Stavba na nehnuteľnosti v podielovom spoluvlasntíctve

Dobrý deň prajem,

jednou z podmienok na výstavbu rodinného domu je povinnosť preukázať právo k pozemku umožňujúce výstavbu.

Podľa § 58 ods. 2 prvá veta starého stavebného zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon) „Stavebník musí preukázať, že je vlastníkom pozemku alebo že má k pozemku iné právo podľa § 139 ods. 1 tohto zákona, ktoré ho oprávňuje zriadiť na ňom požadovanú stavbu.“

V zmysle § 139 ods. 1 starého stavebného zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon) platí:

„Pod pojmom „iné práva k pozemkom a stavbám“ použitým v spojení „vlastnícke alebo iné práva k pozemkom a stavbám na nich“ sa podľa povahy prípadu rozumie

a) užívanie pozemku alebo stavby na základe nájomnej zmluvy, dohody o budúcej kúpnej zmluve alebo dohody o budúcej zmluve o vecnom bremene, z ktorých vyplýva právo uskutočniť stavbu alebo jej zmenu,

b) právo vyplývajúce z vecného bremena spojeného s pozemkom alebo stavbou,

c) právo vyplývajúce z iných právnych predpisov,

d) užívanie pozemku alebo stavby na základe koncesnej zmluvy, z ktorej vyplýva právo uskutočniť stavbu alebo jej zmenu.“

Rovnako aj podľa § 57 ods. 2 písm. a) nového stavebného zákona č. 25/2025 Z. z. Stavebný zákon a o zmene a doplnení niektorých zákonov (Stavebný zákon) platí: „Správny orgán pri posudzovaní žiadosti a rozhodovaní o stavebnom zámere zisťuje, či žiadateľ má právo k pozemku alebo k stavbe umožňujúce uskutočniť stavebné práce“.

Z vyššie uvedeného ako aj z praxe stavebných úradov teda vyplýva, že stavbu je možné uskutočniť len na základe súhlasu všetkých spoluvlastníkov, teda aj 1/3 spoluvlastníka. Postačuje k tomu úradne overený podpis súhlasu s výstavbou RD, pričom zvyčajne stavebné úrady majú aj vzorové dokumenty pre takéto situácie (treba sa informovať priamo na stavebnom úrade).

V prípade ak nebude možné získať súhlas tretinového spoluvlastníka, prichádza do úvahy jedine zrušenie spoluvlastníctva. Najideálnejšie je uzatvoriť dohodu o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva podľa § 141 ods. 1 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník, na základe ktorej buď vyplatíte tretinového spoluvlastníka alebo sa s ním dohodnete na vyčlenení tretiny nehnuteľnosti v jeho prospech.

Ak k dohode o zrušené podielového spoluvlastníctva nedôjde, platí ustanovenie § 142 Občianskeho zákonníka, v zmysle ktorého:

(1) Ak nedôjde k dohode, zruší spoluvlastníctvo a vykoná vyporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka súd. Prihliadne pritom na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom; prihliadne pritom na to, aby sa vec mohla účelne využiť a na násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom. Ak vec žiadny zo spoluvlastníkov nechce, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov.

(2) Z dôvodov hodných osobitného zreteľa súd nezruší a nevyporiada spoluvlastníctvo prikázaním veci za náhradu alebo predajom veci a rozdelením výťažku.

(3) Pri zrušení a vyporiadaní spoluvlastníctva rozdelením veci môže súd zriadiť vecné bremeno k novovzniknutej nehnuteľnosti v prospech vlastníka inej novovzniknutej nehnuteľnosti. Zrušenie a vyporiadanie spoluvlastníctva nemôže byť na ujmu osobám, ktorým patria práva viaznúce na nehnuteľnosti.

V prípade súdneho zrušenia a vyporiadania spoločného pozemku však upozorňujeme, že súd je viazaný postupom podľa § 142 ods. 1 Občianskeho zákonníka, a teda ponajprv musí nehnuteľnosť rozdeliť, a iba ak rozdelenie nie je možné (napr. by vznikli nepoužiteľné malé výmery), prikáže vec do vlastníctva jednému spoluvlastníkovi a uloží mu povinnosť náhrady hodnoty prikázaného podielu.

Vaše možnosti sú teda nasledovné:

·         1) obrátiť sa na tretinového spoluvlastníka a obdržať od neho súhlas so stavbou RD na spoločnej nehnuteľnosti; v takom prípade bude stavba vo Vašom vlastníctve, ale pozemok ostáva v spoluvlastníctve aktuálnych spoluvlastníkov, alebo

·         2) babka musí s tretinovým spoluvlastníkom uzatvoriť dohodu o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva, kde sa s tretinovým spoluvlastníkom dohodne na zrušení spoluvlastníctva a jeho spôsobe – teda buď vyplatení alebo vyčlenenení tretiny nehnuteľnosti spoluvlastníkovi.

                3) Ak vyššie uvedené postupy nebudú možné, bude nutné podať žalobu na súd a domáhať sa zrušenia spoluvlastníctva súdnou cestou.

S pozdravom,

tím AdvokatnaWebe