade rovnaké ako pri nájme iných (nepoľnohospodárskych pozemkov). Zákon o nájme poľnohospodárskych pozemkov následne obsahuje osobitnú právnu úpravu, ktorá sa vzťahuje len na poľnohospodárske pozemky. V tejto súvislosti platí pravidlo, že právna úprava v Občianskom zákonníku platí, pokiaľ Zákon o nájme poľnohospodárskych pozemkov neustanovuje inak.

Pri nájme poľnohospodárskych pozemkov je však potrebné rozlišovať dve situácie, a to:

1. nájom pozemku na poľnohospodárske účely;
2. nájom pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku.

Ad 1. (nájom pozemku na poľnohospodárske účely):

V tomto prípade ide o situáciu, kedy si nájomca predmetný poľnohospodársky pozemok prenajíma od jeho vlastníka, aby na ňom hospodáril a bral z neho úžitky pre svoju osobnú potrebu. Inými slovami ide o situáciu, kedy nájomca nie je podnikateľom (nie je právnickou osobou, živnostníkom a ani samostatne hospodáriacim roľníkom).

V tomto prípade sa trvanie nájomnej zmluvy spravuje výlučne ustanoveniami Občianskeho zákonníka.

Podľa ustanovenia § 676 ods. 1 Občianskeho zákonníka „nájom sa skončí uplynutím doby, na ktorú sa dojednal, ak sa prenajímateľ nedohodne s nájomcom inak“. Teda vo Vami uvádzanom prípade mal nájomca prenajatý pozemok vrátiť prenajímateľovi najneskôr dňa 31.12.2013 (všeobecné pravidlo).

Avšak podľa ustanovenia § 676 ods. 2 Občianskeho zákonníka „ak nájomca užíva veci aj po skončení nájmu a prenajímateľ proti tomu nepodá návrh na vydanie veci alebo na vypratanie nehnuteľnosti na súde do 30 dní, obnovuje sa nájomná zmluva za tých istých podmienok, za akých bola dojednaná pôvodne. Nájom dojednaný na dobu dlhšiu ako rok sa obnovuje vždy na rok, nájom dojednaný na kratšiu dobu sa obnovuje na túto dobu.“

Ak teda vo Vašom prípade nájomca nie je podnikateľom, tak v tomto prípade došlo k obnoveniu nájomnej zmluvy podľa citovaného ustanovenia § 676 ods. 2 Občianskeho zákonníka, nakoľko prenajímateľ nepodal včas na súde žalobu o vypratanie predmetného pozemku (aby nájomná zmluva zanikla, tak prenajímateľ mal túto žalobu na súd podať najneskôr 30.01.2014). Nájomca je v tomto prípade oprávnený predmetný poľnohospodársky pozemok ďalej užívať. Doba, po ktorú je nájomca oprávnený tento poľnohospodársky pozemok užívať závisí od toho, na akú dobu bola dojednaná pôvodná nájomná zmluva:

-        ak bola dojednaná na dobu kratšiu ako 1 rok, tak nájom sa predlžuje o túto dobu;

-        ak bola dojednaná na 1 rok a dlhšie, tak nájom sa predlžuje o 1 rok.

Výzva prenajímateľa na vrátenie pozemkov je v tomto prípade neúčinná a predlžený nájomný vzťah zanikne v dobe určenej podľa pravidiel uvedených v predchádzajúcom odseku. Po uplynutí tejto predĺženej doby nájmu je prenajímateľ oprávnený znovu na súde podať žalobu o vypratanie predmetného pozemku. Ak túto žalobu nepodá do 30 dní od uplynutia predĺženej doby nájmu, tak opätovne dochádza k ďalšiemu obnoveniu nájomnej zmluvy za rovnakých podmienok a pravidiel.  

V tejto súvislosti ešte poukazujeme na skutočnosť, že nájomca je aj po predlžení doby nájmu povinný prenajímateľovi platiť rovnaké nájomné, ako bolo dojednané v pôvodnej nájomnej zmluve. 

Ad 2. (nájom pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku):

V prípade, ak nájomca poľnohospodárskeho pozemku je podnikateľom a tento poľnohospodársky pozemok využíva na svoje podnikateľské aktivity (pasie na ňom dobytok, alebo na ňom pestuje plodiny na predaj), tak na tento nájomný vzťah sa vzťahujú pravidlá uvedené v druhej časti Zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov.

Podľa ustanovenia § 12 ods. 1 Zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov „ak prenajímateľ alebo nájomca rok pred uplynutím času, na ktorý bol nájom dohodnutý, písomne nevyzve druhú zmluvnú stranu na vrátenie a prevzatie prenajatého pozemku po skončení nájmu, zmluva sa obnovuje na určitý čas podľa § 8...“.

V tomto prípade sa na ukončenie nájomného vzťahu vyžaduje, aby niektorý z účastníkov tohto vzťahu (prenajímateľ alebo nájomca) najmenej 1 rok pred uplynutím dohodnutej doby nájmu vyzval druhú zmluvnú stranu na vrátenie a prevzatie predmetného pozemku. Ak takáto výzva nebola včas urobená, tak dôjde k obnoveniu nájomnej zmluvy na čas maximálneho obdobia trvania nájmu podľa ustanovenia § 8 Zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov, teda o ďalších 25 rokov.

Čo sa týka Vami uvádzanej situácie, tak v prípade, že nájomca predmetného poľnohospodárskeho pozemku je podnikateľom máme za to, že prenajímateľ nevyzval včas nájomcu na vrátenie tohto poľnohospodárskeho pozemku, a teda v tomto prípade došlo k obnoveniu nájomnej zmluvy o ďalších 25 rokov.

Nakoľko nám však nie je známe konkrétne znenie pôvodnej nájomnej zmluvy, tak Vám každopádne odporúčame, aby ste sa so svojou otázkou obrátili na advokáta v mieste Vášho bydliska a oboznámili ho s celou situáciou. Tento advokát následne celú situáciu s odbornou starostlivosťou posúdi a odporučí Vám najvhodnejšie riešenie Vášho problému.    

S pozdravom,

Redakcia ADVOKATnaWEBE.sk