Garáž postavená na cudzom pozemku

Dobrý deň,

Na základe Vašej otázky ohľadom garáže postavenej susedou na Vašom pozemku zaujímame nasledovné stanovisko:

Pokiaľ ide o stavbu Vášho plota, oplotenie sa v súlade s § 139b ods. 7 písm. b) zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku v platnom znení (ďalej len „stavebný zákon“) považuje za drobnú stavbu, na ktorú by v zásade nemalo byť potrebné stavebné povolenie, ale iba ohlásenie. Stavebný úrad však môže určiť, že ohlásenú drobnú stavbu, možno uskutočniť len na základe stavebného povolenia, tým pádom potom prebehne stavebné konanie (§ 57 ods. 1 Stavebného zákona). Bohužiaľ neuvádzate presne, na základe akého titulu – rozhodnutia, Vám stavebný úrad „zatiaľ nedovolil plot postaviť“, preto sa môžeme iba domnievať že to bolo týmto spôsobom – zamietnutím žiadosti o stavebné povolenie. Pokiaľ ide o dôvody, pre ktoré môže stavebný úrad žiadosť o stavebné povolenie zamietnuť, podľa § 62 ods. 4 Stavebného zákona všeobecne platí, že „ak by sa uskutočnením alebo užívaním stavby mohli ohroziť verejné záujmy chránené týmto zákonom a osobitnými predpismi alebo neprimerane obmedziť či ohroziť práva a oprávnené záujmy účastníkov vo väčšom rozsahu, než sa počítalo v územnom rozhodnutí, stavebný úrad žiadosť o stavebné povolenie zamietne.“

Predpokladáme teda, že práve o toto ustanovenie sa stavebný úrad oprel pri svojom rozhodovaní a možnosť otvorenia garážových dverí Vašej susedy ako účastníčky konania považoval za jej právo, resp. oprávnený záujem. Pokiaľ je, ako tvrdíte pravdou, že stavba je neoprávnená a „čierna“, je toto rozhodnutie nanajvýš diskutabilné. Treba však povedať, že v nijakom právnom predpise nie sú taxatívne vymedzené konkrétne situácie, dôvody, pre ktoré Vám stavebný úrad môže zakázať výstavbu plota, a pre ktoré nie. Stavebný úrad sa pri rozhodovaní riadi vyššie citovanými všeobecnými ustanoveniami a vlastnou správnou úvahou.

Uvádzate, že stavebný úrad nariadil susede garáž „posunúť“. Z toho dedukujeme, že mohlo ísť najskôr o rozhodnutie o nariadení odstránenia stavby z Vášho pozemku. Pokiaľ áno, treba povedať, že ak stavebník v určenej lehote nevykoná rozhodnutie príslušného stavebného úradu o odstránení stavby, toto porušenie je sankcionovateľné pokutou až do 1 milióna korún (Stavebný zákon ešte stále v platnom znení používa koruny). Vyplýva to z § 106 ods. 3 Stavebného zákona.

(Aj samotné uskutočnenie stavby bez príslušného povolenia alebo ohlásenia je priestupkom, za ktorý môže byť uložená finančná pokuta.)

Pokiaľ by bolo rozhodnutie právoplatné a vykonateľné a spĺňalo by náležitosti exekučného titulu, prichádzala by do úvahy možnosť tiež jeho núteného výkonu - exekúcie prostredníctvom súdneho exekútora, avšak na to by bolo potrebné detailne sa s povahou a obsahom rozhodnutia oboznámiť.

Považujeme tiež za potrebné upozorniť, že garáž nie len „čiernou“ stavbou (t.j. postavenou bez príslušného povolenia), ale aj stavbou neoprávnenou. Neoprávnená stavba je stavba postavená na cudzom pozemku. Pokiaľ k takémuto stavu dôjde, zákon č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v platnom znení (ďalej len „OZ“), ponúka na jeho riešenie nasledujúce možnosti:

a. Ak niekto zriadi stavbu na cudzom pozemku, hoci na to nemá právo, môže súd na návrh vlastníka pozemku rozhodnúť, že stavbu treba odstrániť na náklady toho, kto stavbu zriadil .

b. Pokiaľ by odstránenie stavby nebolo účelné, prikáže ju súd za náhradu do vlastníctva vlastníkovi pozemku, pokiaľ s tým vlastník pozemku súhlasí.

c. Súd môže usporiadať pomery medzi vlastníkom pozemku a vlastníkom stavby aj inak, najmä tiež zriadiť za náhradu vecné bremeno, ktoré je nevyhnutné na výkon vlastníckeho práva k stavbe.

Z citovaného ustanovenia vyplýva, že máte možnosť obrátiť sa na súd a žiadať, aby rozhodol, že Vaša suseda je povinná stavbu odstrániť na svoje náklady. Odporúčame Vám však ešte predtým, najlepšie písomne, upovedomiť susedu o svojom zámere podať súdnu žalobu, s tým, že v prípade Vášho úspechu budete od nej okrem odstránenia stavby na jej náklady žiada aj náhradu trov súdneho konania.

(Pozn.: Podľa § 88a Stavebného zákona ak stavebný úrad zistí, že stavba bola postavená bez stavebného povolenia alebo v rozpore s ním (čo vo Vašom prípade už zrejme nastalo), začne z vlastného podnetu konanie a vyzve vlastníka stavby (susedu), aby v určenej lehote predložil doklady o tom, že dodatočné povolenie nie je v rozpore s verejnými záujmami chránenými týmto zákonom, najmä s cieľmi a zámermi územného plánovania, a osobitnými predpismi. Ak vlastník stavby (teda suseda), pri ktorej sa preukáže, že jej dodatočné povolenie nie je v rozpore s verejnými záujmami, v priebehu konania nepreukáže, že je vlastníkom pozemku zastavaného nepovolenou stavbou alebo jeho časti, alebo že má k tomuto pozemku iné právo a vlastník zastavaného pozemku alebo jeho časti s dodatočným povolením nesúhlasí, stavebný úrad odkáže vlastníka pozemku na súd a konanie preruší Konanie o stavbe zostane prerušené až do právoplatnosti rozhodnutia súdu vo veci. Ak by teda došlo k začatiu tohto konania o dodatočnom povolení stavby - garáže, tak či tak by ste sa nevyhli podaniu súdnej žaloby).

Záverom teda opakujeme, že:

- Stavebný zákon, ani iný právny predpis, nestanovuje presné dôvody, pre ktoré Vám stavebný úrad môže zakázať výstavbu plota, a pre ktoré nie. Žiadosť zamietnie, ak by tým boli ohrozené práva a oprávnené záujmy účastníkov konania, v zmysle vyššie citovaného ustanovenia Stavebného zákona.

- Odporúčame Vám v prvom rade komunikovať so stavebným úradom a, ak v lehote na to určenej nedošlo k odstráneniu stavby, žiadať uloženie pokuty

- upozorniť susedu na podanie súdnej žaloby a jej dôsledky v prípade Vášho úspechu (náklady na odstránenie stavby a náhrada súdnych trov).

Pri spracovávaní odpovede sme vychádzali výlučne zo znenia Vašej otázky. Konkrétnejšie by Vám po preštudovaní listinných podkladov a vydaných rozhodnutí vedel poradiť advokát v mieste Vášho bydliska.

S pozdravom,

Redakcia ADVOKATnaWEBE.sk