Vydržanie vlastníckeho práva k pozemkom

Dobrý deň,

na základe Vašej otázky ohľadom vydržania vlastníckeho práva k pozemkom uvádzame nasledujúce stanovisko:

Vydržanie je podľa právneho poriadku Slovenskej republiky jedným zo spôsobov nadobudnutia vlastníckeho práva k určitému predmetu vydržania, ktorým môže byť aj pozemok alebo iná nehnuteľnosť. Podľa ustanovenia § 134 ods. 1 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov (ďalej len „Občiansky zákonník“) sa na platné vydržanie nehnuteľnosti vyžaduje, aby osoba, ktorá danú nehnuteľnosť chce vydržať splnila nasledujúce podmienky:

1. táto osoba musí mať dotknutú nehnuteľnosť v oprávnenej a dobromyseľnej držbe;
2. oprávnená a dobromyseľná držba dotknutej nehnuteľnosti musí trvať najmenej 10 rokov;
3. dotknutý pozemok musí byť spôsobilým predmetom vydržania (nesmie ísť o pozemok, ktorý môže byť podľa zákona len vo vlastníctve štátu alebo zákonom určených právnických osôb – napr. pozemok s prameňom minerálnej vody, resp. pozemok, na ktorom sa ťažia nerastné suroviny).

Čo sa týka podmienky uvedenej v bode č. 1. predchádzajúceho odseku, tak držbou sa vo všeobecnosti rozumie situácia, ak  držiteľ dotknutú nehnuteľnosť fakticky ovláda a nakladá s ňou ako so svojou vlastnou. Zároveň sa držba považuje za oprávnenú v prípade, ak držiteľ je presvedčený o tom, že mu táto nehnuteľnosť patrí, resp. ak si na túto nehnuteľnosť neuplatňuje právo iná osoba (v takom prípade sa držba považuje za dobromyseľnú).

Na platné vydržanie nehnuteľnosti sa podľa platnej právnej úpravy vyžaduje, aby oprávnený držiteľ urobil osobitné vyhlásenie o vydržaní pred notárom, ktoré tento notár osvedčí vo forme notárskej zápisnice. Oprávnený držiteľ musí v tomto vyhlásení o vydržaní výslovne vyhlásiť, že splnil podmienky vydržania podľa ustanovenia § 134 ods. 1 Občianskeho zákonníka (viď. hore) a súčasne musí notárovi predložiť dôkazy, ktoré potvrdzujú tvrdené skutočnosti. Vo vyhlásení oprávneného držiteľa o vydržaní je potrebné uviesť najmä nasledujúce skutočnosti:

-        okolnosti odôvodňujúce začatie oprávnenej držby k nehnuteľnosti alebo k právu zodpovedajúcemu vecnému bremenu;

-        skutočnosti preukazujúce trvanie oprávnenej držby;

-        skutočnosti preukazujúce nepretržitosť oprávnenej držby.

Podľa ustanovenia § 63 zákona č. 323/1992 Zb. o notároch a notárskej činnosti (Notársky poriadok) v znení neskorších predpisov (ďalej len „Notársky poriadok“) je oprávnený držiteľ povinný predložiť notárovi pri vyhlásení o vydržaní nasledujúce dokumenty:

1. vyjadrenia osôb, ktorým posledný zápis v katastri nehnuteľností preukazuje vlastnícke právo k nehnuteľnosti alebo právo zodpovedajúce vecnému bremenu, alebo ich právnych nástupcov, ak sú tieto osoby známe, že nemajú k vzniku vlastníckeho práva alebo práva zodpovedajúceho vecnému bremenu výhrady;
2. vyjadrenie obce, v ktorej katastrálnom území sa nehnuteľnosť nachádza, že nemá k vzniku vlastníckeho práva alebo práva zodpovedajúceho vecnému bremenu výhrady;
3. vyjadrenie právnickej osoby, ktorá je príslušná na správu nehnuteľností podľa osobitného predpisu alebo má právo nakladať s nehnuteľnosťami podľa osobitného predpisu, že nemá k vzniku vlastníckeho práva alebo práva zodpovedajúceho vecnému bremenu výhrady (touto právnickou osobou sa rozumie napr. Slovenský pozemkový fond, ak sa vydržanie má týkať pozemkov neznámych vlastníkov, ktoré má tento orgán v správe).

V prípade, ak oprávnený držiteľ niektoré z týchto vyjadrení notárovi nepredloží, alebo vyjadrenie bude negatívne, tak notár vydržanie vlastníckeho práva neosvedčí.

Všetky doteraz uvedené podmienky musí splniť osoba, ktorá chce nehnuteľnosť vydržať, v opačnom prípade vydržanie nie je možné považovať za platné, a nadobudnutie vlastníckeho práva vydržaním v tomto prípade nie je možné zapísať do katastra nehnuteľnosti. Kataster nehnuteľností v tomto prípade k zápisu vlastníckeho práva potrebuje notársku zápisnicu, ktorá musí spĺňať všetky hore uvedené podmienky, aj keď splnenie podmienok vydržania priamo neoveruje (túto činnosť by mal primárne vykonať notár už pri spisovaní notárskej zápisnice).

V tejto súvislosti si Vás ešte dovoľujeme upozorniť na skutočnosť, že vydržanie iba podielu na nehnuteľnostiach slovenský právne poriadok nepripúšťa. Vydržať sa dá iba nehnuteľnosť ako celok alebo aj len časť nehnuteľnosti (napr. v súvislosti s právom prechodu), avšak podiel na nehnuteľnosti sa sám osebe vydržať nedá.

Nakoľko nám nie sú známe konkrétne miestne pomery, tak k Vašej otázke nemôžeme zaujať konkrétnejšie stanovisko.

Čo sa týka predkupného práva, tak každý zo spoluvlastníkov dotknutých pozemkov má v zmysle ustanovenia § 140 Občianskeho zákonníka predkupné právo na podiely ostatných spoluvlastníkov dotknutej nehnuteľnosti. Toto predkupné právo sa však použije iba v prípade, ak by niektorý zo spoluvlastníkov dotknutej nehnuteľnosti chcel tento svoj podiel previesť na inú osobu. V tomto prípade je povinný tento podiel ponúknuť najprv ostatným spoluvlastníkom a až v prípade, že žiadny z nich nebude mať záujem o nadobudnutie tohto podielu, tak môže tento podiel ponúknuť tretej osobe. Predkupné právo ostatných spoluvlastníkov sa použije aj v prípade predaja podielu, aj v prípade darovania podielu. Predkupné právo ostatných spoluvlastníkov sa však nepoužije v prípade, ak by spoluvlastník prevádzal podiel na jeho blízku osobu – rodič, potomok, súrodenec, manžel (pri prevode podielu na tieto osoby sa ponuka ostatným spoluvlastníkom nevyžaduje).

V prípade nadobudnutia vlastníckeho práva vydržaním, už z jeho povahy je vylúčené uplatňovanie akéhokoľvek predkupného práva. Teda inými slovami vo vzťahu k Vami uvádzanej susede nebudete mať žiadne predkupné právo.

Nakoľko však nám nie sú známe miestne pomery týkajúce sa dotknutých nehnuteľností, tak Vám odporúčame, aby ste sa s Vašimi otázkami obrátili na advokáta v mieste Vášho bydliska a predložili mu všetky potrebné dokumenty. Tento advokát celú záležitosť s odbornou starostlivosťou posúdi a odporučí Vám najvhodnejší postup riešenia celej veci.   

S pozdravom

Redakcia ADVOKATnaWEBE.sk