Možnosti na zabránenie užívania pozemku cudzou osobou

Dobrý deň,

na základe Vašej otázky ohľadom možností na zabránenie užívania pozemku cudzou osobou uvádzame nasledujúce stanovisko:

I.

Zo znenia Vašej otázky predpokladáme, že predmetný pozemok má, resp. v minulosti mal, charakter poľnohospodárskej pôdy a Vami uvádzaná tretia osoba tento pozemok využíva na účely poľnohospodárskej prvovýroby.

II.

Podľa súčasného právneho stavu právo užívať pôdu má výlučne jej vlastník (osoba zapísaná v katastri nehnuteľností ako vlastník danej nehnuteľnosti) a iná osoba okrem vlastníka má právo užívať túto pôdu iba na základe nájomnej zmluvy uzatvorenej s jej vlastníkom.

Nájom poľnohospodárskej pôdy je v súčasnosti regulovaný ustanoveniami zákona č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov (ďalej len „Zákon o nájme poľnohospodárskych pozemkov“). Tento právny predpis upravuje konkrétne podmienky a samotný spôsob vzniku nájomného vzťahu, predmetom ktorého je poľnohospodárska pôda.

Uvedené je možné považovať za všeobecné pravidlo, pričom v súčasnosti platná právna úprava nepozná iný spôsob (okrem nájomnej zmluvy), akým by tretia osoba mohla legálne užívať cudzí poľnohospodársky pozemok.

III.

Hore uvedené pravidlo však neplatilo vždy a na tomto mieste je potrebné poukázať na skutočnosť, že súčasná právna situácia ohľadom vlastníctva, nájmu a užívania poľnohospodárskej pôdy je značne komplikovaná a neprehľadná, vzhľadom na historickú neusporiadanosť vlastníckych a užívacích vzťahov k tejto pôde.

Ďalej v tejto súvislosti si je potrebné uvedomiť, že pred rokom 1990 vtedajšie poľnohospodárske družstva spravovali a hospodárili na poľnohospodárskej pôde, ktorá aj v tej dobe právne patrila súkromným osobám, avšak tieto osoby na tejto poľnohospodárskej pôde nemohli samostatne hospodáriť. Taktiež je potrebné v tejto súvislosti vziať do úvahy skutočnosť, že evidencia vlastníckych vzťahov k pôde nebola v tomto období vedená úplne a konzistentne.

Po zmene spoločensko-politických pomerov v roku 1989 sa postupne prijímali legislatívne opatrenia na usporiadanie vlastníckych a užívacích vzťahov k poľnohospodárskej pôde. Ich základným cieľom bolo zosúladiť právny stav (zapísaný v príslušnej verejnej evidencii) so skutočným vlastníckym a užívacím stavom.

Jedným z týchto legislatívnych opatrení bol o. i. aj zákon č. 229/1991 Zb. o úprave vlastníckych vzťahov k pôde a inému poľnohospodárskemu majetku v znení neskorších predpisov (ďalej len „Zákon o úprave vlastníckych vzťahov k pôde“). Cieľom uvedeného právneho predpisu bola „snaha o zmiernenie následkov niektorých majetkových krívd, ku ktorým došlo voči vlastníkom poľnohospodárskeho a lesného majetku v období rokov 1948 až 1989 a dosiahnutie zlepšenia starostlivosti o poľnohospodársku a lesnú pôdu obnovením pôvodných vlastníckych vzťahov k pôde...“.

Uvedený Zákon o úprave vlastníckych vzťahov k pôde je tak vo svojej podstate prvým reštitučným zákonom, na základe ktorého si osoby postihnuté v období komunistickej totality mohli nárokovať na vrátenie nehnuteľného majetku, ktorého boli pozbavení.

Po Zákone o úprave vlastníckych vzťahov k pôde nasledoval celý rad ďalších právnych predpisov, ktoré sa týkali (a v súčasnosti aj naďalej týkajú) vlastníckych a užívacích vzťahov k pôde, a to napr.:

• zákon č. 330/1991 Zb. o pozemkových úpravách, usporiadaní pozemkového vlastníctva, pozemkových úradoch, pozemkovom fonde a o pozemkových spoločenstvách v znení neskorších predpisov;

• zákon č. 180/1995 Z. z. o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom v znení neskorších predpisov;

• zákon č. 503/2003 Z. z. o navrátení vlastníctva k pozemkom a o zmene a doplnení zákona č. 180/1995 Z. z. o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom v znení neskorších predpisov;

• zákon č. 97/2013 Z. z. o pozemkových spoločenstvách v znení neskorších predpisov.

Uvedené právne predpisy však boli v priebehu ich platnosti vo veľkom rozsahu novelizované, čo tiež spôsobuje neprehľadnosť právnej úpravy vzťahujúcej sa na túto problematiku.

Čo sa týka práva tretej osoby na užívanie cudzieho pozemku mimo rámca klasickej nájomnej zmluvy, tak už samotný Zákon o úprave vlastníckych vzťahov k pôde počítal s možnosťou prideľovania náhradných pozemkov do bezplatného náhradného užívania. Toto bezplatné náhradné užívanie prichádzalo do úvahy v prípadoch, kedy vlastník poľnohospodárskeho pozemku nemohol svoj pozemok riadne užívať z dôvodu jeho neprístupnosti. V takom prípade mal tento vlastník pozemku právo požiadať vtedajšie poľnohospodárske družstvá (ako užívateľov poľnohospodárskej pôdy) o pridelenie náhradného pozemku do náhradného užívania. Poľnohospodárske družstvo bolo povinné takejto žiadosti vyhovieť a prideliť vlastníkovi pozemku náhradný pozemok, pričom dotknutý vlastník pozemku bol oprávnený náhradný pozemok užívať ako svoj vlastný (nebol však oprávnený ho scudziť). Uvedené náhradné pozemky sa však prideľovali iba dočasne, a to do doby schválenia projektu pozemkových úprav (podľa zákona č. 330/1991 Zb.) v dotknutom katastrálnom území.

Uvedený inštitút dočasného náhradného užívania pozemkov však už bol zrušený a do určitej miery nahradený nájmom podľa ustanovenia § 12a Zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov. Niektorí užívatelia poľnohospodárskej pôdy sa však s týmto dočasným stavom natoľko zžili, že odmietajú právoplatným vlastníkom vydať ich pozemky.

IV.

Čo sa konkrétne týka Vášho prípadu, tak na tomto mieste je potrebné poukázať na obsah ustanovenia § 22 ods. 2 Zákona o úpravy vlastníckych vzťahov k pôde v znení zákona č. 11/1994 Z. z., podľa ktorého „ak medzi doterajším užívateľom a vlastníkom poľnohospodárskeho a lesného pozemku nedošlo k inej dohode, vznikne dňom účinnosti tohto zákona alebo dňom, keď bol pozemok podľa druhej časti tohto zákona vydaný, medzi nimi nájomný vzťah, ktorý možno vypovedať k 1. októbru bežného roka. Výpovedná lehota je jeden rok, pokiaľ sa nedohodne inak; v prípade, že pozemok je pre vlastníka neprístupný, nemôže výpovedná lehota skočiť skôr, než sa vykonajú pozemkové úpravy. V prípade, že oprávnenej osobe sa majú vydať tiež budovy a stavby alebo poskytnúť náhrady podľa tohto zákona, nemôže výpovedná lehota pri výpovedi danej nájomcom skočiť skôr, než tieto nároky vyporiada. V rokoch 1991 a 1992 môžu vlastníci na vykonávanie poľnohospodárskej výroby vypovedať nájomný vzťah k 1. októbru 1991 alebo k 1. októbru 1992 výpoveďou doručenou najneskôr do jedného mesiaca pred týmto dňom.“

Citované ustanovenie upravuje usporiadanie vzťahov medzi „dovtedajším užívateľom“ (poľnohospodárskym družstvom) a vlastníkom poľnohospodárskeho pozemku pričom toto ustanovenie ponecháva uvedeným osobám primárne možnosť dohody. Ak sa však uvedené osoby nedohodnú, tak v zmysle citovaného ustanovenia sa družstvo stane nájomcom predmetného pozemku a vlastník môže tento nájom vypovedať za podmienok špecifikovaných v tomto ustanovení.

Vy ste však svoj pozemok nadobudli od osoby odlišnej od užívateľa pozemku, ktorý bol v katastri nehnuteľností zapísaný ako vlastník, a tak na prvý pohľad Vami uvádzaná dohoda vzhľadom na citované ustanovenie nedáva zmysel. V tejto súvislosti, pre zaujatie konkrétneho stanoviska, by bolo potrebné oboznámiť sa s obsahom predmetnej dohody medzi družstvom a užívateľom Vášho pozemku, nakoľko predmetná dohoda môže vychádzať z viacerých skutkových možností, od ktorých závisí prípadná platnosť/neplatnosť tejto dohody, resp. v tomto prípade môže ísť aj len o obyčajný omyl.

Posúdenie tejto otázky však závisí od znalostí konkrétnych okolností Vášho prípadu, najmä histórie vlastníckych práv k Vášmu pozemku a obsahu dohody, o ktorej hovoríte v texte Vašej otázky. Taktiež je vo Vašom prípade potrebné skúmať, či sa dotknutý pozemok nachádza v zastavenom území obce, či nedošlo u tohto pozemku ku zmene jeho druhu a pod..

Čo sa týka Vášho ďalšieho postupu v tejto veci, tak Vám odporúčame, aby ste sa so svojím problémom obrátili na advokáta a oboznámili ho so všetkými okolnosťami Vášho prípadu, na základe ktorých on Vašu situáciu zanalyzuje a odporučí Vám najvhodnejšie riešenie.

Konkrétne odporúčanie vhodných právnych krokov totiž vždy závisí od konkrétnych skutkových okolností Vášho prípadu, ktoré nám v súčasnosti nie sú známe. Na základe Vami poskytnutých informácií totiž momentálne nedokážeme posúdiť, z akého titulu predmetná tretia osoba užíva Váš pozemok a či tento titul užívania je oprávnený.

V.

V prípade, ak sa preukáže, že dotknutá tretia osoba užíva Váš pozemok neoprávnene (bez platného právneho titulu), tak máte možnosť na príslušnom súde iniciovať súdne konanie, v rámci ktorého sa budete domáhať rozhodnutia, ktorým súd uloží dotknutej tretej osobe povinnosť vypratať Váš pozemok, resp. aby sa táto osoba zdržala ďalšieho užívania Vášho pozemku.  

S pozdravom

ADVOKATnaWEBE.sk