Náklady na rekonštrukciu komína bývalej spoločnej kotolne

Dobrý deň,

na základe Vašej otázky ohľadom úhrady nákladov na rekonštrukciu komína bývalej spoločnej kotolne uvádzame nasledujúce stanovisko:

Vzťahy medzi vlastníkmi bytov v bytovom dome sú predmetom úpravy predovšetkým dvoch civilnoprávnych predpisov, a to:

• zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov (ďalej len „Občiansky zákonník“), ktorý stanovuje jednak základné práva a povinnosti súvisiace s vlastníctvom hmotných statkov, a taktiež základné práva a povinnosti podielových spoluvlastníkov;
• zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej len „Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov“), ktorý obsahuje špecifickú právnu úpravu týkajúcu sa práv a povinností vlastníkov bytov v bytovom dome.

Vzťah medzi uvedenými právnymi predpismi je možné vyjadriť zásadou subsidiarity, čo inými slovami znamená, že práva a povinnosti vlastníkov bytov sa primárne riadia ustanoveniami Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov a na to, čo nie je upravené týmto zákonom sa subsidiárne použijú ustanovenia Občianskeho zákonníka (ako všeobecného právneho predpisu).

Čo sa týka Vami uvádzaného komína, ktorý pôvodne slúžil na odvod spalín zo spoločnej kotolne, tak tento komín sa v zmysle ustanovenia § 2 ods. 5 Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov považuje za spoločné zariadenie bytového domu. V zmysle uvedeného ustanovenia „spoločnými zariadeniami domu sa na účely tohto zákona rozumejú zariadenia, ktoré sú určené na spoločné užívanie a slúžia výlučne tomuto domu, a to aj v prípade, ak sú umiestnené mimo domu. Takýmito zariadeniami sú najmä výťahy, práčovne a kotolne vrátane technologického zariadenia, sušiarne kočikárne, spoločné televízne antény, bleskozvody, komíny, vodovodné, teplonosné, kanalizačné, elektrické, telefónne a plynové prípojky.“

V tejto súvislosti je potrebné si uvedomiť, že podľa ustanovenia § 13 ods. 1 Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov „s vlastníctvom bytu a nebytového priestoru v dome je nerozlučne spojené spoluvlastníctvo spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a spoluvlastníctvo alebo iné spoločné práva k pozemku“. Z citovaného ustanovenia inými slovami vyplýva, že každý vlastník bytu v bytovom dome je zároveň podielovým spoluvlastníkom všetkých spoločných zariadení bytového domu, a teda každý vlastník bytu by sa mal podieľať na úhrade nákladov týkajúcich sa spoločných zariadení bytového domu.

Podľa ustanovenia § 6 ods. 2 písm. a) Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov prevádzka, údržba, opravy a udržiavanie spoločných zariadení bytového domu je súčasťou správy bytového domu, ktorú zabezpečuje buď spoločenstvo vlastníkov bytov alebo správca (podľa toho, ktorú formu správy si vlastníci bytov a nebytových priestorov toho ktorého bytového domu zvolili).    

Na úhradu nákladov spojených s údržbou, opravami a udržiavaním spoločných zariadení bytového domu sa v každom bytovom dome vytvára fond prevádzky údržby a opráv, do ktorého je povinný prispievať každý vlastník bytu alebo nebytového priestoru v bytovom dome. Z tohto fondu sa následne financujú o. i. všetky náklady na prevádzku, údržbu a opravy spoločných zariadení bytového domu (§ 10 ods. 3 Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov).

Skutočnosti uvedené v predchádzajúcich častiach tohto stanoviska je potrebné považovať za všeobecné pravidlá stanovené Zákonom o vlastníctva bytov a nebytových priestorov v súvislosti s opravami a údržbou spoločných zariadení bytového domu, resp. v súvislosti s povinnosťou každého vlastníka bytu znášať podiel na nákladoch súvisiacich s takouto údržbou a opravami.

Vo Vašom prípade však môže byť významný ten argument, že v súčasnosti predmetný komín už neslúži potrebám všetkých bytov v bytovom dome, ale len tých bytov, ktoré majú odvod spalín vyústený do tohto komína. Avšak predmetný komín je stále stavebnou súčasťou Vášho bytového domu a stále slúži svojmu účelu, ktorým je bezpečný odvod spalín z bytového domu tak, aby neboli ohrozené vnútorné priestory tohto bytového domu (aj keď do neho neústia odvody spalín zo všetkých bytov v danom bytovom dome).

Z uvedeného dôvodu máme za to, že predmetný komín je stále spoločným zariadením predmetného bytového domu, a teda náklady na jeho prevádzku, údržbu a opravy by mali znášať všetci vlastníci bytov tohto bytového domu. V tejto súvislosti je tiež potrebné vziať do úvahy aj tú skutočnosť, že všetky investície do opravy/rekonštrukcie daného komína je možné považovať za investície do spoločnej nehnuteľnosti, ktorými sa v konečnom dôsledku zvyšuje hodnota samotného bytového domu a bytov, ktoré sa v ňom nachádzajú. Tak isto opravy/rekonštrukcia komína bude mať pozitívny vplyv na všetky byty dotknutého bytového domu, nakoľko vykonaním tohto zásahu by sa malo minimalizovať riziko priestupu vykurovacích spalín do všetkých bytov daného bytového domu.

Na tomto mieste však poukazujeme na skutočnosť, že Vašu konkrétnu situáciu žiadny právny predpis výslovne nerieši, a teda z platnej právnej úpravy výslovne nevyplýva jednoznačná odpoveď na Vašu otázku. V praxi sa tak môže vyskytnúť aj právny názor, podľa ktorého predmetný komín, vzhľadom na zrušenie spoločnej kotolne a vyústenie odvodov spalín z niektorých bytov mimo tohto komína, už nie je určený na spoločné užívanie všetkými bytmi v bytovom dome, a teda by nebolo spravodlivé, aby náklady na údržbu tohto komína znášali všetci vlastníci bytov v bytovom dome. Na podporu tohto právneho názoru zase môže slúžiť ustanovenie § 3 ods. 1 Občianskeho zákonníka, v zmysle ktorého „výkon práv a povinností vyplývajúcich z občianskoprávnych vzťahov nesmie bez právneho dôvodu zasahovať do práv a oprávnených záujmov iných a nesmie byť v rozpore s dobrými mravmi“. My sme však toho názoru, že táto argumenty uvedené v predchádzajúcich častiach tohto stanoviska majú väčšiu oporu v platnom právnom poriadku, než argumenty uvedené v tomto odseku.

Vzhľadom na všetky doteraz uvedené skutočnosti je však potrebné zobrať do úvahy, že objektívnu odpoveď na Vašu otázku Vám môže dať jedine súd, a to v prípade, keď niektorý z vlastníkov bytov ohľadom tejto otázky iniciuje súdne konanie za účelom rozhodnutia v spore medzi vlastníkmi bytov v dotknutom bytovom dome (po posúdení všetkých konkrétnych okolností prípadu).

Každopádne však na to, aby oprava/rekonštrukcia komína mohla byť financovaná z prostriedkov fondu prevádzky, údržby a opráv, sa vyžaduje:

• schválenie takejto investície zhromaždením vlastníkov bytov daného bytového domu (v prípade, ak správu Vášho bytového domu vykonáva spoločenstvo vlastníkov bytov - viď. ustanovenie § 7c ods. 9 písm. e/ Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov), alebo
• aby takáto investícia bola v súlade so schváleným spôsobom výkonu správy uvedeným v zmluve o výkone správy uzatvorenej so správcom (v prípade, ak správu Vášho bytového domu vykonáva správca – viď. ustanovenie § 8a ods. 1 Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov).

Zo skutočností uvedených v predchádzajúcom odseku teda inými slovami vplýva, že vlastníci bytov, ktorí z takouto investíciou nesúhlasia, môžu zákonom predpísaným spôsobom jej realizácii zabrániť. Na to sa v zásade vyžaduje rozhodnutie nadpolovičnej väčšiny vlastníkov bytov daného bytového domu schválené na zhromaždení vlastníkov bytov alebo na členskej schôdzi. Na druhej strane však prehlasovaní vlastníci bytov majú právo takéto rozhodnutie napadnúť žalobou na súde a domáhať sa zrušenia tohto rozhodnutia.  

S pozdravom

ADVOKATnaWEBE.sk