Nadobudnutie a užívanie poľnohospodárskej pôdy mladým poľnohospodárom

Dobrý deň,

na základe Vašej otázky ohľadom nadobudnutia a užívania poľnohospodárskej pôdy mladým poľnohospodárom uvádzame nasledujúce stanovisko:

I.

V úvode tejto odpovede musíme predovšetkým poukázať na platnú právnu úpravu, ktorou sa spravuje nájom poľnohospodárskej pôdy a hlavne na vzťah medzi predmetnými právnymi predpismi.

Základná právna úprava, ktorá sa vzťahuje na nájom poľnohospodárskej pôdy je obsiahnutá v zákone č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov (ďalej len „Občiansky zákonník“). Na nájom poľnohospodárskej pôdy sa vzťahujú:

• všeobecné ustanovenia Občianskeho zákonníka o účastníkoch občianskoprávnych vzťahov (ustanovenia §§ 7 – 17 Občianskeho zákonníka);
• všeobecné ustanovenia Občianskeho zákonníka o právnych úkonoch (ustanovenia §§ 34 – 51 Občianskeho zákonníka);
• všeobecné ustanovenia Občianskeho zákonníka o záväzkovom práve (ustanovenia §§ 488 – 587 Občianskeho zákonníka);
• a najmä ustanovenia prvého až tretieho oddielu všeobecnej právnej úpravy nájomnej zmluvy (ustanovenia §§ 663 – 684 Občianskeho zákonníka), t. j. všeobecné ustanovenia o nájomnej zmluve, ustanovenia o nájomnom a ustanovenia o skončení nájmu.

Podrobnejšie sa problematike nájmu poľnohospodárskej pôdy venuje zákon č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zeme niektorých zákonov v znení neskorších predpisov (ďalej len „Zákon o nájme poľnohospodárskych pozemkov). Tento právny predpis však neobsahuje ucelenú právnu úpravu nájmu poľnohospodárskej pôdy, aj keď ustanovenia tohto právneho predpisu majú prednosť pred inou (nazvime to všeobecnou) právnou úpravou.

Teda inými slovami nájom poľnohospodárskej pôdy sa primárne spravuje ustanoveniami Zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov, a tie otázky, ktoré nie sú upravené v tomto predpise sa riadia všeobecnou právnou úpravou obsiahnutou v Občianskom zákonníku.

Tým chceme najmä povedať, že právnu úpravu nájmu poľnohospodárskej pôdy nie je možné zúžiť iba na Zákon o nájme poľnohospodárskej pôdy, ale tento právny predpis je súčasťou širšieho celku občianskoprávnych predpisov, ktoré sa na túto problematiku aplikujú.

II.

Čo sa týka Vašej prvej otázky, či máte právo užívať poľnohospodársku pôdu hneď po tom, ako ste ju nadobudli od predchádzajúceho vlastníka, pričom predchádzajúci vlastník mal na túto pôdu uzatvorenú nájomnú zmluvu s poľnohospodárskym družstvom.

Na tomto mieste v prvom rade uvádzame, že pri prevode vlastníckeho práva k poľnohospodárskej pôde nedochádza k automatickému zániku nájomných vzťahov k predmetnej pôde. Inými slovami to znamená, že v prípade, ak ste kúpili poľnohospodársky pozemok, na ktorý bola uzatvorená nájomná zmluva, tak Vy ako nový vlastník ste momentom zápisu Vášho vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností vstúpili do všetkých práv prenajímateľa podľa nájomnej zmluvy, ktorú uzatvoril pôvodný vlastník. Zmenou vlastníka pozemku teda nezaniká nájomná zmluva uzatvorená pôvodným vlastníkom, táto zmluva aj naďalej trvá medzi inými subjektami.

Takto uzatvorená nájomná zmluva môže zaniknúť iba spôsobom uvedeným buď v samotnej zmluve, alebo ak v tejto zmluve nie je osobitne dohodnutý spôsob jej zániku, tak iba spôsobom uvedeným v zákone, alebo dohodou medzi zmluvnými stranami.

Pri nájomnej zmluve dojednanej na dobu určitú táto zmluva zaniká výlučne uplynutím doby, na ktorú bola dojednaná. Nájomnú zmluvu dojednanú na dobu určitú nie je podľa zákona možné vypovedať (s takouto možnosťou nepočíta ani Zákon o nájme poľnohospodárskych pozemkov a ani Občiansky zákonník). Tu je potrebné ešte poukázať na ustanovenie § 12 ods. 1 Zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov, podľa ktorého „ak prenajímateľ alebo nájomca rok pred uplynutím času, na ktorý bol nájom dohodnutý, písomne nevyzve druhú zmluvnú stranu na vrátenie a prevzatie prenajatého pozemku po skončení nájmu, zmluva sa obnovuje na určitý čas podľa § 8; to neplatí, ak sú predmetom zmluvy o nájme pozemku pozemky, s ktorými Slovenský pozemkový fond (ďalej len „fond“) nakladá podľa osobitného predpisu“. Teda, aby nájomná zmluva dojednaná na dobu určitú zanikla je potrebné, aby jedna zo zmluvných strán rok pred uplynutím nájmu vyzvala druhú zmluvnú stranu na vrátenie pôdy, inak sa nájomná zmluva automaticky obnoví.

Pri nájomnej zmluve dojednanej na neurčitý čas zákon pripúšťa výpoveď. Tu poukazujeme na ustanovenie § 6 Zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov podľa ktorého „zmluvu o nájme pozemku na poľnohospodárske účely dohodnutú na neurčitý čas možno vypovedať k 1. novembru. Výpovedná lehota je jeden rok, ak sa nedohodne inak.“ Tu ešte uvádzame, že v prípade, ak nájomcom pôdy je poľnohospodársky podnik, tak nájom poľnohospodárskej pôdy musí v tomto prípade trvať najmenej 5 rokov (viď. ustanovenie § 12 ods. 2 Zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov).

Na základe uvedených skutočností máme za to, že na Vami kúpených pozemkoch, na ktorých predchádzajúci vlastník uzatvoril nájomnú zmluvu s poľnohospodárskym podnikom, nemôžete hospodáriť pokiaľ nedôjde k zániku nájomných zmlúv, ktoré k daným poľnohospodárskym pozemkom uzatvoril Váš právny predchodca. Dovtedy má právo na týchto pozemkoch hospodáriť už existujúci nájomca.

Na uvedenom závere podľa nášho názoru nezmení nič ani Vami citované ustanovenie § 4 ods. 10 zákona č. 140/2014 Z. z. o nadobúdaní vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku a o zmene a doplnení niektorých zákonov, nakoľko podľa platnej právnej úpravy ani nadobudnutie poľnohospodárskeho pozemku mladým poľnohospodárom nemá za následok automatický zánik nájomných zmlúv uzatvorených na tomto pozemku. Platná právna úprava totiž vôbec nerieši situáciu, kedy mladý poľnohospodár nadobudne pozemok s už uzatvorenou nájomnou zmluvou. Rovnako tak aj predčasný zánik nájomnej zmluvy z uvedeného dôvodu by bol v rozpore so základnými zásadami občianskeho práva (Pacta sunt servanda = Zmluvy sa majú dodržiavať).

Na tomto mieste Vám odporúčame, aby ste sa s príslušným nájomcom dohodli na ukončení nájomného vzťahu založeného nájomnou zmluvou, ktorú uzatvoril Váš právny predchodca. V opačnom prípade Vám nezostane nič iné, než čakať na uplynutie dohodnutej doby nájmu a uplatniť postup podľa citovaného § 12 ods. 1 Zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov.

III.

V súvislosti s Vašou ďalšou otázkou ohľadom uzatvorenia nájomnej zmluvy s vlastníkmi pozemkov, ktoré obhospodaruje iný užívateľ bez nájomnej zmluvy uzatvorenej s týmito vlastníkmi, poukazujeme na ustanovenie § 12 ods. 4 a 5 Zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov.

Podľa ustanovenia § 12 ods. 4 Zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov „ak ide o pozemok, ktorý je užívaný bez nájomnej zmluvy, doručí jeho vlastník užívateľovi pozemku návrh na uzatvorenie nájomnej zmluvy alebo výzvu na vrátenie a prevzatie pozemku. Ak nedôjde k uzatvoreniu nájomnej zmluvy alebo ak bola doručená výzva na vrátenie a prevzatie pozemku, je užívateľ pozemku povinný pozemok vrátiť do 30 dní po zbere úrody. Ak ide o pozemok v podielovom spoluvlastníctve, postupuje sa podľa § 139 ods. 2 Občianskeho zákonníka.“

V zmysle citovaného ustanovenia vlastník pozemku môže vyzvať „neoprávneného“ užívateľa pozemku na jeho vrátenie. Ak tak vlastník pozemku urobí, tak tento užívateľ je povinný predmetný pozemok uvoľniť, avšak v lehote do 30 dní po zbere úrody (ak je na tomto pozemku niečo zasiate). Nájomca však nie je oprávnený žiadať vrátenie pozemku, toto právo prislúcha výlučne vlastníkovi pozemku.

IV.

Čo sa týka náhradného užívania poľnohospodárskych pozemkov, tak v tejto súvislosti uvádzame, že tento právny inštitút s účinnosťou od 01.01.2008 zanikol a v súčasnosti sa už neuplatňuje. Pre podrobnosti odkazujeme na našu predchádzajúcu odpoveď „Získanie náhradných pozemkov do vlastníctva“ (https://www.advokatnawebe.sk/riesene-otazky/465-ziskanie-nahradnych-pozemkov-do-vlastnictva).

V tejto súvislosti však zákonodarca, ako určitú náhradu, zaviedol tzv. zákonný podnájom poľnohospodárskych pozemkov podľa ustanovenia § 12a Zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov. Tento zákonný podnájom sa však vzťahuje iba na prípady, kedy vlastník pozemkov po skončení nájmu vyzval nájomcu (poľnohospodársky podnik) na vrátenie pozemkov, avšak tieto pozemky sú neprístupne alebo ich nemožno samostatne racionálne užívať. V takom prípade má vlastník pozemku právo, aby s ním bývalý nájomca uzatvoril podnájomnú zmluvu na iné primerané pozemky, pričom tento bývalý nájomca musí takéto iné pozemky vlastníkovi vyčleniť.

Vždy však máte možnosť sa s príslušným poľnohospodárskym podnikom dohodnúť na uzatvorení podnájomnej zmluvy, resp. na prípadnej zámene užívaných pozemkov (so súhlasom vlastníkov týchto pozemkov).

V.

Na záver sa budeme venovať odpovediam na Vaše otázky ohľadom platnosti nájomných zmlúv.

Čo sa týka prvých dvoch prípadov, kedy v nájomných zmluvách je chybne uvedená výmera jednotlivých pozemkov, ktoré sú predmetom prenájmu, tak samotná táto chyba sa podľa nášho názoru považuje len za chybu v písaní a počítaní, ktorá nemá za následok prípadnú neplatnosť nájomnej zmluvy. V tejto súvislosti je potrebné zdôrazniť, že pre platnosť nájomnej zmluvy sa vyžaduje predovšetkým presná identifikácia predmetu nájmu, na ktorú postačuje uvedenie katastrálneho územia, čísla listu vlastníctva a parcelného čísla. Uvedenie výmery prenajímanej nehnuteľnosti nie je ani povinnou náležitosťou nájomnej zmluvy.

Čo sa týka podnájmu nehnuteľnosti, alebo jej časti, bez súhlasu vlastníka tejto nehnuteľnosti, tak v tejto súvislosti odkazujeme na ustanovenie § 666 ods. 1 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého „nájomca je oprávnený dať prenajatú vec do podnájmu, ak zmluva neurčuje inak“. To inými slovami znamená, že nájomca je oprávnený uzatvoriť podnájomnú zmluvu na predmet nájmu, pokiaľ mu to výslovne nezakazuje nájomná zmluva uzatvorená s vlastníkom predmetu nájmu. Rovnako tak aj povinnosť žiadať vlastníka o predchádzajúci súhlas s podnájmom by musela byť výslovne dojednaná medzi prenajímateľom a nájomcom v nájomnej zmluve. Vo Vašom prípade, ak nájomná zmluva nehovorí nič o podnájme (výslovne ho nevylučuje), tak takúto podnájomnú zmluvu je potrebné považovať za platnú aj bez súhlasu vlastníka predmetu nájmu.

Čo sa týka dvoch nájomných zmlúv uzatvorených s rôznymi osobami na rovnaký predmet nájmu, tak za platnú sa považuje tá zmluva, ktorá bola uzatvorená skôr.

S pozdravom

ADVOKATnaWEBE.sk