Platba nájomného za prenájom nebytového priestoru v prípade zmeny vlastníka tohto nebytového priestoru

Dobrý deň,

na základe Vašej otázky ohľadne postupu v prípade zmeny vlastníka prenajímaných nebytových priestorov a úhrady nájomného Vám zasielame nasledovné stanovisko:

Hneď na začiatku by sme Vás chceli upozorniť, že pre náležité posúdenie Vášho prípadu je rozhodujúce znenie uzatvorenej nájomnej zmluvy, nakoľko nájomná zmluva môže obsahovať zvláštne ustanovenia, ktoré zákonnú úpravu nájomných vzťahov modifikujú. Preto prosím berte na zreteľ, že stanovisko vychádza výlučne z Vami podaných informácií a z príslušných zákonných ustanovení.

V zmysle § 680 ods. 2 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v platnom znení (ďalej len „Občiansky zákonník“) „ak dôjde k zmene vlastníctva k prenajatej veci, vstupuje nadobúdateľ do právneho postavenia prenajímateľa a nájomca je oprávnený zbaviť sa svojich záväzkov voči prvšiemu vlastníkovi, len čo mu bola zmena oznámená alebo nadobúdateľom preukázaná“. Z uvedeného vyplýva, že zmena v osobe prenajímateľa nemá vplyv na práva a povinnosti nájomcu, nakoľko nový vlastník vstupuje do právneho postavenia pôvodného prenajímateľa. Prenajímateľ vstupuje do nájomného vzťahu v stave, v akom bol v dobe zmeny vlastníctva. V rovine právneho postavenia prenajímateľa vo Vašom prípade - druhý prenajímateľ vstúpil do právneho postavenia prvého prenajímateľa,  tretí prenajímateľ do právneho postavenia druhého prenajímateľa. Pre tento prechod práv a povinností so zmenou vlastníctva zákon nevyžaduje žiadne ďalšie úkony a vyplýva priamo zo zákonnej úpravy. Nájomný vzťah trvá a riadi  sa ďalej platnou nájomnou zmluvou. Predovšetkým ste oprávnená naďalej užívať nebytový priestor v rozsahu dohodnutom v zmluve a prenajímateľ má nárok na úhradu dohodnutého nájomného (resp. nájomného v zmysle všeobecne záväzného predpisu). Váš záväzok k úhrade nájomného do budúcna zmenou prenajímateľa nezanikol. Na nového vlastníka však neprechádzajú pohľadávky pôvodného prenajímateľa voči nájomcovi, pokiaľ so zmenou vlastníctva nedošlo i k postúpeniu pohľadávok na nájomnom. Teda pokiaľ pôvodný prenajímateľ nepostúpil pohľadávku na nájomnom – nezaplatenom splatnom nájomnom – nárokovať si na jej plnenie môže iba tento pôvodný prenajímateľ. V zmysle § 526 Občianskeho zákonníka postúpenie pohľadávky je povinný postupca (pôvodný prenajímateľ) bez zbytočného odkladu oznámiť dlžníkovi (nájomcovi). Dokiaľ postúpenie pohľadávky nie je oznámené dlžníkovi alebo dokiaľ postupník (ten na koho boli práva postúpené) postúpenie pohľadávky dlžníkovi nepreukáže, zbaví sa dlžník záväzku plnením postupcovi – teda vo Vašom prípade pôvodnému prenajímateľovi.

Z hľadiska splnenia záväzku – úhrady  nájomného – Občiansky zákonník v § 680 ods. 2 výslovne uvádza, že ste ako nájomca oprávnená (nie povinná) zbaviť sa svojich záväzkov až po tom, čo Vám bola zmena v osobe prenajímateľa oznámená pôvodným prenajímateľom alebo preukázaná novým prenajímateľom. Nakoľko, ako uvádzate v otázke, Vám nik žiadnu zmenu neoznamoval ani nepreukazoval, ste z titulu nájomného vzťahu oprávnená plniť len prvému – pôvodnému prenajímateľovi. Úhradu záväzkov z nájomnej zmluvy voči tretiemu prenajímateľovi ste oprávnená podmieniť splnením oboch nasledujúcich podmienok:

a. Oznámením zmeny vlastníctva prvým prenajímateľom alebo preukázaním zmeny vlastníctva druhým prenajímateľom.

a v nadväznosti na to

b. Oznámením zmeny vlastníctva druhým prenajímateľom alebo preukázaním zmeny vlastníctva tretím prenajímateľom.

Čo sa týka „nefakturovania“ nájomného jednotlivými prenajímateľmi – ako sme uvideli na začiatku, pre správne posúdenie veci je dôležité posúdiť samotnú nájomnú zmluvu. V prípade, že máte v zmluve stanovené napr. že nájomné v určitej výške bude hradené raz mesačne na základe faktúr vystavených  prenajímateľom a tieto Vám doručované neboli, konkrétny prenajímateľ  sa dostal do omeškania, nakoľko v čase plnenia neposkytol súčinnosť potrebnú na splnenie dlhu – úhradu nájomného. Toto omeškanie však nemá za následok zánik jeho práva na nájomnom. V prípade omeškania je prenajímateľ povinný nahradiť dlžníkovi náklady, ktoré mu porušením jeho povinnosti vznikli, taktiež je povinný k náhrade škody.

Každopádne odporúčame písomne vyžiadať oznámenie zmeny vlastníctva od prvého a následne od druhého prenajímateľa, rovnako od nich vyžiadať vyúčtovanie nájomného spolu s príslušnými účtovnými a daňovými dokladmi. Od tretieho – terajšieho prenajímateľa žiadajte preukázanie postúpenia pohľadávok na nájomnom.

S pozdravom

Redakcia ADVOKATnaWEBE.sk