Nájom poľnohospodárskej pôdy

Dobrý deň,

ku Vašim otázkam ohľadom nájmu poľnohospodárskej pôdy uvádzame nasledujúce stanovisko:

V prvom rade je potrebné si v tejto súvislosti uvedomiť, že na cudzej poľnohospodárskej pôde môže hospodáriť len tá osoba, ktorá má s vlastníkom tejto pôdy uzatvorenú platnú nájomnú zmluvu. Na základe nájomnej zmluvy totiž vlastník poľnohospodárskej pôdy dobrovoľne prenecháva svoju pôdu nájomcovi, aby nájomca na tejto pôde hospodáril a bral z nej úžitky. Na druhej strane v prípade, ak niekto hospodári na cudzej pôde bez súhlasu jej vlastníka vyjadreného vo forme nájomnej zmluvy, tak tento hospodár tak v rozpore s platným právnym poriadkom neoprávnene zasahuje do vlastníckeho práva vlastníka dotknutej poľnohospodárskej pôdy.

Čo sa týka nájmu poľnohospodárskej pôdy vo všeobecnosti, tak táto problematika je pomerne podrobne regulovaná ustanoveniami zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov (ďalej len „Občiansky zákonník“) a ustanoveniami osobitného predpisu, ktorým je zákon č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov v znení neskorších predpisov (ďalej len „Zákon o nájme poľnohospodárskych pozemkov“).

Uvedené právne predpisy, zjednodušene povedané, upravujú konkrétne práva a povinnosti obidvoch účastníkov nájomnej zmluvy k poľnohospodárskej pôde, pričom v súlade so zásadou zmluvnej voľnosti si títo účastníci môžu svoje práva a povinnosti dohodnúť odchýlne od zákonnej právnej úpravy. Dohoda prenajímateľa (vlastníka poľnohospodárskej pôdy) a nájomcu o odchýlnej úprave vzájomných vzťahov je však možná iba v tých prípadoch, kde to platný zákon výslovne nevylučuje.

Na tomto mieste ešte považujeme za potrebné si objasniť vzťah medzi hore uvedenými právnymi predpismi. Občiansky zákonník obsahuje všeobecnú právnu úpravu nájomnej zmluvy (bez ohľadu na to, čo je predmetom nájmu), pričom Zákon o nájme poľnohospodárskych pozemkov sa vzťahuje iba na nájom poľnohospodárskej pôdy. Zákon o nájme poľnohospodárskych pozemkov však nerieši všetky otázky týkajúce nájmu poľnohospodárskej pôdy, naopak tento zákon obsahuje len osobitosti, ktorými sa nájom poľnohospodárskej pôdy odlišuje od nájmu ostatných nehnuteľností. Inými slovami v tejto súvislosti platí pravidlo, že nájom poľnohospodárskej pôdy sa primárne spravuje Zákonom o nájme poľnohospodárskych pozemkov a na to, čo nie je výslovne upravené v tomto zákone sa vzťahuje všeobecná právna úprava o nájomnej zmluve zakotvená v Občianskom zákonníku. Na túto skutočnosť poukazujeme z toho dôvodu, že v prípade nájmu poľnohospodárskej pôdy nepostačuje znalosť samotného Zákona o nájme poľnohospodárskej pôdy, ale často je potrebné prihliadnuť aj na všeobecné ustanovenia Občianskeho zákonníka upravujúce nájomnú zmluvu (konkrétne sa jedná o ustanovenie § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka).

Čo sa konkrétne týka Vášho problému, že veľký poľnohospodársky podnik od Vás žiada vrátiť pôdu, ktorú Vám mal vydať po vzájomnej dohode, tak v tejto súvislosti uvádzame, že v civilnom práve sa uplatňuje stará rímskoprávna zásada „pacta sunt servanda“, v zmysle ktorej dohody sa majú dodržiavať. Ak ste sa teda s uvedeným veľkým poľnohospodárskym podnikom výslovne dohodli, že po usporiadaní vzťahov s jednotlivými vlastníkmi poľnohospodárskej pôdy Vám tento poľnohospodársky podnik prenechá do užívania predmetnú pôdu, tak túto dohodu je možné považovať za záväznú.

Uvedená dohoda medzi Vami a dotknutým veľkým poľnohospodárskym podnikom však o. i. predpokladá, že medzi vlastníkmi dotknutej poľnohospodárskej pôdy a týmto veľkým poľnohospodárskym podnikom dôjde k ukončeniu platnosti nájomných zmlúv, ktoré tieto subjekty medzi sebou uzatvorili. Nemôže totiž nastať situácia, že vlastník poľnohospodárskej pôdy prenechá túto pôdu do užívania novému nájomcovi pred tým, než skutočne dôjde k ukončeniu nájomného vzťahu s predchádzajúcim nájomcom. Inými slovami, na to, aby ste predmetnú poľnohospodársku pôdu mohli užívať Vy, tak najprv musia byť ukončené všetky nájomné zmluvy, ktoré vlastníci dotknutej pôdy uzatvorili s dotknutým veľkým poľnohospodárskym podnikom.

Čo sa týka ukončenia nájomnej zmluvy k poľnohospodárskej pôde, tak konkrétne spôsoby tohto ukončenia závisia od toho, či nájomná zmluva bola uzatvorená na určitý čas alebo na dobu neurčitú.

Ak nájomná zmluva k poľnohospodárskej pôde bola uzatvorená na dobu určitú, tak táto zmluva sa skončí uplynutím dohodnutej doby (ustanovenie § 676 ods. 1 Občianskeho zákonníka). Tu je však potrebné poukázať na špeciálnu právnu úpravu zakotvenú v ustanovení § 12 ods. 1 veta prvá Zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov, podľa ktorého „ak prenajímateľ alebo nájomca rok pred uplynutím času, na ktorý bol nájom dohodnutý, písomne nevyzve druhú zmluvnú stranu na vrátenie a prevzatie prenajatého pozemku po skončení nájmu, zmluva sa obnovuje na určitý čas podľa § 8“. Pred uplynutím dohodnutej doby môže byť takáto nájomná zmluva ukončená len písomnou dohodou zmluvných strán (nájomná zmluva v tomto prípade musí mať písomnú formu podľa ustanovenia § 14 ods. 1 Zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov, a teda dohoda o jej ukončení musí byť urobená písomne). Nájomnú zmluvu dojednanú na dobu určitú v zásade nemožno vypovedať.

V prípade, ak nájomná zmluva k poľnohospodárskej pôde bola uzatvorená na dobu neurčitú, tak táto zmluva môže byť ukončená písomnou výpoveďou podľa ustanovenia § 12 ods. 2 Zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov. V zmysle uvedeného ustanovenia „ak ide o zmluvu o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku dohodnutú na neurčitý čas, možno ju vypovedať len písomne; výpovedná lehota sa nesmie skončiť pred uplynutím času nájmu podľa § 8, ak sa nedohodne inak.“ V prípade bežných poľnohospodárskych pozemkov to znamená, že výpovedná doba nemôže uplynúť skôr ako 5 rokov odo dňa vzniku nájmu. Rovnako aj takáto nájomná zmluva môže byť ukončená písomnou dohodou zmluvných strán.

Čo sa konkrétne týka výpovede nájomnej zmluvy dojednanej na neurčitý čas, tak platí pravidlo podľa ustanovenia § 6 Zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov, v zmysle ktorého „zmluvu o nájme pozemku na poľnohospodárske účely dohodnutú na neurčitý čas možno vypovedať k 1. novembru. Výpovedná lehota je jeden rok, ak sa nedohodne inak.“ V tomto prípade nájomná zmluva zaniká až uplynutím stanovenej/dohodnutej výpovednej doby a až do tohto momentu je nájomca oprávnený prenajatú poľnohospodársku pôdu užívať. Podrobnosti týkajúce sa plynutia tejto výpovednej doby boli jednoznačne vysvetlené vo Vašej reportáži, a teda na toto vysvetlenie v plnom rozsahu odkazujeme.

Na základe doteraz uvedených skutočností Vám odporúčame, aby ste si v prvom rade preverili, či medzi vlastníkmi dotknutých pozemkov a pôvodným nájomcom došlo k platnému ukončeniu nájomných zmlúv, a zároveň či vlastníci pozemkov písomne vyzvali pôvodného nájomcu na vrátenie pozemkov po ukončení nájmu.

Ak áno, tak pôvodný nájomca (dotknutý veľký poľnohospodársky podnik) už nebude mať oprávnenie dotknutú poľnohospodársku pôdu užívať a rovnako tak nebude môcť legálne zabrániť uzatvoreniu Vašej nájomnej zmluvy (pokiaľ s tým vlastník dotknutého pozemku bude súhlasiť). Na základe tejto nájomnej zmluvy Vy budete mať právo predmetné poľnohospodárske pozemky užívať a brať z nich plody. Následne budete mať právo domáhať sa ochrany svojho právneho postavenia prípadne aj súdnou cestou.

Ak však k ukončeniu nájomných zmlúv medzi vlastníkmi poľnohospodárskych pozemkov a pôvodným nájomcom (dotknutým veľkým poľnohospodárskym podnikom) nedošlo, resp. ak vlastník pôvodného nájomcu písomne nevyzval na vrátenie pozemkov, tak tento pôvodný nájomca má stále právo dotknuté poľnohospodárske pozemky užívať a brať z nich plody. Na tom nezmení nič ani tá skutočnosť, že vlastník už medzičasom s Vami uzatvoril novú nájomnú zmluvu (táto nájomná zmluva bude neplatnou).

Z doteraz uvedených skutočností teda vyplýva záver, že o nakladaní s poľnohospodárskymi pozemkami (vrátane toho, komu budú tieto pozemky prenajaté) rozhoduje primárne ich vlastník. Avšak aj vlastník je povinný rešpektovať svoje skôr uzatvorené zmluvné záväzky, pričom takýchto svojich záväzkov sa môže zbaviť iba spôsobom uvedeným v samotnej zmluve alebo spôsobom, ktorý pripúšťa platná právna úprava.

V prípade akéhokoľvek sporu, ktorý sa vo Vašom prípade môže vyskytnúť však konečné posúdenie a rozhodnutie vo veci pripadne súdu (ak sa na neho niektorá zo strán obráti žalobou). Súd následne preskúma okolnosti prípadu, posúdi tvrdenia a dôkazy každej zo strán a rozhodne vo veci s konečnou platnosťou.

Ďalej čo sa týka Vášho problému s urbariátom a jeho rozhodnutím uzatvoriť zmluvu o prenájme poľnohospodárskych pozemkov s osobou, ktorá ponúkla rovnaké podmienky po schválení Vašej ponuky, tak v tejto súvislosti uvádzame, že v zásade je právom každého subjektu slobodne sa rozhodnúť s kým vstúpi do zmluvného vzťahu a za akých podmienok.

V texte Vašej otázky sa odvolávate na určitú obchodnú súťaž, ktorú vyhlásil urbariát na prenájom poľnohospodárskej pôdy o výmere cca 160 ha. Predpokladáme, že sa jednalo o obchodnú verejnú súťaž vyhlásenú podľa ustanovenia § 281 a nasl. zákona č. 513/1991 Zb. Obchodný zákonník v znení neskorších predpisov (ďalej len „Obchodný zákonník“).

Vyhlasovateľ obchodnej verejnej súťaže je však viazaný ustanoveniami Obchodného zákonníka o obchodnej verejnej súťaži (§ 281 a nasl. Obchodného zákonníka), od ktorých sa nemôže odchýliť.

Podľa ustanovenia § 281 Obchodného zákonníka „kto vyhlási neurčitým osobám súťaž (ďalej len „vyhlasovateľ“) o najvhodnejší návrh na uzavretie zmluvy (obchodná verejná súťaž), robí tým výzvu na podávanie návrhov na uzavretie zmluvy (ďalej len „návrh“)“.

Ďalej podľa ustanovenia § 282 ods. 1 Obchodného zákonníka „na vyhlásenie verejnej obchodnej súťaže (ďalej len „súťaž“) sa vyžaduje, aby sa písomne všeobecným spôsobom vymedzili predmet požadovaného záväzku a zásady ostatného obsahu zamýšľanej zmluvy, na ktorom navrhovateľ trvá, určil spôsob podávania návrhov, určila lehota, do ktorej možno návrhy podávať, a lehota na oznámenie vybraného návrhu (ďalej len „podmienky súťaže“)“.

Podmienky súťaže musia byť vhodným spôsobom uverejnené (§ 282 ods. 2 Obchodného zákonníka) a vyhlasovateľ môže vyhlásené podmienky súťaže meniť iba v prípade, ak si takéto právo výslovne vyhradil v podmienkach súťaže (§ 283 Obchodného zákonníka).

V ustanovení § 284 ods. 2 Obchodného zákonníka je následne výslovne uvedené pravidlo, podľa ktorého „do súťaže nemožno zahrnúť návrh, ktorý sa predložil po lehote určenej v podmienkach súťaže“.

Čo sa týka výberu najvhodnejšieho návrhu, tak táto otázka je riešená v ustanovení§ 286 Obchodného zákonníka, ktorého znenie tu pripájame:

㤠286

1. Vyhlasovateľ vyberie najvhodnejší z predložených návrhov a oznámi jeho prijatie spôsobom a v lehote, ktoré určujú podmienky súťaže.
2. Ak v podmienkach súťaže nie je určený spôsob výberu najvhodnejšieho návrhu, je vyhlasovateľ oprávnený vybrať si návrh, ktorý mu najlepšie vyhovuje.“

Následne v zmysle ustanovenia § 287 ods. 1 Obchodného zákonníka „vyhlasovateľ je povinný prijať návrh, ktorý sa vybral spôsobom uvedeným v § 286. Ak vyhlasovateľ oznámi prijatie návrhu po lehote určenej v podmienkach súťaže, zmluva nevznikne, ak vybraný účastník súťaže oznámi vyhlasovateľovi bez zbytočného odkladu po dôjdení oznámenia o prijatí návrhu, že odmieta zmluvu uzavrieť“.

Rovnako tak vyhlasovateľ je oprávnený odmietnuť všetky predložené návrhy, ak si toto právo vyhradil v podmienkach súťaže (§ 287 ods. 2 Obchodného zákonníka).

Na základe citovaných ustanovení Obchodného zákonníka bude teda vo Vašom prípade potrebné v prvom rade preskúmať zverejnené podmienky obchodnej súťaže, do ktorej ste sa zapojili. V prípade, ak zistíte skutočnosť, že vyhlasovateľ porušil podmienky súťaže alebo niektoré z citovaných ustanovení Obchodného zákonníka, tak následne máte možnosť napadnúť výsledky tejto obchodnej súťaže žalobou na súde. V rámci tejto žaloby sa zároveň môžete domáhať určenia neplatnosti zmluvy, ktorú vyhlasovateľ súťaže uzatvoril s dotknutým veľkým poľnohospodárskym podnikom.

Každopádne pri obidvoch Vašich otázkach by bolo potrebné v prvom rade podrobne preskúmať všetky dostupné listiny, ktoré sa týkajú týchto prípadov. Z uvedeného dôvodu odporúčania, ktoré sú uvedené v tomto stanovisku je potrebné považovať za odporúčania všeobecného charakteru, ktoré vychádzajú výlučne z informácií uvedených v texte Vašej otázky a z informácií, ktoré odzneli v reportáži, na ktorú sa odvolávate v texte Vašej otázky. 

S pozdravom

ADVOKATnaWEBE.sk