Podielové spoluvlastníctvo pozemkov

Dobrý deň,

na základe Vašej otázky ohľadom podielového spoluvlastníctva pozemkov uvádzame nasledujúce stanovisko:

Ako uvádzate vo svojej otázke, ste podielovým spoluvlastníkom predmetných pozemkov, pričom Váš spoluvlastnícky podiel má veľkosť ½-ica k celku a  spoluvlastnícke podiely ostatných spoluvlastníkov týchto pozemkov majú veľkosť ¼-ina k celku.  V úvode tejto odpovede chceme predovšetkým poukázať na základné charakteristické znaky podielového spoluvlastníctva.

Predovšetkým, pozemok v podielovom spoluvlastníctve viacerých spoluvlastníkov sa z hľadiska platného práva stále považuje za jedinú (spoločnú) nehnuteľnosť, ku ktorej vlastnícke právo vykonáva spoločne viacero osôb (spoluvlastníkov). Každý spoluvlastník má právo vždy k celému spoločnému pozemku (ku každej jeho časti), a nielen k určitej časti tohto spoločného pozemku. Podielové spoluvlastníctvo teda nemožno chápať tak, že jednému spoluvlastníkovi patrí napr. severná polovica spoločného pozemku a ostatným spoluvlastníkom zase južná polovica tohto pozemku a podobne.  

Spoluvlastnícky podiel určený zlomkom  (½-ica k celku, resp. ¼-ina k celku) potom vyjadruje mieru, v akej sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnému pozemku. Inými slovami to znamená, že napr. v prípade predaja tohto pozemku sa kúpna cena rozdelí medzi spoluvlastníkov podľa veľkosti ich spoluvlastníckych podielov, resp. ak by sa na pozemku v podielovom spoluvlastníctve pestovali nejaké plodiny, tak výnos z týchto plodín patrí všetkým spoluvlastníkom, a to každému v pomere, ktorý zodpovedá veľkosti jeho spoluvlastníckeho podielu. Na strane druhej však sú podieloví spoluvlastníci v tomto pomere povinní aj plniť povinnosti súvisiace s týmto pozemkom, a teda napr. platiť daň z nehnuteľností v pomere určenom podľa veľkosti ich spoluvlastníckych podielov.

Čo sa týka užívania spoločného pozemku, tak platí, že v zásade každý zo spoluvlastníkov je oprávnený tento pozemok užívať a vstupovať naň, pokiaľ medzi spoluvlastníkmi nebolo dohodnuté inak, resp. ak tomu nebráni iná skutočnosť (napr. prenájom celého pozemku inej osobe).

Pri hospodárení na spoločnom pozemku zase platí, že v zásade sa hospodári na celom spoločnom pozemku, a to spôsobom určeným dohodou podielových spoluvlastníkov. Ak sa podieloví spoluvlastníci na spôsobe hospodárenia na spoločnom pozemku dohodnúť nevedia, tak o tomto hospodárení rozhodnú tí spoluvlastníci, ktorých spoluvlastnícke podiely majú nadpolovičnú väčšinu.

To ale neznamená, že Vy ako spoluvlastník pozemku s veľkosťou spoluvlastníckeho podielu ½-ica k celku môžete samostatne rozhodovať o hospodárení na spoločnom pozemku. Vy samostatne totiž nadpolovičnú väčšinu nikdy nedosiahnete – máte presne jednu polovicu hlasov, pričom druhú polovicu hlasov majú ostatní spoluvlastníci. A teda, vo Vašom prípade, ak sa aspoň jeden zo zostávajúcich spoluvlastníkov nepridá na Vašu stranu, tak sa dosiahne iba „rovnosť hlasov“, ktorá nepostačuje na prijatie rozhodnutia o spôsobe hospodárenia na spoločnom pozemku.

V uvedenom prípade „rovnosti hlasov“ má každý zo spoluvlastníkov pozemku právo obrátiť sa na súd, aby ten rozhodol, akým spôsobom sa na spoločnom pozemku bude hospodáriť. Toto rozhodnutie súdu je následne záväzné pre všetkých spoluvlastníkov.

Čo sa týka konkrétnej odpovede na Vašu otázku, či Vami uvádzaná výmena pozemkov je možná, tak v tejto súvislosti uvádzame, že výmena pozemkov sama o sebe možná je. V tejto súvislosti je prípustné v zásade všetko, s čím súhlasia všetky zainteresované strany. Platný právny poriadok takúto výmenu pozemkov nezakazuje (pokiaľ tejto výmene nebránia iné právne prekážky, napr. nevysporiadané vlastnícke vzťahy).

Na záver ešte uvádzame, že žiadny z podielových spoluvlastníkov nemôže byť nútený zotrvať podielovom spoluvlastníctve, ak z nejakého dôvodu už nechce byť spoluvlastníkom nehnuteľnosti. Teda inými slovami Váš problém môžete vyriešiť aj tým, že podielové spoluvlastníctva k predmetným pozemkom sa zruší a následne sa vysporiadajú vlastnícke vzťahy medzi bývalými spoluvlastníkmi.

V tejto súvislosti poukazujeme na ustanovenie § 141 ods. 1 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov (ďalej len „Občiansky zákonník“), v zmysle ktorého „spoluvlastníci sa môžu dohodnúť o zrušení spoluvlastníctva a o vzájomnom vyporiadaní; ak je predmetom spoluvlastníctva nehnuteľnosť, dohoda musí byť písomná“. V prípade, ak sa spoluvlastníci na zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva nedohodnú, tak na návrh ktoréhokoľvek z nich rozhodne v tejto veci súd.

Pri rozhodovaní o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva postupuje v súlade s ustanovením § 142 ods. 1 Občianskeho zákonníka, a to tak, že „prihliadne pri tom na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Ak nie je rozdelenie dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom; prihliadne pritom na to, aby sa vec mohla účelne využiť a na násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom. Ak vec žiadny zo spoluvlastníkov nechce, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov.“ Z citovaného ustanovenia vyplýva, že v prípade podania návrhu na zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva môže súd rozhodnúť niektorým z nasledujúcich spôsobov:

1. spoločný pozemok sa reálne rozdelí medzi jednotlivých spoluvlastníkov podľa veľkosti ich spoluvlastníckych podielov, čím vzniknú viaceré samostatné pozemky s jedným výlučným vlastníkom;
2. spoločný pozemok sa rozdelí na dva samostatné pozemky, pričom jeden bude vo výlučnom vlastníctve väčšinového spoluvlastníka a druhý zostane v podielovom spoluvlastníctve menšinových spoluvlastníkov;
3. spoluvlastnícky podiel menšinových spoluvlastníkov súd prikáže do výlučného vlastníctva väčšinového spoluvlastníka (ten sa stane výlučným vlastníkom celého pozemku) za náhradu vyplatenú menšinovým spoluvlastníkom;
4. spoločný pozemok sa predá a výťažok z tohto predaja sa rozdelí medzi podielových spoluvlastníkov v pomere podľa veľkosti ich spoluvlastníckych podielov (tento spôsob prichádza do úvahy iba vtedy, ak by spoločnú nehnuteľnosť nechce žiaden z podielových spoluvlastníkov).  

Posúdenie otázky, akým konkrétnym spôsobom by súd v takejto právnej veci mohol rozhodnúť však závisí od posúdenia konkrétnych okolností prípadu súdom. Na tomto mieste však ešte poukazujeme na:

-        ustanovenie § 142 ods. 2 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého „z dôvodov hodných osobitného zreteľa súd nezruší a nevysporiada spoluvlastníctvo prikázaním veci za náhradu alebo predajom veci a rozdelením výťažku“ (čo sa rozumie dôvodom hodným osobitného zreteľa zákon bližšie nekonkretizuje a závisí od konkrétnych okolností každého prípadu, posúdenie tejto otázky zákon ponecháva na súd);

-        ustanovenie § 142 ods. 3 Občianskeho zákonníka „pri zrušení a vyporiadaní spoluvlastníctva rozdelením veci môže súd zriadiť vecné bremeno k novovzniknutej nehnuteľnosti v prospech vlastníka inej novovzniknutej nehnuteľnosti.“

Nakoľko nám však nie sú známe konkrétne pomery týkajúce sa Vašich pozemkov, ktorých ste podielovým spoluvlastníkom, tak Vám odporúčame, aby ste sa so svojím problémom obrátili na advokáta v mieste Vášho bydliska, ktorý celú situáciu s odbornou starostlivosťou posúdi a odporučí Vám najvhodnejšie riešenie. Tento advokát po oboznámení sa s prípadom najlepšie posúdi, či Vami navrhovaná výmena pozemkov je pre Vás prijateľná a prípadne tiež posúdi uvedenú možnosť zrušenia a vyporiadania podielového spoluvlastníctva k predmetným spoločným pozemkom.                

S pozdravom

Redakcia ADVOKATnaWEBE.sk