Stavba zriadená na cudzom pozemku

Dobrý deň,

Na základe Vašej otázky ohľadom stavby zriadenej na Vami zdedenom pozemku zaujímame nasledujúce stanovisko:

V prvom rade je dôležité zistiť, ako k stavu, ktorý popisujete, mohlo dôjsť. Vami opisovaná situácia, že na pozemku je zriadená stavba, ktorá nie je zapísaná v katastri nehnuteľností, resp. nie je zakreslená na katastrálnej mape, prípadne aj to, že je v katastri zapísaný nesprávny druh pozemku, môže byť výsledkom tzv. chyby v katastrálnom operáte.

Katastrálny operát je súbor dokumentov, z ktorých vyplývajú informácie o nehnuteľnostiach zverejňované v katastri nehnuteľností. Chybou v katastrálnom operáte je okrem iného situácia, kedy stav evidovaný v katastri nehnuteľností (v katastrálnom operáte) nezodpovedá skutočnému stavu krajiny.

V zmysle ustanovenia § 59 ods. 1 zákona č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (Katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov je príslušná správa katastra, v územnom obvode ktorej sa dotknutý pozemok nachádza, povinná aj bez návrhu vykonávať opravy chýb v katastrálnom operáte. Ďalej Katastrálny zákon vo svojom ustanovení § 59 ods. 3 výslovne zakotvuje, že „ten, koho práv, záujmov chránených právom alebo povinností sa údaje katastra týkajú, môže kedykoľvek požiadať o odstránenie chýb v katastrálnom operáte. Správa katastra je povinná vykonať opravu do 30 dní, v osobitne odôvodnených prípadoch do 90 dní od doručenia písomnej žiadosti o opravu chýb.“ Podaním tejto žiadosti na príslušnej správe katastra dosiahnete, že stav zapísaný v katastri nehnuteľností bude uvedený do súladu so skutočným stavom v krajine.              

Ďalším krokom by malo byť usporiadanie vzťahov medzi Vami, ako vlastníkom pozemku, a osobou, ktorá je vlastníkom stavby na ňom postavenej. V prvom rade je potrebné zistiť, kto je vlastníkom predmetnej stavby postavenej na Vašom pozemku. Túto informáciu Vám odporúčame zisťovať u vedenia dotknutej základnej školy alebo na obci, ktorá je stavebným úradom.

Po tom, čo sa Vám podarí zistiť, kto je vlastníkom stavby postavenej na Vašom pozemku, tak Vám odporúčame, aby ste s týmto vlastníkom iniciovali rokovania o usporiadaní celej situácie, a to najlepšie cestou uzatvorenia dohody. V tejto situácii si Vás dovoľujem upozorniť na skutočnosť, že nevieme s istotou, či vlastník stavby vedel, že stavia na cudzom pozemku. Obsah dohody môže byť rôzny v závislosti od konkrétnych okolností prípadu, ktoré nám nie sú známe a od ústretovosti oboch zúčastnených strán.

Obsahom tejto dohody v závislosti od konkrétnych okolností prípadu môže byť napr.:

-  dohoda, že vlastník stavby od Vás odkúpi pozemok, na ktorom je dotknutá stavba postavená;

-  dohoda, že vlastník stavby Vám bude platiť nájomné za prenájom pozemku, na ktorom je stavba postavená;

-  alebo iná forma dohody zúčastnených strán.

V prípade, ak sa Vám s vlastníkom stavby dohodnúť nepodarí, tak v prípade, že stavba bola na Vašom pozemku zriadená bez toho, aby vlastník stavby mal na to právo, tak v zmysle ustanovenia § 135c zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov sa môžete v tejto situácii obrátiť s návrhom na súd. Podľa uvedeného ustanovenia Občianskeho zákonníka sa ako vlastník pozemku môžete týmto návrhom na súde domáhať, aby stavba bola odstránená na náklady vlastníka stavby. V prípade, ak by odstránenie stavby nebolo účelné, tak súd môže v tomto prípade rozhodnúť, že stavbu za náhradu prikáže do vlastníctva vlastníka pozemku (ak s tým vlastník pozemku súhlasí). V zmysle ustanovenia § 135c ods. 3 Občianskeho zákonníka „súd môže usporiadať pomery medzi vlastníkom pozemku a vlastníkom stavby aj inak, najmä tiež zriadiť za náhradu vecné bremeno, ktoré je nevyhnutné na výkon vlastníckeho práva k stavbe“. Posledná uvedená možnosť inými slovami znamená, že súd za náhradu zriadi v prospech vlastníka stavby vecné bremeno zaťažujúce pozemok, na ktorom je dotknutá stavba postavená, čím takto za náhradu obmedzí vlastnícke právo vlastníka pozemku. Poukazujeme však, že z citovaného ustanovenia Občianskeho zákonníka vyplýva, že súd môže pomery dotknutých osôb upraviť aj iným spôsobom, než aký výslovne vyplýva z tohto odseku (opätovne to závisí od konkrétnych okolností prípadu). Jedine súd je kompetentný rozhodnúť, akým spôsobom spornú situáciu, ktorá vznikla medzi Vami ako vlastníkom pozemku a vlastníkom stavby, usporiada.

Taktiež v tomto prípade veľmi pravdepodobne mohla vzniknúť aj situácia, že stavba postavená na Vašom pozemku bola zriadená bez stavebného povolenia. V takom prípade môžete na príslušnom stavebnom úrade, ktorým je obec, iniciovať tzv. konanie o dodatočnom povolení stavby podľa ustanovenia § 88a zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (Stavebný zákon) v znení neskorších predpisov. Ak to však aj neurobíte, stavebný úrad začne toto konanie aj sám od seba – ex offo. V zmysle ustanovenia § 88a Stavebného zákona „ak stavebný úrad zistí, že stavba bola postavená bez stavebného povolenia alebo v rozpore s ním, začne z vlastného podnetu konanie a vyzve vlastníka stavby, aby v určenej lehote predložil doklady o tom, že dodatočné povolenie stavby nie je v rozpore s verejnými záujmami chránenými týmto zákonom, najmä s cieľmi a zámermi územného plánovania, a osobitnými predpismi“.

V rámci tohto konania o dodatočnom povolení stavby je vlastník stavby v zmysle ustanovenia § 88a ods. 3 Stavebného zákona povinný preukázať, že bol oprávnený stavbu zriadiť na dotknutom pozemku (preukázať, že má k pozemku, na ktorom je stavba postavená vlastnícke alebo iné právo). Ak vlastník stavby toto svoje oprávnenie nepreukáže, alebo s dodatočným povolením stavby nebude súhlasiť vlastník pozemku, tak stavebný úrad odkáže vlastníka pozemku na súd a konanie o dodatočnom povolení stavby preruší. Inými slovami to znamená, že vlastník pozemku sa bude musieť domáhať, aby vo veci s konečnou platnosťou rozhodol súd podľa už vyššie uvedeného ustanovenia § 135c Občianskeho zákonníka o neoprávnenej stavbe.

Na záver ešte uvádzame, že odporúčania uvedené v tejto odpovedi vychádzajú výlučne z informácií poskytnutých v otázke. a v tomto prípade môže ísť o pomerne rozsiahly a komplexný problém vzhľadom na konkrétne okolností prípadu, ktoré nám nie sú známe. Na základe uvedeného Vám odporúčame, aby sa ste sa s Vaším problémom obrátili na advokáta v mieste Vášho bydliska, ktorý celú záležitosť podrobne a s odbornou starostlivosťou preskúma a následne Vám odporučí najvhodnejšie riešenie vzniknutej situácie.  Môže Vás efektívne zastupovať pri rokovaniach s vlastníkom stavby o možnej dohode o usporiadaní vlastníckych pomerov, ako aj pri podaní návrhu v zmysle § 135c Občianskeho zákonníka o usporiadanie pomerov k neoprávnenej stavbe a počas celého tohto konania.

S pozdravom,

Redakcia ADVOKATnaWEBE.sk