Povinnosť uhrádzať zálohové platby za byt v podielovom spoluvlastníctve

Dobrý deň,

na základe Vašej otázky ohľadom povinnosti uhrádzať zálohové platby za byt v podielovom spoluvlastníctve uvádzame nasledujúce stanovisko:

I.

Na úvod tejto odpovede v prvom rade poukazujeme na zákonné ustanovenia, ktoré upravujú povinnosť vlastníka bytu uhrádzať preddavky do fondu prevádzky, údržby a opráv, ako aj úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu, ktoré zabezpečuje spoločenstvo vlastníkov bytov alebo správca.

Podľa ustanovenia § 10 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej len „Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov“) „vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sú povinní v súlade so zmluvou o spoločenstve alebo so zmluvou o výkone správy poukazovať preddavky mesačne vopred do fondu prevádzky, údržby a opráv, a to od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po vklade vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Výšku preddavku do fondu prevádzky, údržby a opráv určia vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome spravidla vždy na jeden rok vopred tak, aby sa pokryli predpokladané náklady na prevádzku, údržbu a opravy spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a priľahlého pozemku, ako aj výdavky na obnovu, modernizáciu a rekonštrukciu domu. Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome vykonávajú úhrady do fondu prevádzky, údržby a opráv podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu; ak je súčasťou bytu balkón, lodžia alebo terasa, pre účely tvorby fondu prevádzky, údržby a opráv domu sa zarátava do veľkosti spoluvlastníckeho podielu 25 % z podlahovej plochy balkóna, lodžie alebo terasy. Pri určení preddavkov do fondu prevádzky, údržby a opráv sú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome povinní zohľadniť mieru využívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu vlastníkmi nebytových priestorov a garáží v dome.“ 

Spoluvlastníckym podielom sa v prípade tohto ustanovenia rozumie spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach, spoločných zariadeniach a pozemku, ktorý pripadá na príslušný byt.

Ďalej podľa ustanovenia § 10 ods. 6 Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov „úhrady za plnenia sú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome povinní mesačne vopred uhrádzať na účet domu v banke. Pri rozúčtovaní úhrad za plnenia sa zohľadňuje miera využívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu vlastníkmi bytov alebo nebytových priestorov v dome. Okrem služieb a prác, ktoré vlastník bytu a nebytového priestoru v dome uhrádza priamo dodávateľovi, sa za plnenie spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru považuje najmä osvetlenie spoločných častí domu, odvoz odpadov, čistenie žúmp, užívanie výťahov, upratovanie, dodávka tepla a teplej vody, dodávka vody od vodárenských spoločností a odvádzanie odpadových vôd.“

Taktiež podľa ustanovenia § 10 ods. 7 Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov „vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktorý sa neužíva, sa nemôže domáhať upustenia od povinnosti uhrádzať preddavky do fondu prevádzky, údržby a opráv, úhrady za plnenia a platby za správu“.

V zmysle citovaných ustanovení Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov je teda vlastník bytu povinný uhrádzať zálohové platby za svoj byt od momentu, kedy nadobudne vlastnícke právo k tomuto bytu, a to až do momentu, kým vlastnícke právo k predmetnému bytu neprejde na inú osobu.

Rovnako tak na povinnosť uhrádzať zálohové platby za byt nemá žiadny vplyv ani tá skutočnosť, že predmetný byt reálne nikto neobýva. Inými slovami osoba, ktorá je uvedená na liste vlastníctva ako vlastník bytu, je povinná uhrádzať predpísané zálohové platby za byt aj v tom prípade, keď dotknutý nie je obývaný.

Povinnosť uhrádzať predpísané zálohové platby za byt je tak základnou povinnosťou každého vlastníka bytu, ktorej sa nemôže zbaviť pokiaľ je vlastníkom predmetného bytu. Inými slovami povinnosť uhrádzať zálohové platby za byt je nerozlučne spojená s vlastníctvom predmetného bytu.

 II.

Na tomto mieste považujeme za potrebné si vysvetliť podstatu podielového spoluvlastníctva.

O spoluvlastníctve veci hovoríme v tom prípade, ak jednu konkrétnu vec (vrátane bytu) vlastní spoločne niekoľko samostatných osôb. V prípade podielového spoluvlastníctva každá z týchto samostatných osôb disponuje určitým podielom na spoločnej veci.

Podľa ustanovenia § 137 ods. 1 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov (ďalej len „Občiansky zákonník“) „podiel vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci“.

V zmysle citovaného ustanovenia Občianskeho zákonníka tak spoločne rozhodujú o osude spoločnej veci, spoločne berú úžitky zo spoločnej veci, ale aj spoločne znášajú povinnosti, ktoré vyplývajú z vlastníctva spoločnej veci. Zo spoluvlastníctva tak jednotlivým spoluvlastníkom vyplývajú spoločné práva, ale aj spoločné povinnosti.

Uvedený záver jednoznačne vyplýva aj z ustanovenia § 139 ods. 1 Občianskeho zákonníka, v ktorom sa uvádza, že „z právnych úkonov týkajúcich sa spoločnej veci sú oprávnení a povinní všetci spoluvlastníci spoločne a nerozdielne“.  

V tejto súvislosti je potrebné ešte uviesť, že miera, akou sa jednotliví podieloví spoluvlastníci podieľajú na spoločných právach a povinnostiach je určená veľkosťou spoluvlastníckeho podielu pripadajúceho na každého konkrétneho spoluvlastníka. Avšak to nič nemení na tom, že stále sa jedná o spoločné práva a záväzky všetkých podielových spoluvlastníkov.

V súlade s citovanými ustanoveniami Občianskeho zákonníka aj povinnosť uhrádzať zálohové platby za byt v podielovom spoluvlastníctve sa považuje za spoločný záväzok podielových spoluvlastníkov tohto bytu.

Problematiku spoločných záväzkov podrobne upravuje ustanovenie § 511 Občianskeho zákonníka, z ktorého zároveň vyplýva aj podstata spoločných záväzkov.

Podľa ustanovenia § 511 ods. 1 Občianskeho zákonníka „ak právnym predpisom alebo rozhodnutím súdu je ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté alebo ak to vyplýva z povahy plnenia, že viac dlžníkov má tomu istému veriteľovi splniť dlh spoločne a nerozdielne, je veriteľ oprávnený požadovať plnenie od ktoréhokoľvek z nich. Ak dlh splní jeden dlžník, povinnosť ostatných zanikne.“

Ďalej podľa ustanovenia § 511 ods. 3 Občianskeho zákonníka „ak dlžník v rozsahu uplatneného nároku dlh sám splnil, je oprávnený požadovať náhradu od ostatných podľa ich podielov. Pokiaľ nemôže niektorý z dlžníkov svoj podiel splniť, rozvrhne sa tento podiel rovnakým dielom na všetkých ostatných.“

Z uvedeného teda vyplýva, že spoločenstvo vlastníkov bytov/správca (ako veriteľ zo spoločného záväzku) je oprávnené požadovať úhradu zálohových platieb za byt od ktoréhokoľvek podielového spoluvlastníka daného bytu.

Na úhrade týchto zálohových platieb by sa samozrejme mali podieľať všetci podieloví spoluvlastníci pomerne podľa veľkosti ich spoluvlastníckeho podielu (pokiaľ medzi nimi nedošlo k inej dohode). Avšak na druhej strane veriteľ v prípade spoločných záväzkov nemusí skúmať, ktorý zo spoluvlastníkov úhradu zálohovej platby zrealizoval. Úhrada zrealizovaná čo i len jedným podielovým spoluvlastníkom sa považuje za úhradu zrealizovanú všetkými spoluvlastníkmi a veriteľ je povinní takúto úhradu prijať.

Povinnosť uhrádzať zálohové platby za byt sa tak vzťahuje spoločne na všetkých podielových spoluvlastníkov konkrétneho bytu, a rovnako tak aj prípadné následky neuhradenia týchto zálohových platieb znášajú spoločne všetci títo podieloví spoluvlastníci.

Pre prípad, ak by jeden podielový spoluvlastník splnil spoločný záväzok za všetkých spoluvlastníkov, tak v zmysle platnej právnej úpravy tomuto spoluvlastníkovi vzniká tzv. regresný nárok voči ostatným nečinným spoluvlastníkom. Aktívny spoluvlastník je takto oprávnený požadovať od nečinných spoluvlastníkov náhradu toho, čo za nich plnil (resp. čo za nich zaplatil).

Na základe uvedených skutočností tak Vami prezentované stanovisko spoločenstva vlastníkov bytov/správcu, že vyúčtovanie sa robí za celý byt a nie podľa spoluvlastníckych podielov považujeme za vecne správne a zákonné.

Skutočnosť, že niektorý z podielových spoluvlastníkov si neplní svoje povinnosti týkajúce sa spoločnej veci je totiž internou záležitosťou podielových spoluvlastníkov, do ktorej žiadna tretia osoba (vrátane spoločenstva vlastníkov bytov/správcu) nemá právo akýmkoľvek spôsobom zasahovať.

 III.

Čo sa konkrétne týka Vašej situácie, tak v texte Vašej otázky správne uvádzate, že na úhrade nákladov za spoločný byt by sa mal podieľať aj druhý spoluvlastník (podľa veľkosti svojho podielu), avšak z hľadiska spoločenstva vlastníkov bytov/správcu je významné len to, že zálohové platby sú jediným spoločným záväzkom všetkých podielových spoluvlastníkov. V súčasnosti tak má aj druhý spoluvlastník záväzok platiť zálohové platby priamo voči spoločenstvu vlastníkov bytov/správcovi.

Ak by ste však zálohové platby riadne uhrádzali za celý byt, tak momentom uskutočnenia tejto úhrady by Vám vznikla pohľadávka voči druhému spoluvlastníkovi vo výške zodpovedajúcej jeho spoluvlastníckemu podielu.

Ďalej v tejto súvislosti je potrebné si uvedomiť, že existujúci dlh na zálohových platbách je spoločným dlhom obidvoch spoluvlastníkov, a teda prípadné následky neuhradenia zálohových platieb budú rovnako spoločne znášať obidvaja spoluvlastníci, vrátane Vami uvádzaných úrokov z omeškania.

Čo sa týka prípadnej žaloby na spoločenstvo vlastníkov bytov/správcu, tak vzhľadom na doteraz uvedené skutočnosti máme za to, že žiadna z Vami uvádzaných žalôb na niektorý z týchto subjektov by nebola úspešná.

Rovnako tak prípadnú žalobu na druhého spoluvlastníka, aby mu súd určil povinnosť uhrádzať zodpovedajúci podiel nákladov na byt, považujeme za zbytočnú, nakoľko takáto povinnosť mu vyplýva už priamo zo zákona (z citovaných ustanovení Občianskeho zákonníka).

Jedinou cestou, ako môžete druhého spoluvlastníka „donútiť“ podieľať sa na úhrade nákladov za spoločný byt je, že tieto náklady budete uhrádzať v celom rozsahu sama a následne si zodpovedajúcu časť týchto nákladov budete vymáhať u druhého spoluvlastníka (a to aj súdnou cestou). Touto cestou si už napríklad v súčasnosti môžete vymáhať finančnú náhradu za obdobie Vami uvádzaných dvoch rokov, počas ktorých ste v byte nebývali, ale zálohové platby boli z Vašej strany uhradené (v tejto súvislosti však ešte upozorňujeme na plynutie 3-ročnej premlčacej doby).

V súvislosti s Vami uvádzanou možnosťou odhlásenia sa z bytu u správcu uvádzame, že ani prípadné Vaše odhlásenie nebude mať žiadny vplyv na Vašu povinnosť a povinnosť druhého spoluvlastníka uhrádzať zálohové platby za byt, nakoľko ste vlastníkmi tohto bytu. V tejto súvislosti opätovne odkazujeme na už citované ustanovenie § 10 ods. 7 Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.

S pozdravom

ADVOKATnaWEBE.sk