Zánik nájmu a podnájmu

Dobrý deň,

na základe Vašej otázky ohľadom zrušenia prevádzkovania plateného pracoviska Vám zasielame nasledovné stanovisko:

Z Vašej otázky sme vyrozumeli, že predchádzajúci vlastník pozemku prenajal predmetný pozemok mestu. Mesto následne pravdepodobne zmluvou o podnájme dalo do podnájmu tento pozemok súkromnému podnikateľovi za účelom prevádzkovania plateného parkoviska. Vy ako nový vlastník pozemku ste vstúpili do právneho postavenia prenajímateľa pozemku.

Pokiaľ ide o možnosť skončenia prevádzkovania parkoviska, nakoľko nepoznáme obsah nájomnej zmluvy a podnájomnej zmluvy, pri našej odpovedi vychádzame výlučne zo súvisiacej právnej úpravy.

V prvom rade je nevyhnutné vedieť, na aký čas bola dojednaná pôvodná nájomná zmluva medzi predchádzajúcim vlastníkom pozemku a mestom a akým spôsobom zanikla.

Nájom môže byť dohodnutý na dobu určitú alebo neurčitú. Pokiaľ by bola zmluva dojednaná na dobu neurčitú, mali by ste možnosť ukončiť ju aj bez uvedenia dôvodu jednostranne výpoveďou, najlepšie písomnou formou. Podľa § 677 ods. 2 OZ v prípade nehnuteľností, čiže aj pozemkov, platí trojmesačná výpovedná doba, avšak zmluva môže určiť inú dĺžku výpovednej doby.

Nakoľko však uvádzate, že v súčasnosti už nie je podpísaná nájomná zmluva, máme za to, že išlo o nájomnú zmluvu na dobu určitú a dohodnutý čas nájmu už uplynul. V tom prípade platí § 676 ods. 2 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v platnom znení (ďalej len „OZ“) podľa ktorého „Ak nájomca užíva veci aj po skončení nájmu a prenajímateľ proti tomu nepodá návrh na vydanie veci alebo na vypratanie nehnuteľnosti na súde do 30 dní, obnovuje sa nájomná zmluva za tých istých podmienok, za akých bola dojednaná pôvodne. Nájom dojednaný na dobu dlhšiu ako rok sa obnovuje vždy na rok, nájom dojednaný na kratšiu dobu sa obnovuje na túto dobu.“

To znamená, že ak ste do 30 dní od skončenia nájmu nepodali návrh na vypratanie pozemku, nájom sa predĺžil v zmysle vyššie citovaného ustanovenia OZ. Nájom zanikne uplynutím príslušnej doby podľa § 676 ods. 2 OZ, teda buď uplynutím jedného roka alebo kratšej doby, podľa toho, na akú dobu bola uzatvorená pôvodná nájomná zmluva. Bezodkladne po uplynutí tejto doby Vám odporúčame upovedomiť písomne nájomcu ako aj podnájomcu, že nájom zanikol a vyzvať na vypratanie pozemku a zároveň podať na súd návrh na vypratanie pozemku najneskôr do 30 dní od skončenia predĺženej oby nájmu, aby sa nájom opäť nepredĺžil.

Samozrejme môžete sa pokúsiť o uzatvorenie dohody o skončení nájmu, a to kedykoľvek, aj pred skončením predĺženej doby nájmu, s mestom.

Keďže ak sa nájom predĺžil, tak za tých istých podmienok ako bolo dohodnuté v pôvodnej nájomnej zmluve, bolo by potrebné preštudovať aj znenie tejto nájomnej zmluvy, či prípadne neobsahuje dalšie dojednania o možnom spôsobe skončenia nájmu.

V prvom rade je teda potrebné dosiahnuť skončenie nájomnej zmluvy medzi Vami ako vlastníčkou pozemku a mestom ako nájomcom. Skončením nájomnej zmluvy totiž automaticky zanikne aj podnájomný vzťah medzi mestom ako nájomcom a súkromným podnikateľom ako podnájomcom.

V zmysle rozhodnutia Najvyššieho súdu SR sp. zn. 4 Cdo 317/2009 totiž „Teória práva vymedzuje podnájom ako nájom nájomného práva. Podnájom predstavuje od nájomcu odvodené užívacie právo k predmetu podnájmu za odplatu. Podnájom je vzťah akcesorický. Nemôže vzniknúť, ak jeho predmet nie je už v nájme. Zaniká najneskôr s nájmom.“

Záverom zhrňujeme:

1. Pre zrušenie prevádzkovania plateného parkoviska je nevyhnutné v prvom rade dosiahnuť zrušenie nájomnej zmluvy medzi Vami ako vlastníčkou pozemku a mestom ako nájomcom.

2. Môžete sa o to pokúsiť dohodou. Ak sa dohoda nedosiahne a v zmysle vyššie uvedeného odôvodnenia došlo zo zákona k predĺženiu nájomnej zmluvy, môžete počkať, kým uplynie predĺžená doba nájmu – buď rok alebo kratšia doba, podľa toho, na aký čas bola uzatvorená pôvodná nájomná zmluva.

3. Ďalšie možnosti skončenia nájmu môže obsahovať nájomná zmluva, ktorej podmienky sa uplatnia aj pri predĺženom nájme. 

4. Skončením nájmu automaticky zaniká aj podnájom.

5. Po skončení nájmu Vám odporúčame bezodkladne písomne upovedomiť nájomcu aj podnájomcu o skončení nájmu a vyzvať ich na vypratanie pozemku (to bude platiť predovšetkým pre mesto, ak, ako uvádzate, parkovisko – t.j. napr. závora, parkovací automat a po. sú v jeho vlastníctve). Zároveň, ak nedôjde k bezodkladnému vyprataniu pozemku, podajte na súd návrh na vypratanie tohto pozemku a to najneskôr do 30 dní od skončenia nájmu, aby sa nájom opäť nepredĺžil zo zákona.

Nájomnú zmluvu môžete dať k nahliadnutiu aj advokátovi v mieste Vášho bydliska, ktorý Vám po jej preštudovaní bude spôsobilý aj bližšie poradiť.

S pozdravom,

Redakcia ADVOKATnaWEBE.sk