Predkupné právo podielového spoluvlastníka a vyporiadanie vzťahov medzi podielovými spoluvlastníkmi

Dobrý deň,

na základe Vašej otázky ohľadom uplatnenia predkupného práva podielovým spoluvlastníkom a vyporiadania vzťahov medzi podielovými spoluvlastníkmi uvádzame nasledujúce stanovisko:

Na základe rozhodnutia, ktoré bolo vydané v dedičskom konaní po Vašej nebohej matke ste sa Vy spolu so svojimi súrodencami stali podielovými spoluvlastníkmi predmetnej nehnuteľnosti so spoluvlastníckymi podielmi, ktoré uvádzate vo svojej otázke.

Vo svojej otázke ďalej uvádzate, že máte záujem toto podielové spoluvlastníctvo zrušiť a vyporiadať, a to tak, že si uplatníte predkupné právo na spoluvlastnícke podiely Vašich bratov. V tejto súvislosti si Vás však dovoľujeme upozorniť na skutočnosť, že uplatnenie predkupného práva a zrušenie podielového spoluvlastníctva s následným vyporiadaním sú dva samostatné právne inštitúty, ktoré spolu nesúvisia a ich použitie prichádza do úvahy v rozdielnych situáciách.

Čo sa týka uplatnenia predkupného práva podielovým spoluvlastníkom, tak tento právny inštitút je upravený v ustanovení § 140 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov (ďalej len „Občiansky zákonník“), v ktorom sa uvádza, že „ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe (§ 116, 117). Ak sa spoluvlastníci nedohodnú o výkone predkupného práva, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov.“

Z citovaného ustanovenia teda vyplýva, že uplatnenie predkupného práva podielovým spoluvlastníkom prichádza do úvahy iba v tom prípade, ak ďalší podielový spoluvlastník má záujem dobrovoľne predať alebo darovať svoj spoluvlastnícky podiel na spoločnej veci. V iných situáciách, než v prípade dobrovoľného prevodu spoluvlastníckeho podielu, tento právny inštitút nie je možné použiť.

Iná situácia je v prípade zrušenia a následného vyporiadania podielového spoluvlastníctva, kedy niektorý zo spoluvlastníkov už nechce z akéhokoľvek dôvodu zotrvať v podielovom spoluvlastníctve, avšak svoj spoluvlastnícky podiel nechce scudziť. Vo všeobecnosti v tejto súvislosti platí pravidlo, že nikto nemôže byť spravodlivo nútený k tomu, aby zotrval v spoluvlastníckom vzťahu, ak mu to z akýchkoľvek dôvodov nevyhovuje.

Postup pri zrušení a pravidlá následného vyporiadania podielového spoluvlastníctva je upravený v ustanoveniach § 141 a § 142 Občianskeho zákonníka.

V prvom rade platí, že podieloví spoluvlastníci by sa na zrušení ich podielového spoluvlastníctva mali dohodnúť. Rovnako tak by sa podieloví spoluvlastníci mali dohodnúť aj na tom, akým spôsobom sa medzi sebou vyrovnajú (v tejto súvislosti tiež platí pravidlo, že nikto nemôže byť pozbavený svojho majetku bez náhrady, pokiaľ táto osoba s takýmto postupom výslovne neprejaví súhlas).

Platný právny poriadok nestanovuje žiadne pravidlá a ani obmedzenia pre takúto dohodu medzi podielovými spoluvlastníkmi. Inými slovami pri dohode o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva si podieloví spoluvlastníci môžu svoje vzájomné práva a povinnosti upraviť akýmkoľvek spôsobom (v tomto prípade všetko závisí výlučne len na schopnosti zúčastnených strán dosiahnuť dohodu akceptovateľnú pre všetkých).

Výzvu, ktorú ste dostali od advokáta je v tejto súvislosti potrebné považovať za výzvu, resp. návrh na uzatvorenie dohody medzi spoluvlastníkmi, čím by sa predišlo prípadnému súdnemu sporu. Posúdenie otázky, či tento návrh je pre Vás prijateľný alebo nie závisí od konkrétnych okolností Vášho prípadu a od konkrétneho obsahu výzvy, ktorá Vám bola doručená. Z uvedeného dôvodu sa k tejto otázke nemôžeme presne vyjadriť.

Ak sa však podieloví spoluvlastníci na zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva nedohodnú (v tomto prípade stačí nesúhlas aj len jedného spoluvlastníka), tak potom týmto spoluvlastníkom neostáva nič iné, len obrátiť sa na súd s návrhom, aby v tejto veci rozhodol. Súd v tomto prípade však už je viazaný pravidlami uvedenými v ustanovení § 142 Občianskeho zákonníka a bude rozhodovať výlučne podľa týchto pravidiel, pričom ani nie je viazaný návrhmi jednotlivých spoluvlastníkov.

Návrh na zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva je oprávnený podať ktorýkoľvek zo spoluvlastníkov, pričom tento návrh musí smerovať voči všetkým ostatným spoluvlastníkom. Tento návrh by mal obsahovať aj konkrétny spôsob, akým by podielové spoluvlastníctvo malo byť vyporiadané (v súlade s pravidlami uvedenými nižšie). Na základe tohto návrhu súd podielové spoluvlastníctvo vždy zruší, avšak spôsob jeho vyporiadania závisí od konkrétnych okolností každého jednotlivého prípadu, ktoré súd v rámci svojho konania bude skúmať.

Pri vyporiadaní podielového spoluvlastníctva prichádza do úvahy jeden z nasledujúcich scenárov:

1. spoločná vec sa rozhodnutím súdu reálne rozdelí medzi spoluvlastníkov podľa veľkosti ich podielov (ak je to možné);
2. spoločná vec sa rozhodnutím súdu prikáže do výlučného vlastníctva jedného zo spoluvlastníkov, pričom ostatní spoluvlastníci budú mať voči tomuto spoluvlastníkovi nárok na výplatu peňažnej náhrady podľa veľkosti ich spoluvlastníckych podielov (tento postup prichádza do úvahy iba v prípade, ak reálne rozdelenie spoločnej veci nie je možné a niektorý zo spoluvlastníkov prejaví záujem o nadobudnutie veci ako celku, pričom zároveň tento spoluvlastník je schopný ostatným spoluvlastníkom vyplatiť peňažnú náhradu);
3. súd svojím rozhodnutím nariadi predaj spoločnej veci s tým, že výťažok z predaja sa rozdelí medzi spoluvlastníkov podľa veľkosti ich spoluvlastníckych podielov (tento postup prichádza do úvahy iba v prípade, ak niektorý z predchádzajúcich postupov vyporiadania nie je z akéhokoľvek dôvodu možný).

Pri rozhodovaní o vyporiadaní je súd viazaný poradím hore uvedených spôsobov vyporiadania (súd musí primárne použiť 1. spôsob; 2. spôsob môže použiť iba v prípade, ak 1. spôsob nie je možné použiť; 3. spôsob môže použiť iba v prípade, ak 1. a ani 2. spôsob v danom konkrétnom prípade neprichádza do úvahy).

Pri určovaní spôsobu vyporiadania súd prihliada predovšetkým na veľkosť spoluvlastníckych podielov a možnosť účelného využitia predmetnej nehnuteľnosti. Toto však nie sú jediné skutočnosti, na ktoré súd musí prihliadať a podľa okolností každého prípadu prihliadne aj na iné významné skutočnosti. Čo sa konkrétne týka skutočnosti, že Vy ste doopatrovali Vašu nevládnu matku, tak vzhľadom na uvedený záver súd môže pri vyporiadaní podielového spoluvlastníctva na túto skutočnosť prihliadnuť (napr. pri určovaní výšky peňažnej náhrady).

Podľa ustanovenia § 142 ods. 2 Občianskeho zákonníka však súd o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva nerozhodne, ak mu v tom bránia dôvody hodné osobitného zreteľa. Čo sa rozumie dôvodmi hodnými osobitného zreteľa však zákon podrobnejšie nešpecifikuje. Avšak s prihliadnutím na závery súdnej praxe týmto dôvodom hodným osobitného zreteľa môže byť napr.:

-        vysoký vek spoluvlastníka a jeho želanie v dotknutej nehnuteľnosti dožiť;

-        skutočnosť, že o nehnuteľnosť sa starali len tí spoluvlastníci, ktorí by sa z nej mali vysťahovať;

-        bytová potreba niektorého zo spoluvlastníkov.

Na záver, čo sa týka Vašej pohľadávky voči Vašim bratom, tak túto otázku právny poriadok konkrétne neupravuje a uspokojenie tejto pohľadávky závisí predovšetkým od dohody zúčastnených strán. Taktiež v tejto súvislosti je potrebné zohľadniť aj ďalšie okolnosti tohto prípadu (či bola medzi Vami uzatvorená nejaká písomná dohoda čo bolo jej obsahom, kedy presne bola táto dohoda uzatvorená a pod.). Uvedené skutočnosti však z Vašej otázky nie je možné vyvodiť.

Každopádne Vám však odporúčame, aby ste sa v tejto súvislosti obrátili na advokáta v mieste Vášho bydliska a podrobne ho oboznámili celou situáciou. Tento advokát následne Váš problém s odbornou starostlivosťou posúdi a odporučí Vám najvhodnejšie riešenie.

S pozdravom

Redakcia ADVOKATnaWEBE.sk