Vypratanie nebytového priestoru po skončení nájmu

Dobrý deň,

na základe Vašej otázky ohľadom vypratania nebytového priestoru po skončení nájmu uvádzame nasledujúce stanovisko:

Nájomná zmluva, ako zmluvný typ, je upravená v ustanovení § 663 a nasl. zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov (ďalej len „Občiansky zákonník“). Keďže Obchodný zákonník (zákon č. 513/1991 Zb.) neobsahuje osobitnú úpravu nájomnej zmluvy, tak právna úprava upravujúca tento inštitút v Občianskom zákonníku sa použije vždy aj na tie prípady, kedy nájomný vzťah má vzniknúť medzi podnikateľmi, resp. medzi podnikateľom a fyzickou osobou nepodnikateľom. Z uvedeného teda vyplýva, že pre každý prípad uzatvorenia nájomnej zmluvy je vždy rozhodujúca právna úprava zakotvená v Občianskom zákonníku (bez ohľadu na charakter účastníkov nájomného vzťahu založeného nájomnou zmluvou).

Čo sa konkrétne týka Vašej otázky, tak táto je komplexného charakteru a vzhľadom na zrozumiteľnosť odpovede je potrebné ju rozdeliť na tri samostatné časti, a to:

1. zmluvné zakotvenie práva prenajímateľa vstúpiť do nebytového priestoru;
2. právo prenajímateľa vypratať nebytový priestor po ukončení nájomného vzťahu (ak to dobrovoľne nevykoná nájomca);
3. právo prenajímateľa zadržať nájomcove hnuteľné veci nachádzajúce sa na predmete nájmu.

Ad 1.: Právo prenajímateľa na vstup do nebytového priestoru

Vo vzťahu k právu prenajímateľa vstupovať do prenajatej nehnuteľnosti vo všeobecnosti platí pravidlo, že uzatvorením nájomnej zmluvy sa prenajímateľ vzdal v prospech nájomcu svojho práva užívať predmet nájmu (počas trvania nájomného vzťahu založeného nájomnou zmluvou). Teda prenajímateľ v zásade nie je oprávnený vstupovať do prenajatej nehnuteľnosti, pokiaľ v nájomnej zmluve nie je výslovne dohodnuté inak. Spravidla sa do nájomných zmlúv za týmto účelom zahŕňajú ustanovenia, na základe ktorých má prenajímateľ právo na prenajatú nehnuteľnosť vstupovať za účelom kontroly stavu nehnuteľnosti (po predchádzajúcom ohlásení nájomcovi), resp. v prípade naliehavej potreby na odvrátenie hroziacej škody alebo zmiernenia jej následkov (aj bez predchádzajúceho ohlásenia nájomcovi v prípade nejakej havárie).

Z predchádzajúceho odseku teda vyplýva záver, že počas trvania nájomného vzťahu je prenajímateľ oprávnený vstúpiť na prenajatú nehnuteľnosť len v tých prípadoch, ktoré sú účastníkmi výslovne dojednané v nájomnej zmluve. Teda samotný vstup prenajímateľa do prenajatej nehnuteľnosti je možný, avšak iba v prípade uvedenom v nájomnej zmluve (už pri uzatváraní nájomnej zmluvy je potrebné na konkrétny prípad myslieť).

Ad 2.: Právo prenajímateľa vypratať nebytový priestor po skončení nájmu

Vo všeobecnosti zánikom nájomného vzťahu uzatvoreného na základe nájomnej zmluvy nájomca stráca právo na užívanie prenajatej nehnuteľnosti a je povinný ju vypratať. Avšak platný Občiansky zákonník nikde výslovne nerieši, ako má prenajímateľ postupovať v prípade, že nájomca si dobrovoľne nesplní svoju povinnosť nehnuteľnosť po skončení nájmu vypratať.

V tejto súvislosti poukazujeme na ustanovenie § 676 ods. 2 Občianskeho zákonníka, v zmysle ktorého „ak nájomca užíva veci aj po skončení nájmu a prenajímateľ proti tomu nepodá návrh na vydanie veci alebo na vypratanie nehnuteľnosti na súde do 30 dní, obnovuje sa nájomná zmluva za tých istých podmienok, za akých bola dojednaná pôvodne. Nájom dojednaný na dobu dlhšiu ako rok sa obnovuje vždy na rok, nájom dojednaný na kratšiu dobu sa obnovuje na túto dobu.“  

Z tohto ustanovenia teda vyplýva jediný legálny spôsob, ako prenajímateľ môže dosiahnuť vypratanie svojej nehnuteľnosti po skončení nájomného vzťahu, a tým je podanie žaloby na vypratanie nehnuteľnosti na príslušnom súde. Na základe súdneho rozhodnutia následne prenajímateľ môže podať návrh na vykonanie exekúcie a za asistencie súdneho exekútora prenajatú nehnuteľnosť vypratať.

Na tomto mieste je potrebné poukázať na skutočnosť, že hnuteľné veci nachádzajúce sa v prenajatej nehnuteľnosti sú majetkom nájomcu alebo iných osôb, pričom aj ich vlastnícke právo k týmto veciam požíva ochranu podľa Občianskeho zákonníka.

Ak by prenajímateľ pristúpil k vyprataniu týchto vecí z predmetu nájmu sám a bez súdneho rozhodnutia, tak toto konanie spĺňa znaky svojpomoci (hoci cieľom tohto konania je ochrana vlastníckeho práva prenajímateľa). Podľa ustanovenia § 6 Občianskeho zákonníka „ak hrozí neoprávnený zásah do práva bezprostredne, môže ten, kto je takto ohrozený, primeraným spôsobom zásah sám odvrátiť“. Svojpomoc teda možno použiť iba v tom prípade, ak neoprávnený zásah hrozí bezprostredne. V prípade svojpomocného vypratania nehnuteľnosti po skončení nájomného vzťahu však podmienka bezprostrednosti zásahu nie je splnená, nakoľko po právnej stránke k neoprávnenému zásahu už došlo v momente, kedy uplynula dohodnutá alebo určená lehota na vypratanie nehnuteľnosti (neoprávnený zásah už nehrozí, a teda nie je čo odvracať).

Ďalej v tejto súvislosti uvádzame, že Občiansky zákonník v citovanom ustanovení § 676 ods. 2 obsahuje postup, akým spôsobom sa prenajímateľ môže domáhať vypratanie svojej nehnuteľnosti.

V zmysle ustanovenia § 2 ods. 3 Občianskeho zákonníka, „účastníci občianskoprávnych vzťahov si môžu vzájomné práva a povinnosti upraviť dohodou odchylne od zákona, ak to zákon výslovne nezakazuje a ak z povahy ustanovení zákona nevyplýva, že sa od neho nemožno odchýliť“. Ustanovenia § 6 a § 676 ods. 2 sú však kogéntneho charakteru, čo inými slovami znamená, že účastníci občianskoprávneho vzťahu sa od nich nemôžu dohodou odchýliť (z povahy týchto ustanovení nevyplýva takáto možnosť, nakoľko ich cieľom je zabrániť svojvôli, ktorej platné právo neposkytuje ochranu).

Na základe uvedených skutočností teda máme za to, že Vami navrhované riešenie spočívajúce v zmluvnom dojednaní, že prenajímateľ je oprávnený po skončení nájmu jednostranne vypratať prenajatú nehnuteľnosť nie je právne možné. Každá takáto dohoda by podľa nášho názoru bola neplatná pre rozpor s doteraz citovanými ustanoveniami Občianskeho zákonníka (§ 6, § 676 ods. 2 Občianskeho zákonníka).

Na záver tejto časti ešte uvádzame, že v prípade, ak nájomca po skončení nájomného vzťahu nevypratá prenajatú nehnuteľnosť dobrovoľne a prenajímateľovi v tejto súvislosti vznikne škoda, tak prenajímateľ sa môže voči nájomcovi domáhať náhrady tejto škody podľa ustanovenia § 420 a nasl. Občianskeho zákonníka. Rovnako tak prenajímateľ môže od nájomcu požadovať úhradu nájomného aj za obdobie, počas ktorého nájomca nehnuteľnosť neoprávnene užíval, a to z titulu bezdôvodného obohatenia podľa ustanovenia § 451 a nasl. Občianskeho zákonníka.

Ad 3.: Právo prenajímateľa zadržať nájomcove hnuteľné veci nachádzajúce sa na predmete nájmu

Toto právo prenajímateľa je výslovne a jednoznačne upravené v ustanovení § 672 Občianskeho zákonníka, ktorého znenie je nasledujúce:

„(1) Na zabezpečenie nájomného má prenajímateľ nehnuteľnosti záložné právo k hnuteľným veciam, ktoré sú na prenajatej veci a patria nájomcovi alebo osobám, ktoré s ním žijú v spoločnej domácnosti, s výnimkou vecí vylúčených z výkonu rozhodnutia.

(2) Záložné právo zanikne, ak sú veci odstránené skôr, než boli spísané osobou poverenou súdom, ibaže by boli odstránené na úradný príkaz a prenajímateľ ohlási svoje práva na súde do ôsmich dní po výkone. Ak sa nájomca sťahuje alebo ak sa odstraňujú veci napriek tomu, že nájomné nie je zaplatené alebo zabezpečené, môže prenajímateľ zadržať veci na vlastné nebezpečenstvo, do ôsmich dní však musí žiadať o súpis osobou poverenou súdom alebo musí veci vydať. Osobou poverenou súdom môže byť aj súdne exekútor.“

Záložné právo prenajímateľa podľa citovaného ustanovenia inými slovami vzniká v momente, kedy nájomca vnesie hnuteľnú vec na predmet nájmu (vec donesie do prenajatého nebytového priestoru). Toto záložné právo slúži na zabezpečenie pohľadávky prenajímateľa na úhradu dohodnutého nájomného a v prípade, ak by nájomca neuhradil prenajímateľovi nájomné včas a riadne, tak prenajímateľ môže túto svoju pohľadávku uspokojiť zo zálohu (nájomcom vnesených hnuteľných vecí), a to spôsobom podľa ustanovenia § 151a Občianskeho zákonníka.

Podmienkou uspokojenia prenajímateľa zo zálohu je však vykonanie súpisu nájomcom vnesených vecí, a to osobou poverenou súdom (súdnym exekútorom). Bez tohto súpisu nebude možné pristúpiť k prípadnému predaju týchto hnuteľných vecí na dražbe (k výkonu záložného práva).

Záložné právo v prospech prenajímateľa sa vzťahuje len na hnuteľné veci, ktoré sa fyzicky nachádzajú na prenajatej nehnuteľnosti, teda záložné právo sa nevzťahuje napr. na motorové vozidlo nájomcu zaparkované pred nebytovým priestorom (na motorové vozidlo zaparkované v prenajatej garáži však áno).

Ďalej v tejto súvislosti je potrebné zdôrazniť, že prenajímateľ môže z tohto zálohu uspokojiť iba svoju pohľadávku na nájomnom a žiadnu inú pohľadávku, ktorú vedie voči nájomcovi.

V prípade, ak nájomca neuhradil dohodnuté nájomné včas a riadne, pričom sa z prenajatej nehnuteľnosti sťahuje alebo z nej odnáša svoje hnuteľné veci, tak až v takom prípade má prenajímateľ právo hnuteľné veci nachádzajúce sa na predmete nájmu fyzicky zadržať. Aj v tomto prípade však je povinný do 8 dní požiadať súdneho exekútora o vykonanie súpisu týchto vecí. Ak v tejto lehote o vykonanie súpisu nepožiada, tak je povinný všetky zadržané veci vrátiť nájomcovi, lebo v opačnom prípade sa dopúšťa trestného činu krádeže.

Na základe uvedených skutočností teda platí, že ani prípadná predchádzajúca dohoda o zadržaní vecí patriacich nájomcovi v nájomnej zmluve by nebola platná pre rozpor so zákonom. Prenajímateľ má právo zadržať hnuteľné veci patriace nájomcovi iba za splnenia podmienok uvedených v ustanovení § 672 Občianskeho zákonníka.

S pozdravom

Redakcia ADVOKATnaWEBE.sk