Zákonné predkupné právo podielového spoluvlastníka pozemku

Dobrý deň,

K Vašej otázke ohľadom záujmu o odkúpenie ¾ pozemku, ktorý sa nachádza v podielovom spoluvlastníctve dvoch osôb, uvádzame nasledujúce stanovisko:

Z Vašej otázky je zrejmé, že predmetný pozemok (orná pôda), o ktorý máte záujem a ktorý susedí s Vašimi pozemkami, sa nachádza v podielovom spoluvlastníctve dvoch spoluvlastníkov, a to spoluvlastníka č. 1, ktorý vlastní ¾ pozemku a spoluvlastníka č. 2, ktorý je podľa Vašich slov vlastníkom ¼ pozemku (aj keď nie je zapísaný ako vlastník na príslušnom liste vlastníctva). Máme za to, že aj keď spoluvlastník č. 2 nie je zapísaný na liste vlastníctva, a teda svoj podiel nemá „prededený“, v zmysle ustanovenia § 460 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník (ďalej len „OZ“) dedičstvo sa nadobúda ku dňu smrti poručiteľa. Teda bez ohľadu na to, či došlo k prededeniu 1/4 podielu, tomuto spoluvlastníkovi, o ktorom píšete, že je dedičom po poručiteľovi (osobe, ktorá je momentálne zapísaná ako vlastník na liste vlastnícta), patrí predkupné právo na podiel spoluvlastníka č. 1.

Vaša otázka znie, či viete odkúpiť ¾ pozemku spoluvlastníka č.1 bez toho, aby ste sa v budúcnosti dostali do konfliktu so spoluvlastníkom č. 2.

Podľa ustanovenia § 140 OZ: „Ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe (§ 116, 117). Ak sa spoluvlastníci nedohodnú o výkone predkupného práva, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov.“

Vyššie citované zákonné znenie ustanovenia § 140 OZ upravuje tzv. zákonné predkupné právo, ktorého podstata spočíva v povinnosti toho podielového spoluvlastníka, ktorý sa rozhodne previesť svoj spoluvlastnícky podiel na inú osobu (ide o tzv. povinného spoluvlastníka), ponúknuť svoj podiel ešte pred týmto prevodom najprv ostatným podielovým spoluvlastníkom (ako spoluvlastníkom oprávneným z predkupného práva). Vo Vašom prípade teda spoluvlastníkovi č. 1, za predpokladu, že Vám chce predať svoj ¾ podiel, vzniká povinnosť najskôr tento podiel ponúknuť spoluvlastníkovi č. 2, a splniť si tým tzv. ponukovú povinnosť.

Spoluvlastník č. 1 Vám preto nemôže predať svoj podiel bez toho, aby ho za splnenia zákonných podmienok najprv ponúkol na odkúpenie spoluvlastníkovi č. 2. Jedinou výnimkou, ktorú zákon pripúšťa, je prevod spoluvlastníckeho podielu tzv. blízkej osobe, pri ktorom spoluvlastník, ktorý chce previesť svoj podiel na tretiu (blízku) osobu, nemá ponukovú povinnosť voči ostatným podielovým spoluvlastníkom.

Podľa ustanovenia § 116 OZ: „Blízkou osobou je príbuzný v priamom rade, súrodenec a manžel; iné osoby v pomere rodinnom alebo obdobnom sa pokladajú za osoby sebe navzájom blízke, ak by ujmu, ktorú utrpela jedna z nich, druhá dôvodne pociťovala ako vlastnú ujmu.“

Podľa právnej vedy: „Občiansky zákonník vytvára svojou definíciou blízkej osoby dve kategórie blízkych osôb. V prvom rade ide o taxatívne vymenované osoby, ktorými sú príbuzní v priamom rade, súrodenec a manžel. Druhou kategóriou sú osoby vymedzené nie na základe príbuzenského či manželského pomeru k osobe, ale na základe ich subjektívneho vzťahu k osobe. Pôjde teda o osoby, ktoré by ujmu dotknutej osoby dôvodne pociťovali ako vlastnú. Pri druhej kategórii je nutné preukázať istú kvalitatívnu objektívnu úroveň vzťahu medzi dotknutými osobami. V prvom rade musí medzi nimi jestvovať rodinnýalebo obdobný pomer a kumulatívne platí, že ujmu, ktorú by utrpela jedna z nich, by druhá z nich dôvodne pociťovala ako vlastnú ujmu“ (Števček a kol. Občiansky zákonník I. § 1 – 450. Komentár. Praha : C.H. Beck, 2015, 1616 s.)

Z formulácie Vašej otázky predpokladáme, že spoluvlastník č. 1 nie je Vašou blízkou osobou podľa prvej kategórie, tzn. že nie ste príbuzní v priamom rade a ani súrodenci. Na to, aby boli dve osoby v zmysle zákona považované za blízke osoby v rámci druhej kategórie, zákon vyžaduje splnenie nasledovných podmienok:

1. existencia rodinného alebo obdobného pomeru, a
2. dôvodné pociťovanie ujmy druhej osoby ako svojej vlastnej ujmy;

Ad 1. K existencii rodinného/obdobného pomeru:

Rodinným pomerom je príbuzenský vzťah v nepriamom (pobočnom) rade, ako sú napr. teta, strýko, sesternica, bratranec a pod.

Obdobným pomerom je taký pomer, ktorý je špecifický vzhľadom na platformu, ktorá určuje vznik vzťahu medzi týmito osobami v konkrétnom prípade. Skúmať sa v tomto prípade musí fakticita posudzovaného vzťahu. Fakticita vzťahu je najčastejšie založená na spoločnom súžití osôb. Pôjde napr. o vzťah druh-družka, pestún – dieťa, poručník – dieťa, dieťa – manžel dieťaťa, ktoré nie je jeho dieťaťom a pod. Rovnako však môže ísť aj o vzťah na prvý pohľad vzdialenejší, avšak v konkrétnom prípade (napr. z dôvodu spoločného bývania) fakticky blízky (napr. druh – rodičia družky, príp. iné osoby). Do tejto kategórie sa zaraďujú aj tzv. zošvagrené osoby. Zákon a ani právna prax však nepozná presnú definíciu, resp. vymedzenie okruhu blízkych osôb v zmysle vyššie uvedených skutočností.

Ad 2. K existencii dôvodného pociťovania ujmy ako vlastnej

Podmienka pociťovania ujmy inej osoby ako ujmy vlastnej svedčí o istej kvalite a intenzite vzájomného vzťahu, ktorý tieto osoby medzi sebou majú. Pociťovanie ujmy niekoho iného, ako ujmy vlastnej je podmienkou subjektívnou, nestačí však iba tvrdenie dotknutých osôb, že ujmu iného pociťujú ako svoju vlastnú. Práve „dôvodnosť“ takéhoto „pocitu“, ktorá je explicitne vyjadrená v ustanovení § 116 vnáša do posudzovania vzájomného vzťahu prvok objektívnosti. Posudzovať by sa malo, či si osoby vzájomne prejavujú záujem, či si pomáhajú, ak žijú v spoločnej domácnosti, skúmajú sa pomery, v akých spoločne žijú a pod. Napriek objektivizujúcemu prvku „dôvodnosti“ pociťovanej ujmy ako vlastnej je splnenie tejto podmienky veľmi individuálne a je potrebné ho skúmať v každom jednotlivom prípade individuálne.

Z vyššie uvedeného vyplýva, že ak je možné spoluvlastníka č. 1 považovať za Vašu blízku osobu v rámci tzv. druhej zákonnej kategórie blízkych osôb, môže Vám spoluvlastník č. 1 bez akýchkoľvek zákonných sankcií a bez predošlého ponúknutia svojho podielu spoluvlastníkovi č. 2 predať/darovať svoj spoluvlastnícky podiel ¾, pričom týmto úkonom nedôjde k žiadnemu porušeniu zákonného predkupného práva spoluvlastníka č. 2, ktoré by ho oprávňovalo domáhať sa svojich práv súdnou cestou.

Ak ste so spoluvlastníkom č. 1 blízkymi osobami, z hľadiska právnej istoty Vám odporúčame túto skutočnosť zakomponovať priamo do kúpnej/darovacej zmluvy, ktorou na Vás bude spoluvlastník č. 1 prevádzať svoj podiel (ideálne do preambuly resp. úvodných ustanovení zmluvy), aby ste v prípade potreby boli do budúcna chránení a vedeli Váš vzťah „blízkych osôb“ preukázať.

Avšak zapredpokladu, že spoluvlastník č. 1 nie je Vašou blízkou osobou,nemôže Vám predať/darovať svoj podiel bez toho, aby ho za splnenia zákonných podmienok najskôr riadne ponúkol na odkúpenie spoluvlastníkovi č. 2.

V súlade s ustanovením § 605 OZ musí takáto ponuka obsahovať všetky podmienky, za ktorých tento povinný spoluvlastník ponúka svoj podiel na predaj, čo znamená oznámenie predmetu kúpy, kúpnej ceny, príp. splatnosť kúpnej ceny, zriadenie vecného bremena a pod. Ponuku musí spoluvlastník č. 1 urobiť voči spoluvlastníkovi č. 2, príp. voči ďalším osobám, o ktorých má vedomosť, že by mohli byť potenciálnymi dedičmi po zomrelom spoluvlastníkovi ¼ pozemku.

Vo vzťahu k forme, akou je ponuku potrebné urobiť, zákon pri nehnuteľnostiach stanovuje písomnú formu, pričom jej nedodržanie má za následok neplatnosť ponuky podľa § 40 ods. 1 OZ.

V písomnej ponuke je zároveň potrebné určiť lehotu na prijatie ponuky a zaplatenie kúpnej ceny (ktorá nemôže byť kratšia ako 2 mesiace odo dňa doručenia ponuky). Oprávnený spoluvlastník má možnosť využiť svoje predkupné právo a v uvedenej lehote ponuku prijať, avšak nestačí v lehote ponuku len prijať, oprávnený spoluvlastník musí v tejto lehote aj uhradiť kúpnu cenu (k poslednému dňu tejto lehoty musí byť kúpna cena pripísaná na účet predávajúceho). Ak oprávnený spoluvlastník bude nečinný, resp. vyhlási, že ponuku neprijíma, môže povinný spoluvlastník (vo Vašom prípade spoluvlastník č. 1) previesť svoj podiel na tretiu osobu (na Vás), avšak len za rovnakých podmienok, aké boli uvedené v ponuke (t.j. za rovnakú kúpnu cenu a pod.). Inými slovami povedané, ak spoluvlastník č. 2 ponuku spoluvlastníka č. 1 neprijme, môže Vám spoluvlastník č. 1 predať svoj podiel, avšak nie za cenu porovnateľne nižšiu (resp. pre Vás výhodnejšiu), ako ponúkol spoluvlastníkovi č. 2 v ponuke.

V druhej časti Vašej otázky sa pýtate, či môžete odkúpiť podiel ¾ od spoluvlastníka č. 1, informovať o tom spoluvlastníka č. 2 a dať mu lehotu na možnosť odkúpenia podielu za rovnakú cenu, za akú ste podiel odkúpili vy. Vzhľadom na vyššie uvedené skutočnosti máme za to, že takýmto postupom by došlo k porušeniu zákonného predkupného práva spoluvlastníka č. 2, ktorý by mal možnosť domáhať sa svojich práv niektorým z nasledovných zákonných postupov:

1. domáhať sa v 3 ročnej premlčacej dobe (ktorá začína plynúť odo dňa porušenia predkupného práva, t.j. odo dňa podpisu kúpnej/darovacej zmluvy medzi Vami a spoluvlastníkom č. 1) relatívnej neplatnosti tohto právneho úkonu, pričom pri úspešnom domáhaní sa tejto neplatnosti sa zmluva stáva absolútne neplatnou od počiatku, alebo,
2. domáhať sa od Vás ako nadobúdateľa ¾ spoluvlastníckeho podielu, aby ste mu tento podiel ponúkli na kúpu za rovnakých podmienok, za akých ste ho kúpili od spoluvlastníka č. 1, pričom ak by ste si túto povinnosť nesplnili, vlastník č. 2 by sa mohol na súde domáhať nahradenia Vášho prejavu vôle na kúpnej zmluve podľa § 161 ods. 3 OZ,
3. pokiaľ by spoluvlastník č. 2 nevyužil ani jednu z vyššie uvedených možností pod č. 1 alebo 2., jeho predkupné právo by ostalo zachované do budúcna, avšak už len voči Vám ako novému spoluvlastníkovi pre prípad budúceho prevodu podielu, t.j. ak by ste Vy chceli podiel ¾ previesť na ďalšiu osobu;

Keďže pri spracovávaní odpovede sme vychádzali výlučne zo znenia Vašej otázky a nemali sme k dispozícii podrobnejšie informácie, na záver Vám v prípade ďalších nejasností odporúčame, aby ste sa v tejto záležitosti obrátili na advokáta v mieste Vášho bydliska, informovali ho o všetkých podrobnostiach a predložili mu všetky listinné podklady, ktoré máte k dispozícii. Advokát následne celú záležitosť s odbornou starostlivosťou posúdi a odporučí Vám najvhodnejšie riešenie.

S pozdravom,

Tím ADVOKATnaWEBE.sk