Nájom poľnohospodárskej pôdy a zmena v osobe prenajímateľa

Dobrý deň,

na základe Vašej otázky ohľadom nájmu poľnohospodárskej pôdy a zmeny v osobe prenajímateľa tejto pôdy uvádzame nasledujúce stanovisko:

Otázka prenájmu poľnohospodárskej pôdy je upravená v ustanoveniach zákona č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov (ďalej len „Zákon o nájme poľnohospodárskych pozemkov“). Tento právny predpis presne stanovuje konkrétne práva a povinnosti prenajímateľa a nájomcu pri nájme poľnohospodárskej pôdy.

Podľa ustanovenia § 1 ods. 1 Zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov „nájomná zmluva o nájme pozemku na poľnohospodárske účely sa spravuje ustanoveniami osobitného predpisu o nájomnej zmluve, ak tento zákon neustanovuje inak; rovnako sa to vzťahuje na podnájom“. V zmysle poznámky pod čiarou č. 1 k textu tohto ustanovenia sa osobitným predpisom o nájomnej zmluve rozumejú ustanovenia §§ 663 – 684 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov (ďalej len „Občiansky zákonník“). Inými slovami, ak v Zákone o nájme poľnohospodárskych pozemkov neobsahuje odlišnú právnu úpravu, tak nájomná zmluva na poľnohospodársku pôdu sa spravuje všeobecnými ustanoveniami o nájomnej zmluve uvedenými v Občianskom zákonníku.

Vaša situácia je teda taká, že predchádzajúci vlastník predmetnej poľnohospodárskej pôdy uzatvoril s poľnohospodárskym družstvom nájomnú zmluvu, na základe ktorej prenechal túto pôdu na dohodnutú dobu do užívania poľnohospodárskeho družstva. Predpokladáme, že na základe tejto nájomnej zmluvy bolo poľnohospodárske družstvo povinné platiť za užívanie pôdy nájomné vo výške dohodnutej v tejto nájomnej zmluve. Počas platnosti tejto nájomnej zmluvy tento predchádzajúci vlastník previedol vlastnícke právo k predmetnej pôde na Vás, čiže zjednodušene povedané počas trvania nájomného vzťahu k predmetnej pôde došlo ku zmene v osobe vlastníka predmetnej poľnohospodárskej pôdy.

Zákon o nájme poľnohospodárskych pozemkov neobsahuje žiadne pravidlá, ako sa má postupovať v takomto prípade. Avšak Občiansky zákonník sa takouto situáciou zaoberá, a to konkrétne v ustanovení § 680 ods. 2 a ods. 3.

Podľa ustanovenia § 680 ods. 2 Občianskeho zákonníka „ak dôjde k zmene vlastníctva k prenajatej veci, vstupuje nadobúdateľ do právneho postavenia prenajímateľa a nájomca je oprávnený zbaviť sa svojich záväzkov voči prvšiemu vlastníkovi, len čo mu bola zmena oznámená alebo nadobúdateľom preukázaná“.

Ďalej podľa ustanovenia § 680 ods. 3 Občianskeho zákonníka „ak dôjde ku zmene vlastníctva k nehnuteľnej veci, môže z tohto dôvodu vypovedať nájomnú zmluvu iba nájomca, a to aj vtedy, ak bola zmluva uzatvorená na dobu určitú; výpoveď však musí podať v najbližšom výpovednom období, pokiaľ je zákonom alebo dohodou ustanovené“.

Na základe citovaných ustanovení teda dňom, kedy ste sa stali vlastníčkou predmetnej poľnohospodárskej pôdy ste zároveň vstúpili aj do právneho postavenia prenajímateľa v zmysle nájomnej zmluvy uzatvorenej predchádzajúcim vlastníkom danej poľnohospodárskej pôdy. To inými slovami znamená, že týmto dňom boli na Vás prenesené všetky práva a povinnosti, ktoré mal predchádzajúci vlastník podľa nájomnej zmluvy – na jednej strane je to povinnosť strpieť užívanie danej poľnohospodárskej pôdy poľnohospodárskym družstvom a na strane druhej právo požadovať nájomné od poľnohospodárskeho družstva. To všetko za podmienok dojednaných v nájomnej zmluve, ktorú uzatvoril predchádzajúci vlastník predmetnej poľnohospodárskej pôdy.

Z uvedeného teda vyplýva, že:

a.     zmena v osobe vlastníka nehnuteľnosti (pôdy) teda nemá vplyv na platnosť nájomných zmlúv uzatvorených prvším vlastníkom tejto nehnuteľnosti (pôdy);

 b.     nájomná zmluva uzatvorená prvším vlastníkom zostáva za rovnakých podmienok v platnosti aj potom, čo tento prvší vlastník prevedie svoje vlastnícke právo k predmetu prenájmu na inú osobu.

Z citovaných ustanovení Občianskeho zákonníka však tiež vyplýva, že predchádzajúci vlastník predmetnej pôdy Vás, ako nadobúdateľa, mal pri podpise darovacej zmluvy informovať o tom, že túto pôdu má v prenájme poľnohospodárske družstvo. Vy ste následne mali o zmene vlastníka informovať nájomcu (poľnohospodárske družstvo), ktoré malo právo nájomnú zmluvu k predmetným pozemkom vypovedať. Poľnohospodárske družstvo však toto svoje právo nevyužilo, a teda nájomný vzťah pokračuje za rovnakých podmienok aj po zmene vlastníka predmetnej pôdy.

V tejto súvislosti ešte uvádzame, že z platnej právnej úpravy nikde nevyplýva povinnosť poľnohospodárskeho družstva informovať Vás o tom, že na Vašej pôde chce hospodáriť, ak má platne uzatvorenú nájomnú zmluvu na túto pôdu. Naopak predchádzajúci vlastník tejto pôdy Vás mal informovať o existencii tejto nájomnej zmluvy.

Teda Vaša situácia je taká, že poľnohospodárske družstvo je v zmysle Vami uvádzanej nájomnej zmluvy oprávnené predmetnú pôdu obhospodarovať a brať z nej úžitky, a to počas celej doby, na ktorú bola nájomná zmluva predchádzajúcim vlastníkom dojednaná. Vy počas tejto doby máte na druhej strane právo požadovať od poľnohospodárskeho družstva nájomné v dohodnutej výške.

Ak by ste, ako vlastník predmetnej pôdy, mali záujem túto nájomnú zmluvu ukončiť, tak vždy máte možnosť sa na tom s poľnohospodárskym družstvom dohodnúť. Tu sa však bude vyžadovať súhlas s ukončením nájomnej zmluvy aj od poľnohospodárskeho družstva.

V prípade, ak nájomná zmluva bola predchádzajúcim vlastníkom uzatvorená na neurčitý čas, tak v zmysle ustanovenia § 12 ods. 2 Zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov máte možnosť túto zmluvu písomne vypovedať, avšak nájom sa nemôže skončiť skôr, než uplynie 5 rokov od uzatvorenia nájomnej zmluvy.

Nájom dojednaný na dobu určitú sa skončí uplynutí dohodnutej doby (takto dojednaný nájom nemožno vypovedať pred uplynutím dojednanej doby). Podľa ustanovenia § 12 ods. 1 Zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov je však potrebné, aby ste nájomcu minimálne rok pred uplynutím dojednanej doby nájmu písomne vyzvali na vydanie predmetnej poľnohospodárskej pôdy (v opačnom prípade sa nájomná zmluva obnoví o ďalších 5 rokov).

V súvislosti so zrušením nájomnej zmluvy Vám odporúčame, aby ste sa obrátili na advokáta v mieste Vášho bydliska a oboznámili ho s celou situáciou. Tento advokát Váš problém s odbornou starostlivosťou posúdi a odporučí Vám najvhodnejšie riešenie.

Tu ešte poukazujeme na skutočnosť, že v samotnej nájomnej zmluve môže byť môže byť dojednaný aj iný spôsob jej zániku, ktorý by v tomto prípade mohol prichádzať do úvahy.

Na záver ešte uvádzame niekoľko poznámok k poskytovaniu dotácií na poľnohospodársku pôdu. Táto problematika je vo všeobecnosti upravená v nariadení vlády SR č. 488/2010 Z. z. o podmienkach poskytovania podpory v poľnohospodárstve formou priamych platieb v znení neskorších predpisov.

V zmysle tohto nariadenia vlády môže Poľnohospodárska platobná agentúra poskytnúť tzv. jednotnú platbu na plochu, Táto platba sa však poskytuje osobe, ktorá túto poľnohospodársku pôdu reálne obhospodaruje a berie z tejto pôdy úžitky.

Hospodáriť na pôde môže nielen jej vlastník, ale aj nájomca tejto pôdy, ak má uzatvorenú platnú nájomnú zmluvu. Podstatou nájmu ako takého je odovzdanie predmetu nájmu nájomcovi, aby ho ten dočasne užíval.

Teda v prípade, ak nájomca predmetnú pôdu reálne obhospodaruje, tak má v zmysle nariadenia vlády aj právo poberať dotácie na túto pôdu. Vlastník má právo taktiež poberať dotácie na pôdu, avšak rovnako za podmienky, že túto pôdu obhospodaruje (viď. § 2 tohto nariadenia vlády SR).         

S pozdravom,

Redakcia ADVOKATnaWEBE.sk