Predaj spoluvlastníckeho podielu k pozemku nachádzajúceho sa mimo zastavaného územia obce, zamedzenie drobenia pozemkov

Dobrý deň,

1.      Vo vzťahu k Vašej otázke, na úvod uvádzam, že predmetnú problematiku upravujú predovšetkým nasledovné právne predpisy:

Zákon č. 140/2014 Z.z. o nadobúdaní vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku a o zmene a doplnení niektorých zákonov (ďalej len „ZoNVPP“); Zákon č. 180/1995   Z.z. o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom (ďalej len „zákon č. 180/1995“); Zákon č. 220/2004 Z.z. o ochrane a využívaní poľnohospodárskej pôdy a o zmene zákona č. 245/2003 Z.z. o integrovanej prevencii a kontrole znečisťovania životného prostredia a o zmene a doplnení niektorých zákonov (ďalej len „zákon č. 220/2004“); Zákon č. 40/1964 Občiansky zákonník (ďalej len „OZ“);

2.      Vo svojej otázke ste sa pýtali na problematiku drobenia pozemkov, ktorej právna úprava je obsiahnutá v zákone č. 180/1995. Podľa ustanovenia § 21 ods. 1 zákona č. 180/1995: „V záujme zamedzenia drobenia poľnohospodárskych pozemkov, lesných pozemkov a v záujme ochrany viníc nachádzajúcich sa mimo zastavaného územia obce možno pri prechode alebo prevode vlastníctva k nim postupovať len podľa tohto zákona.“

3.    V súvislosti s vyššie uvedeným, aby bolo možné aplikovať na príslušný prípad  ustanovenia zákona č. 180/1995, je najskôr potrebné vymedzenie pojmu „poľnohospodársky pozemok“.  V zmysle § 2 ZoNVPP: „Ak ods. 2 neustanovuje inak, poľnohospodárskym pozemkom sa na účely tohto zákona rozumie poľnohospodárska pôda alebo pozemok zastavaný stavbou na poľnohospodárske účely do 24. júna 1991.“

Legálna definícia poľnohospodárskej pôdy je obsiahnutá v §2 písm. b) zákona č. 220/2004, v zmysle ktorej: „Na účely tohto zákona sa rozumie poľnohospodárskou pôdou produkčne potenciálna pôda evidovaná v katastri nehnuteľností (ďalej len „kataster“) ako orná pôda, chmeľnice, vinice, ovocné sady, záhrady a trvalé trávne porasty;

4.      Podľa § 2 ods. 2 zákona č. 140/2014: „Za poľnohospodársky pozemok sa podľa tohto zákona nepovažuje záhrada, pozemok v zastavanom území obce, pozemok mimo zastavaného územia obce, ak je určený na iné ako poľnohospodárske využitie podľa osobitných predpisov (stavebný pozemok), možnosť jeho poľnohospodárskeho využitia je obmedzená podľa osobitných predpisov, je jeho výmera menšia ako 2 000 m2, je priľahlý k stavbe, s ktorou svojím umiestnením a využitím tvorí funkčný celok.

5.     V otázke uvádzate, že podľa E-KN je pozemok vašich predkov trvalým trávnatým porastom a podľa C-KN je ostatnou plochou.  Vo všeobecnosti platí, že na jednotlivých listoch vlastníctva sú v rámci druhu pozemku uvedené aj konkrétne kategórie poľnohospodárskej pôdy. Je potrebné poznamenať, že v praxi je častý nesúlad medzi skutočným stavom pozemku a zápisom v katastri nehnuteľností (napr. trvalé trávne porasty sú v skutočnosti užívané ako orná pôda a podobne). Tento nesúlad nie je v rámci katastrálneho konania preskúmavaný (kataster nebude skúmať ani to, či je daný pozemok produkčne potenciálnou pôdou – upozorňujem však na to, že pri osobitnom postupe podľa tohto zákona sa pri žiadosti o vydanie osvedčenia príslušným okresným úradom predkladá informácia obce o účele použitia poľnohospodárskeho pozemku podľa územného plánu obce alebo územného plánu zóny; Kataster nehnuteľností pri posudzovaní podmienok podľa ZoNVPP vychádza výlučne z evidencie na liste vlastníctva – v zmysle ustanovenia § 70 katastrálneho zákona platí, že údaj o druhu pozemku je hodnoverný a záväzný (záväznosť neplatí pri parcelách registra „E“). Kým nie je preukázaný opak, berie sa do úvahy to, čo je v C-KN.  Podľa právnej vedy: „Pri určovaní či ide o drobenie pozemku je obligátnym druh pozemku evidovaný v registri ,,C KN“. (ULAHER, J. Obec a opatrenia proti drobeniu pozemkov. Epi.sk. [online], [cit. 2016- 01-23]. Dostupné http://www.epi.sk/odborny-clanok/obec-a-opatrenia-proti-drobeniupozemkov.htm)

6.      Pozemok vašich predkov je podľa CK-N označený ako ostatná plocha, ktorá v zmysle zákona č. 140/2014 nespadá do legálnej definície pojmu poľnohospodársky pozemok, preto sa na tento druh pozemku nebudú vzťahovať ustanovenia zákona č. 180/1995. Prevod predmetného pozemku nebude podliehať režimu podľa ZoNVPP.

7.       Konanie vašej tety bolo v zmysle vyššie uvedeného v súlade so zákonom, aj keď  (ako ste správne uviedli vo vašej otázke) porušila vaše predkupné právo. To sa žiaľ premlčalo po uplynutí troch rokov od jeho porušenia.

8.     Konanie Okresného úradu katastrálneho odboru bolo podľa môjho názoru v súlade so zákonom a vaša teta mohla previesť svoj spoluvlastnícky podiel v pomere 1/10 k celku zmluvou o prevode vlastníckeho práva, ktorou je v zmysle zákonnej úpravy aj kúpna zmluva.

9.         Len pre objasnenie ust. § 21, §23 a § 24 zákona č 180/1995: Podľa § 23 zákona č. 180/1995: „Ak tento zákon neustanovuje inak, nemôže na základe právneho úkonu alebo rozhodnutia súdu o vyporiadaní spoluvlastníctva alebo rozhodnutia o dedičstve vzniknúť rozdelením jestvujúcich pozemkov uvedených v § 21 ods. 1 pozemok menší ako 2 000 m2, ak ide o poľnohospodársky pozemok, alebo pozemok menší ako 5 000 m2, ak ide o lesný pozemok.“ V prípade, ak by bol pozemok vašich predkov poľnohospodárskou pôdou, konanie vašej tety by bolo v rozpore s ustanoveniami ZoNVPP (pretože by vznikol pozemok menší ako 2000 m2) a Okresný úrad katastrálny odbor by v takom prípade návrh na vklad kúpnej zmluvy zamietol.

V Košiciach, dňa 12.06.2020

S pozdravom,

Tím ADVOKATnaWEBE.sk