Vlastnícke právo k balkónu/lodžii

Dobrý deň,

na základe Vašej otázky ohľadom vlastníckeho práva k balkónom v bytovom dome uvádzame nasledujúce stanovisko:

V úvode je potrebné si zodpovedať otázku, aký je z právneho hľadiska vzťah medzi balkónom/loggiou a samotným bytom. Inými slovami, či balkón/lodžiu možno z právneho hľadiska považovať za príslušenstvo, resp. súčasť bytu.

V praxi totiž existujú dva možné právne prístupy k riešeniu tejto otázky, a to:

1.       balkón/lodžia sa považuje za príslušenstvo bytu, resp. súčasť bytu, nakoľko balkón/loggia je prístupná len z príslušného bytu a tento priestor užíva len vlastník daného bytu, resp. iné osoby len so súhlasom tohto vlastníka;

2.       balkón/lodžia sa považuje za spoločnú časť bytového domu, nakoľko tento priestor je z technického hľadiska súčasťou stavebnej konštrukcie obvodového múru, resp. priečelia príslušného bytového domu.

Pre každý z uvedených prístupov existuje viacero argumentov, ktoré podporujú jednu alebo druhú alternatívu riešenia otázky právneho vzťahu medzi balkónom/lodžiou a samotným bytom. Z uvedeného dôvodu odpoveď na Vašu otázku nemôže byť v tomto prípade absolútne jednoznačná, nakoľko ani súdna prax k tejto otázke dodnes nezaujala jednoznačné, všeobecne platné stanovisko.

My sa však prikláňame k prvému prístupu a to, že balkón/lodžia sa považuje sa príslušenstvo bytu, resp. za jeho súčasť. Tento právny prístup má podľa nášho názoru väčšiu vnútornú logiku, nakoľko konkrétny balkón/lodžia nie je verejne prístupná a zároveň sa jedná o priestor, ktorý je spravidla priľahlý ku konkrétnemu bytu.

Čo sa týka právnej úpravy vzťahujúcej sa na Vašu otázku, tak v tejto súvislosti v prvom rade poukazujeme na ustanovenie § 121 ods. 2 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov, podľa ktorého „príslušenstvom bytu sú vedľajšie miestnosti a priestory určené na to, aby sa s bytom užívali“.

Balkón/loggia bezpochyby nie je možné považovať za osobitnú miestnosť (nakoľko nespĺňajú podmienky dostatočnej uzavretosti) avšak vzhľadom na už uvedené skutočnosti balkón/lodžia tvorí priestor určený na to, aby sa užíval spoločne s bytom.

K uvedenému záveru sa prikláňa aj odborná literatúra, podľa ktorej „v zmysle ust. § 121 ods. 2 OZ vedľajšie miestnosti bytu spolu s priestormi určenými na to, aby sa spolu s bytom spoločne užívali označuje OZ za príslušenstvo bytu. Povahu príslušenstva bytu majú preto tak miestnosti, napr. kôlne, komory, špajze, pivnice, ako aj priestory určené na užívanie spolu s bytom, napr. lodžie, balkóny, terasy a pod..“ (zdroj: Valachovič M., Grausová K., Cirák J.: Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, Komentár, C.H.Beck, Praha, 2012, s. 84)

Uvedený záver nepriamo potvrdzuje aj samotný zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov, ktorý vo svojom ustanovení § 10 ods. 1 veta tretia výslovne uvádza, že „vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome vykonávajú úhrady do fondu prevádzky, údržby a opráv podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu; ak je súčasťou bytu balkón, lodžia alebo terasa, pre účely tvorby fondu prevádzky údržby a opráv domu sa zarátava do veľkosti spoluvlastníckeho podielu 25 % z podlahovej plochy balkóna, lodžie alebo terasy“.

Na základe doteraz uvedených skutočností máme za to, že balkón/lodžia sa považuje za príslušenstvo bytu, ku ktorému zo stavebno-technického hľadiska patrí.

Čo sa týka vlastníckeho práva k balkónu/lodžii, tak v tejto súvislosti opätovne odkazujeme na právne závery prezentované v odbornej literatúre, v ktorej sa uvádza nasledovné: „Príslušenstvo bytu – na rozdiel od príslušenstva veci (byt nie je vecou) – nie je samostatným predmetom právneho vzťahu. Z uvedeného vyplýva, že príslušenstvo bytu nie je a nemôže byť samostatným predmetom právnych vzťahov (nájomných vzťahov), ale sa riadi režimom právneho vzťahu k bytu, inak povedané, zdieľa právny režim bytu, ku ktorému patrí.“ (zdroj: www.epi.sk, Fekete I.: Zákon č. 40/1964 Zb., rozšírený komentár k ustanoveniu § 121, http://www.epi.sk/Main/Default.aspx?Template=~/Main/THelp.ascx&zzsrlnkid=20485956&phContent=~/Comments/RuleComments.ascx&VirtualDate=2015-07-20&FragmentId=3344025&CTypeId=2).

V súlade s citovanou časťou komentára prof. Feketeho máme za to, že vlastníkom balkóna/lodžie je vlastník bytu, ku ktorému tento priestor prináleží (vlastníkom balkóna/lodžie je osoba, ktorá je v katastri nehnuteľností zapísaná ako vlastník bytu, ku ktorému konkrétny balkón/lodžia patrí).

Uvedený záver platí aj v tom prípade, keď v zmluve o prevode vlastníckeho práva k bytu nie je explicitne uvedené, že príslušenstvom predmetného bytu je aj balkón alebo lodžia. Balkón/lodžia totiž vždy zdieľa osud príslušného bytu a tieto priestory samostatne nemôžu byť samostatným objektom záväzkového právneho vzťahu, ktorého predmetom je prevod vlastníckeho práva. Inými slovami, platný právny poriadok nedovoľuje, aby objektom zmluvy o prevode vlastníckeho práva bol samostatne balkón/lodžia. Balkón/lodžiu je teda možné na inú osobu previesť len spolu s bytom, ku ktorému tento priestor patrí.

S pozdravom

ADVOKATnaWEBE.sk