Privát v súkromnom dome

Dobrý deň,

na základe Vašej otázky týkajúcej sa zriadenia privátu vo vašom susedstve zaujímame nasledujúce stanovisko:

Privát ako jeden z typov ubytovania samostatne zákonne upravený, ani definovaný nie je. Privát je však jeden z krátkodobých druhov ubytovania, a právnu úpravu takéhoto ubytovania obsahuje zákon č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v platnom znení (ďalej len „Občiansky zákonník“), ktorý v ustanoveniach § 754 - § 759 upravuje Zmluvu o ubytovaní. Predmetom tejto zmluvy je poskytnutie prechodného ubytovania v zariadenia na to určených. Občiansky zákonník výslovne uvádza ako zariadenia určené na ubytovania: hotely, nocľahárne, ubytovne a iné zariadenia (ustanovenie § 754 ods. 1 Občianskeho zákonníka). Vzhľadom na to, že tzv. iné zariadenia nie sú bližšie špecifikované, môžeme sem zahrnúť aj celý rad iných zariadení akými sú vysokoškolské a stredoškolské internáty, sanatória, kempingy, rekreačné chaty, ale aj časti súkromných domov a bytov, pokiaľ v nich ich vlastníci poskytujú iným osobám prechodné ubytovanie (tzv. privát - teda Váš prípad).  

V zákonných ustanoveniach upravujúcich Zmluvu o ubytovaní sú však riešené len vzájomne práva resp. povinnosti oboch zmluvných strán, teda ubytovateľa (vo vašom prípade majiteľky nehnuteľnosti, nachádzajúcej sa vo vašom susedstve, ktorá si vo svojom dome zriadila privát) a ubytovaných (napr. turistov). Zákon na tomto mieste nerieši situáciu, kedy ubytovaný svojím užívaním ubytovacieho zariadenia zasahuje do práva tretích osôb. Medzi povinnosťami ubytovateľa nie je uvedená povinnosť, aby sa v ubytovacom zariadení zdržiaval počas pobytu ubytovaných osôb, preto môžu byť v ubytovacom zariadení ubytovaný hostia aj sami, bez prítomnosti samotného ubytovateľa.   

Poskytovaním prechodného ubytovania (na ktoré sa však vyžaduje, aby mal ubytovateľ príslušné živnostenské oprávnenie na poskytovanie ubytovacích služieb) vykonáva majiteľka nehnuteľnosti, nachádzajúcej sa vo vašom susedstve, svoje vlastnícke právo k tejto nehnuteľnosti.

Podľa ustanovenia § 123 Občianskeho zákonníka: „Vlastník je v medziach zákona oprávnený predmet svojho vlastníctva držať, užívať, požívať jeho plody a úžitky a nakladať s ním.“  

V zmysle uvedeného je teda vlastník veci oprávnený s predmetom svojho vlastníckeho práva nakladať. Môže vlastnícke právo k nemu previesť na inú osobu, alebo ak ide o nehnuteľnosť dať ho do nájmu inej osobe, prípadne ho poskytnúť na prechodné ubytovanie podľa zmluvy o ubytovaní (pokiaľ má k tomu príslušné živnostenské oprávnenie). Je teda na vlastníkovi veci, ako s ňou bude nakladať. Avšak niekedy vlastník veci výkonom svojho vlastníckeho práva zasahuje do výkonu práv iných osôb.

Preto v zmysle ustanovenia § 127 ods. 1 Občianskeho zákonníka: „Vlastník veci sa musí zdržať všetkého, čím by nad mieru primeranú pomerom obťažoval iného alebo čím by vážne ohrozoval výkon jeho práv. Preto najmä nesmie ohroziť susedovu stavbu alebo pozemok úpravami pozemku alebo úpravami stavby na ňom zriadenej bez toho, že by urobil dostatočné opatrenie na upevnenie stavby alebo pozemku, nesmie nad mieru primeranú pomerom obťažovať susedov hlukom, prachom, popolčekom, dymom, plynmi, parami, pachmi, pevnými a tekutými odpadmi, svetlom, tienením a vibráciami, nesmie nechať chované zvieratá vnikať na susediaci pozemok a nešetrne, prípadne v nevhodnej ročnej dobe odstraňovať zo svojej pôdy korene stromu alebo odstraňovať vetvy stromu presahujúce na jeho pozemok.“        

Citované zákonné ustanovenie teda predstavuje zákonné obmedzenie vlastníckeho práva vlastníka veci. Pokiaľ vlastník veci nerešpektuje obmedzenie jeho vlastníckeho práva, môže sa ten, kto je ohrozený jeho neoprávnenými zásahmi, domáhať súdnej ochrany v sporovom konaní.

Vlastník veci sa teda musí zdržať takého konania, ktorým by nad mieru primeranú pomerom obťažoval iného, alebo ktorým by vážne ohrozoval výkon jeho práv. Na tomto mieste zdôrazňujeme, že oba predpoklady (miera primeraná pomerom, resp. vážne ohrozenie výkonu práv iných vlastníkov) sa skúmajú v každom jednotlivom prípade objektívne. T.j. nie je rozhodujúce subjektívne hľadisko toho, kto je výkonom vlastníckeho práva vlastníka obmedzený, ale v konkrétnych prípadoch sa splnenie uvedených predpokladov musí posúdiť aj z odbornej stránky, napr. pomocou znalca.  

Hoci samotné rušenie (večerný a nočný hluk) nespôsobuje sám vlastník nehnuteľnosti- majiteľka susednej nehnuteľnosti, v súlade s tým čo sme uvádzali vyššie, poskytovaním prechodného ubytovania, realizuje výkon vlastníckeho práva k svojej nehnuteľnosti a týmto výkonom vlastníckeho práva zasahuje do práv iných osôb (vás ako susedov, ktorí ste rušení hlukom, ktorý spôsobujú ubytovaní hostia).

V zmysle ustanovenia  § 127 ods. 1 Občianskeho zákonníka teda môžete iniciovať súdne konanie, v ktorom sa budete dožadovať, aby súd zaviazal majiteľku susednej nehnuteľnosti k zdržaniu sa vami presne vymedzeného rušenia. Ak by Vám súd vyhovel, majiteľka susednej nehnuteľnosti by jeho rozhodnutie musela rešpektovať, a teda by musela u svojich hostí zabezpečiť rešpektovanie tejto povinnosti (napr. vydaním ubytovacieho poriadku, ktorý by upravoval správanie sa hostí počas ich prechodného ubytovania, uložením sankcií za porušenie ich povinností a i.).

Nakoľko nám nie sú známe konkrétnejšie okolnosti tohto prípadu, odporúčame Vám, aby ste sa v tejto veci obrátili na advokáta v mieste Vášho bydliska, ktorý celú vec s odbornou starostlivosťou posúdi a odporučí Vám, či je riešenie tohto prípadu súdnou cestou to najvhodnejšie. 

Okrem súdnej ochrany sa ako osoba obmedzená výkonom vlastníckeho práva iného vlastníka môže domáhať ochrany na obci (obecný úrad, mestský úrad).

Podľa ustanovenia § 5 Občianskeho zákonníka: „Ak došlo k zrejmému zásahu do pokojného stavu, možno sa domáhať ochrany na obci. Obec môže predbežne zásah zakázať alebo uložiť, aby bol obnovený predošlý stav. Tým nie je dotknuté právo domáhať sa ochrany na súde.“

V súlade s citovaným ustanovením sa teda osoba, ktorej bol zasiahnutý pokojný stav, môže domáhať ochrany na obci, pričom obec môže takýto zásah zakázať, alebo uložiť, aby bol obnovený pôvodný stav (t.j. stav pred zásahom). Vo vašom prípade preto odporúčame obrátiť sa na obec, ktorá v zmysle ustanovenia § 5 Občianskeho zákonníka môže zásah do pokojného stavu zakázať, prípadne nariadiť obnovenie predchádzajúceho stavu.      

S pozdravom

Redakcia ADVOKATnaWEBE.sk