Skončenie nájmu na dobu určitú

Dobrý deň,

na základe Vašej otázky ohľadom skončenia nájomnej zmluvy uvádzame nasledujúce stanovisko:

Ako uvádzate, so spoločnosťou ŽSR (ďalej len „nájomca“) ste uzatvorili nájomnú zmluvu k Vášmu pozemku (ďalej len „zmluva“), pričom Vám nájomca nezaplatil prvé splatné nájomné a domnievate sa, že je to dôvodom na odstúpenie alebo vypovedanie zmluvy. Podľa ustanovenia § 671 ods. 1 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov (ďalej len „OZ“): „Nájomca je povinný platiť nájomné podľa zmluvy, inak nájomné obvyklé v čase uzavretia zmluvy s prihliadnutím na hodnotu prenajatej veci a spôsob jej užívania.“ V zmysle ustanovenia § 679 ods. 3 OZ, ktorý upravuje jednu z možností skončenia nájmu je uvedené: „Prenajímateľ môže kedykoľvek odstúpiť od zmluvy, ak nájomca napriek písomnej výstrahe užíva prenajatú vec alebo ak trpí užívanie veci takým spôsobom, že prenajímateľovi vzniká škoda alebo že mu hrozí značná škoda. Ak nejde o byt alebo nebytový priestor, môže prenajímateľ tiež odstúpiť od zmluvy, ak nájomca, hoci upomenutý, nezaplatil splatné nájomné ani do splatnosti ďalšieho nájomného, a ak je táto doba kratšia ako tri mesiace, do troch mesiacov, alebo ak s ohľadom na právoplatné rozhodnutie príslušného orgánu treba prenajatú vec vypratať.“ Z uvedeného ustanovenia vyplýva, že prenajímateľ má dôvod na odstúpenie od zmluvy, ak nájomca nezaplatil nájomné do splatnosti ďalšieho nájomného. Najkratšia doba na splatnosť ďalšieho nájomného sú tri mesiace. Oprávnenie prenajímateľa odstúpiť od zmluvy pre nezaplatenie nájomného včas je podmienené upomenutím nájomcu, pričom zákon neustanovuje právnu formu upomenutia nájomcu. Upomienka musí obsahovať výzvu na zaplatenie dlžného nájomného a musí byť doručená nájomcovi, aby mohol splatiť dlžné nájomné. Ak lehota po doručení upomienky k najbližšej splatnosti nájomného nebola dostatočná alebo ak dokonca upomienka došla nájomcovi až po splatnosti ďalšieho nájomného, upomienka oprávňuje prenajímateľa na odstúpenie od nájomnej zmluvy len vtedy, ak nájomca nezaplatil nájomné do splatnosti nájomného v ďalšom termíne (pravda, nájomca by v takom prípade musel zaplatiť nielen pôvodnú splátku, ale i splátku, ktorá medzitým prirástla k dlhu nájomcu, ak by chcel zmariť vznik práva prenajímateľa na odstúpenie od zmluvy).

Tým, že sa nájomca dostal do omeškania, má prenajímateľ právo požadovať od dlžníka (nájomcu) úrok z omeškania z dlžného nájomného. V zmysle ustanovenia § 517 ods. 2 OZ: „Ak ide o omeškanie s plnením peňažného dlhu, má veriteľ právo požadovať od dlžníka popri plnení úroky z omeškania, ak nie je podľa tohto zákona povinný platiť poplatok z omeškania; výšku úrokov z omeškania a poplatku z omeškania ustanovuje vykonávací predpis.“ Pokiaľ v nájomnej zmluve nemáte dohodnutý úrok pre prípad omeškania, môžete požadovať od nájomcu úrok z omeškania stanovený nariadením vlády č. 20/2013 v prípade ak sa nájomná zmluva riadi Občianskym zákonníkom, alebo úrok z omeškania ustanovený nariadením vlády č. 21/2013 v prípade, ak sa nájomná zmluva riadi Obchodným zákonníkom.

Ak by nájomca zaplatil nájomné do splatnosti ďalšieho nájomného, resp. na základe Vašej výzvu na úhradu dlžného nájomného, tento dôvod odstúpenia od zmluvy Vám odpadne. Podľa ustanovenia § 676 ods. 1 : „Nájom sa skončí uplynutím doby, na ktorú sa dojednal, ak sa prenajímateľ nedohodne s nájomcom inak.“ Z uvedeného vyplýva, že výpoveď nájomnej zmluvy dohodnutej na dobu určitú zo zákona zmluvným stranám neprináleží a prichádza do úvahy len v prípade, ak sa na tom strany dohodnú. Vo Vašom prípade je rozhodujúce, či ste si v nájomnej zmluve dojednali nejaké výpovedné dôvody alebo nie. Ak výpoveď v nájomnej zmluve nemáte upravenú, nemôžete ju platne vypovedať.

K okolnostiam uzavretia nájomnej zmluvy ste uviedli, že z Vašej strany bola uzatvorená v časovej tiesni a pod časovým tlakom. V zmysle ustanovenia § 49 OZ: „Účastník, ktorý uzavrel zmluvu v tiesni za nápadne nevýhodných podmienok, má právo od zmluvy odstúpiť.“ Zákonným dôvodom odstúpenia od zmluvy je tá skutočnosť, že vôľa konajúceho uzavrieť zmluvu nebola vytvorená slobodne, ale pod vplyvom tiesne. Právo na odstúpenie od zmluvy je v tomto prípade právnym prostriedkom odstránenia vadnosti právneho úkonu, ktorá bola spôsobená nedostatkom slobodného utvárania vôle konajúceho. V prípade, ak by vôľa konajúceho bola tvorená pod tlakom násilia alebo pod tlakom bezprávnej vyhrážky, dotknutý subjekt nemá právo na odstúpenie od zmluvy, ale má právo dovolať sa neplatnosti právneho úkonu. V takomto prípade ide o absolútne neplatný právny úkon (pozri § 37 OZ).

Pokiaľ ide o samotný pojem tiesne, Občiansky zákonník ju nijako nedefinuje. Tieseň v súlade s názorom teórie možno vymedziť ako hospodársky alebo sociálny stav osoby, ktorý na ňu dolieha takým spôsobom a s takou závažnosťou, že sa ním dá pohnúť k urobeniu právneho úkonu za nápadne nevýhodných podmienok. Najvyšší súd SR vymedzil pojem tiesne takto: „Tieseň je hospodársky či sociálny stav, v ktorom sa nachádza určitý subjekt v čase robenia právneho úkonu, ktorý stav naňho pôsobí takým spôsobom a takou intenzitou, že v dôsledku neho urobí právny úkon, ktorý by inak, nebyť tiesne, neurobil. Tento stav musí mať základ v objektívne existujúcich (teda nielen domnelých) okolnostiach a je vždy determinovaný subjektívnou stránkou – samotným konajúcim a jeho „odolnosťou“ proti pôsobiacej ťaživej situácii. Rovnaká objektívna situácia môže u jedného subjektu vyvolať tieseň, u druhého nemusí. Pritom z hľadiska existencie tiesne, a to je potrebné osobitne zdôrazniť, je irelevantné, ako tento stav vznikol a čo ho spôsobilo. Právny význam treba preto priznať aj tiesni majúcej základ v iných než politických motívoch, ba aj tiesni vyvolanej samotným konajúcim.“ (NS SR z 15. 7. 1996, pod sp. zn. 2 Cdo 41/1996).

Vzhľadom na to, že tieseň pôsobí ako subjektívny stav aj vtedy, keď druhý účastník nemá s jeho vznikom alebo pôsobením nič do činenia, musí zákon prihliadať aj na záujem tohto účastníka, a preto nemôže stav tiesne pri robení úkonu sankcionovať tak, že by od právneho úkonu bolo možné odstúpiť v každom prípade. Preto (na rozdiel od bezprávnej vyhrážky) v prípade tiesne sa nedostatok slobodného utvárania vôle konajúceho prejaví právnymi následkami – možnosťou odstúpenia od právneho úkonu – iba vtedy, keď bol právny úkon urobený v tiesni za nápadne nevýhodných podmienok.

O nápadne nevýhodných podmienkach – ako pridruženej podmienke tiesne – možno hovoriť vtedy, ak ide o evidentný nepomer vzájomne poskytnutých plnení alebo o očividnú nevýhodnosť nejakých ďalších podmienok a pod. To predpokladá, že druhému účastníkovi zmluvy nevýhodnosť podmienok musela byť zrejmá. Nezáleží na tom, či tento druhý účastník zmluvy o tiesni iného vedel alebo nie.

Ak teda ste podľa Vášho názoru uzavreli nájomnú zmluvy v tiesni, môže to byť dôvodom na zrušenie nájomnej zmluvy odstúpením, ale museli by ste v príslušnom súdnom konaní uniesť dôkazné bremeno a preukázať, že podmienky na vznik práva odstúpiť od zmluvy uvedené v ustanovení § 49 OZ boli naplnené.

Nakoľko nám nie sú známe bližšie okolnosti Vášho prípadu, odporúčame Vám obrátiť sa na advokáta v mieste Vášho bydliska, ktorý celú záležitosť s odbornou starostlivosťou posúdi a odporučí Vám najvhodnejšie riešenie.

S pozdravom,

Redakcia ADVOKATnaWEBE.sk