Nájomné a úhrada za plnenia poskytované s užívaním bytu

Dobrý deň,

na základe Vašej otázky týkajúcej sa nájomného a úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu zaujímame nasledujúce stanovisko:

V zmysle platnej právnej úpravy sa prenajímateľ s nájomcom primárne majú dohodnúť v akej forme a akým spôsobom bude nájomca prenajímateľovi uhrádzať nájomné. V tejto súvislosti je potrebné rozlišovať dva druhy úhrad, ktoré nájomca zvyčajne platí prenajímateľovi, a to:

a)     Nájomné (úhrada za samotné užívanie prenajatého bytu)

b)     Náklady za plnenia poskytované s užívaním bytu (dodávka tepla, dodávka teplej úžitkovej vody,  dodávka pitnej vody, odvedenie vody- kanalizácia, osvetlenie spoločných priestorov domu, prevádzka výťahu, čistenie žúmp a septikov, čistenie žúmp a septikov a i.).

Platná právna úprava v zásade umožňuje dve situácie:

1. Náklady podľa písm. b) predchádzajúceho odseku už sú zahrnuté v sume nájomného (v tomto prípade všetky prípadne preplatky alebo nedoplatky znáša prenajímateľ bez toho, aby tieto náklady musel nejakým spôsobom nájomcovi vyúčtovať)
2. Náklady podľa písm. b) predchádzajúceho odseku nie sú zahrnuté v sume nájomného a nájomca je povinný prenajímateľovi uhrádzať zálohu na úhradu týchto nákladov popri nájomnom (všetky prípadné preplatky alebo nedoplatky znáša v tomto prípade nájomca a prenajímateľ je povinný nájomcovi všetky úhrady riadne vyúčtovať).

Prenajímateľ a nájomca by sa v nájomnej zmluve mali výslovne dohodnúť, ktorý z uvedených modelov sa použije v ich spoločnom prípade. 

Ako uvádzate suma Vášho nájomného je uvedená nezrozumiteľne, nakoľko nezodpovedá ani jednému z vyššie uvedených modelov. Oba ustanovenia zmluvy sú vzájomne v rozpore, čo robí zmluvu v tejto časti neurčitú a nezrozumiteľnú, a tak môže byť v zmysle ustanovenia § 37 ods. 1 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v platnom znení (ďalej len „OZ“) v tejto časti neplatná. Posúdenie platnosti resp. neplatnosti zmluvy alebo jej časti však závisí od konkrétneho znenia zmluvy, vrátane ostatných vami necitovaných ustanovení.

V prípade, ak sa Vami uvádzaná časť nájomnej zmluvy ukáže ako neplatná, tak sa na  Váš právny vzťah s prenajímateľom bude aplikovať všeobecné ustanovenie OZ o nájme bytu (§ 685 a nasl. OZ).

V súlade s ustanovením § 696 ods. 2: „Úhrada za plnenia poskytované s užívaním bytu alebo preddavok na ne sa platí spolu s nájomným, ak sa účastníci nedohodnú alebo ak právna predpis neustanovuje inak.“    

Z citovaného ustanovenia OZ teda vyplýva, že v takom prípade sa na Váš nájomný vzťah bude aplikovať model č. 2, teda nájomca je povinný prenajímateľovi okrem nájomného platiť aj úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu.  

Podľa ustanovenia § 686 ods. 1 OZ: „Nájomná zmluva musí obsahovať označenie predmetu a rozsahu užívania, výšku nájomného a výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu. Mala by tiež obsahovať aj opis príslušenstva a opis stavu bytu. Ak sa nájomná zmluva neuzavrela písomne, vyhotoví sa o jej obsahu zápisnica.“

V súlade s uvedeným je teda podstatnou náležitosťou nájomnej zmluvy výška nájomného, a pokiaľ v nej nie je zahrnutá aj úhrada za plnenia poskytované s užívaním bytu (t.j. druhý spôsob určenia výšky nájomného- viď vyššie), tak aj suma úhrady za tieto služby. Väčšinou je úhrada za služby spojené s užívaním bytu určená zálohovými platbami, pričom pri záverečnom vyúčtovaní sa buď určí nedoplatok, ktorý uhradí nájomca, alebo preplatok, ktorý bude naopak nájomcovi vrátení.

Pokiaľ ide o určenie výšky zálohových platieb, tá je v zásade na úvahe samotného prenajímateľa a nemusí zodpovedať zálohovým platbám, ktoré platí prenajímateľ priamo dodávateľovi energií, resp. iných služieb, a rovnako nemusí byť odvodená od počtu osôb, ktoré s nájomcom v dotknutom byte bývajú.   

V súlade s ustanovením § 5 ods. 5 vyhlášky Úradu pre reguláciu sieťových odvetví č. 630/2005 Z.z. ktorou sa ustanovuje teplota teplej úžitkovej vody na odbernom mieste, pravidlá rozpočítavania množstva tepla dodaného na prípravu teplej úžitkovej vody a rozpočítavania množstva dodaného tepla v platnom znení (ďalej len „vyhláška“), vyúčtovanie za odber tepla a teplej vody počas zúčtovacieho obdobia v ktorom došlo k zmene konečného spotrebiteľa tomuto spotrebiteľovi rozpočíta v pomere nákladov na dodané teplo podľa jednotlivých mesiacov k celkovým nákladom na dodané teplo za zúčtovacie obdobie, t.j. vo vašom vyúčtovaní by v zmysle uvedenej vyhlášky mali byť  zohľadnené len zálohové platby za obdobie, keď ste byt užívali vy.   

Vyhláška rovnako upravuje aj základné minimálne údaje o teple a teplej vode, ktoré musia byť v záverečnom vyúčtovaní upravené. Tieto údaje by mali vyť vo vyúčtovaní uvádzané v prehľadných tabuľkách a to oddelene pre celý objekt, ktorým je väčšinou bytový dom, a oddelene pre konečného spotrebiteľa, teda vlastníka alebo nájomníka bytu. Uvedená vyhláška však stanovuje povinnosti pre dodávateľa tepla a osoby, ktoré dodané teplo ďalej rozpočítavajú konečnému spotrebiteľovi. Vy a ani Váš prenajímateľ však takýmito osobami nie ste, tak váš nájomný vzťah podľa nášho názoru nie je možné na ustanovenia tejto vyhlášky jednoznačne aplikovať. Vyúčtovanie platieb medzi prenajímateľom a nájomcom má byť primerane dojednané v ich nájomnej zmluve. 

Nakoľko nám však nie sú známe konkrétne ustanovenia nájomnej zmluvy ani iné okolnosti tohto prípadu, odporúčame Vám, aby ste sa v tejto veci obrátili na advokáta v mieste Vášho bydliska, ktorý celú vec s odbornou starostlivosťou posúdi a poradí Vám aké konkrétne možnosti v prebiehajúcom súdnom spore máte.  

S pozdravom

Redakcia ADVOKATnaWEBE.sk