Zámena poľnohospodárskych pozemkov a nájom poľnohospodárskej pôdy

Dobrý deň,

na základe Vašej otázky ohľadom zámeny poľnohospodárskych pozemkov a nájmu poľnohospodárskej pôdy uvádzame nasledujúce stanovisko:

Dňa 16.05.2014 Národná rada SR schválila nový Zákon o nadobúdaní vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku a o zmene a doplnení niektorých zákonov. Tento zákon bol v Zbierke zákonov SR uverejnený pod číslom 140/2014 Z. z.. Predmetom tohto právneho predpisu je úprava postupu pri nadobúdaní vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku prevodom. Zákonodarca túto právnu úpravu do právneho poriadku SR zakotvil z dôvodu, že dňa 01.05.2014 uplynula 10-ročné prechodné obdobie, počas ktorého pôdu na území SR nemohli nadobúdať zahraničné subjekty  z iných členských štátov EÚ.

Tento právny predpis stanovuje presný postup pri prevode vlastníckeho práva k poľnohospodárskej pôde. Vo všeobecnosti v zmysle tohto nového zákona platí, vlastník poľnohospodárskeho pozemku, v prípade jeho prevodu, je povinný tento pozemok ponúknuť najprv osobám majúcim bydlisko alebo sídlo v danej lokalite a až v prípade, že žiadna takáto osoba o tento pozemok nebude mať záujem, tak potom môže vlastník previesť na inú osobu.

Tento nový zákon však vôbec nerieši otázku prípadnej zámeny pozemkov a na túto situáciu sa vzťahujú doteraz platné právne predpisy.

Zámenu pozemkov (vrátane tých poľnohospodárskych) je možné uskutočniť tzv. zámennou zmluvou uzatvorenou podľa ustanovenia § 611 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov (ďalej len „Občiansky zákonník“). V tejto súvislosti ešte pre úplnosť uvádzame, že podľa ustanovenia § 3 ods. 1 zákona č. 140/2014 Z. z. sa tento nový Zákon o nadobúdaní vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku nevzťahuje na prípady zámeny pozemkov podľa § 611 Občianskeho zákonníka.

Zámenná zmluva je vo svojej podstate zmluvou, na základe ktorej sa vlastníci dvoch (alebo aj viacerých) vecí medzi sebou dohodnú, že tieto veci si medzi sebou navzájom vymenia. Na základe zámennej zmluvy sa tak pôvodný vlastník jednej veci stane vlastníkom veci druhej a naopak vlastník druhej veci sa v rovnakom momente stane vlastníkom prvej veci (u obidvoch vecí dôjde k zmene jej vlastníka). Pre účely uzatvorenia zámennej zmluvy sa za vec považuje aj pozemok, teda uzatvorenie zámennej zmluvy prichádza do úvahy aj v prípade pozemkov.

Platnú zámennú zmluvu môžu medzi sebou uzatvoriť výlučne iba vlastníci zamieňaných pozemkov. Zámenná zmluva uzatvorená medzi vlastníkom jedného pozemku a nájomcom druhého pozemku by po právnej stránke bola neplatná, nakoľko nájomca nie je oprávnený s pozemkom disponovať (on má iba právo tento pozemok užívať).

Na základe uvedených skutočností nový Zákon o nadobúdaní vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku Vám nezakladá žiadne právo na zámenu pozemku voči poľnohospodárskemu družstvu tak, ako to uvádzate vo svojej otázke. Avšak predmetný pozemok môžete zameniť za iný pozemok uzatvorením zámennej zmluvy, avšak na takejto zámene sa musíte s vlastníkom druhého pozemku výslovne dohodnúť.

Ďalej v tejto súvislosti je potrebné v prvom rade zistiť, kto je v katastri nehnuteľností vedený ako vlastník pozemku, ktorý by ste v rámci výmeny chceli nadobudnúť a s touto osobou je následne potrebné uzatvoriť zámennú zmluvu. Podmienkou však je, ako už bolo uvedené, obojstranná dohoda obidvoch vlastníkov. Ak sa však s týmto vlastníkom na zámene pozemkov nedohodnete, tak neexistuje žiadna legálna možnosť, ako zámenu pozemkov úspešne uskutočniť.

Poľnohospodárske družstvá však vo väčšine prípadov nehospodária na vlastnej pôde, ale na pôde patriacej iným osobám (s týmito inými osobami potom poľnohospodárske družstvá majú uzatvorené nájomné zmluvy). Z uvedeného dôvodu teda zvyčajne nestačí, ak sa na zámene pozemkov dohodnete z poľnohospodárskym družstvom (nájomcom pozemku).

Pre platnosť zámennej zmluvy, ktorej predmetom sú pozemky sa ešte podľa platnej právnej úpravy vyžaduje, aby táto zmluva bola urobená písomne a aby podpisy obidvoch zúčastnených strán boli úradne overené pred notárom alebo pred orgánom obce. Zámennú zmluvu je následne potrebné zavkladovať na katastrálnom odbore príslušného okresného úradu.

Čo sa týka Vašej ďalej otázky ohľadom zmeny doby prenájmu zo strany poľnohospodárskeho družstva, tak v tejto súvislosti uvádzame, že v zmysle zákona č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov v znení neskorších predpisov nájom poľnohospodárskeho pozemku vzniká na základe písomnej nájomnej zmluvy. Túto nájomnú zmluvu medzi sebou uzatvárajú vlastník pozemku a nájomca, pričom táto zmluva musí obsahovať ich dohodu o dobe nájmu a výške nájomného.

Počas dohodnutej doby nájmu má nájomca právo predmetný pozemok užívať a brať z neho úžitky, a však na druhej strane má povinnosť počas celej tejto doby platiť vlastníkovi pozemku dohodnuté nájomné.

Na každú zmenu dohodnutých podmienok prenájmu uvedených v nájomnej zmluve je potrebný súhlas ako nájomcu, tak aj prenajímateľa. Teda inými slovami sa tieto osoby musia na zmene podmienok prenájmu výslovne dohodnúť, pričom táto dohoda musí byť urobená písomne (v opačnom prípade je neplatná).

Z uvedeného teda vyplýva záver, že poľnohospodárske družstvo si nemôže samo jednostranne skrátiť v zmluve dohodnutú dobu nájmu. Na zmenu dohodnutej doby nájmu by sa vyžadovala písomná dohoda, ktorú by ste s poľnohospodárskym družstvom uzatvoriť. Iba takto by mohlo dôjsť ku zmene tejto dohodnutej doby nájmu.

Počas celej dohodnutej doby nájmu je predmetné poľnohospodárske družstvo povinné Vám platiť dohodnuté nájomné a zároveň je oprávnené na Vašom pozemku hospodáriť.

V tejto súvislosti ešte poukazujeme na skutočnosť, že poľnohospodárske družstvo môže nájomnú zmluvu, ktorú s Vami uzatvorilo, jednostranne ukončiť (výpoveďou alebo odstúpením od zmluvy) aj pred uplynutím dohodnutej doby nájmu. Právo jednostranne uončiť predmetnú nájomnú zmluvu však máte aj Vy, ako vlastník pozemku. Toto jednostranné ukončenie nájomnej zmluvy však v obidvoch prípadoch prichádza do úvahy iba za podmienok uvedených v nájomnej zmluve alebo za podmienok uvedených v ustanovení § 676 a nasl. Občianskeho zákonníka.

Spôsob jednostranného ukončenia nájomnej zmluvy však závisí od obsahu samotnej nájomnej zmluvy, ktorý nám nie je známy, a tak Vám v tejto súvislosti odporúčame sa s touto otázkou obrátiť na advokáta v mieste Vášho bydliska, ktorý celú záležitosť s odbornou starostlivosťou posúdi a odporučí Vám najvhodnejšie riešenie.   

S pozdravom

Redakcia ADVOKATnaWEBE.sk