Povinnosť Slovenského Pozemkového Fondu konať v procese uzavretia kúpnej zmluvy.

Dobrý deň prajeme,

Slovenský pozemkový fond (ďalej ako SPF) v zmysle ustanovenia § 34 a nasl. zákona č. 330/1991 Zb. o pozemkových úpravách, usporiadaní pozemkového vlastníctva, pozemkových úradoch, pozemkovom fonde a o pozemkových spoločenstvách ako právnická osoba zabezpečuje správu majetku štátu ako i nezistených vlastníkov. Svoju činnosť vykonáva podľa ustanovení cit. zákona č. 330/1991 Zb., nariadení vlády č. 238/2010 Z. z. ktorým sa ustanovujú podrobnosti o podmienkach prenajímania, predaja, zámeny a nadobúdania nehnuteľností Slovenským pozemkovým fondom ako i ďalších všeobecne záväzných právnych predpisoch. Na rozhodovaciu činnosť SPF sa až na minimálne výnimky neaplikuje zákon č. 71/1967 Zb. o správnom konaní (správny poriadok).

Vo vzťahu k uvedeným otázkam uvádzame nasledovné:

K otázke č. 1 : SPF ako orgán spravujúci nehnuteľnosti vo vlastníctve štátu i nehnuteľnosti nezistených vlastníkov vykonáva svoju činnosť vo verejnom záujme v súlade s ustanovením § 34 ods. 2 zákona č. 330/1991 Zb., pričom sa nejedná o podnikateľský subjekt. Z uvedeného ako i zo súhrnu jeho práv a povinností stanovených v príslušných zákonoch je dôvodné očakávať, že pri výkone svojej právomoci sa SPF bude správať zodpovedne a konať riadne a včas, v rámci jeho možností a personálneho aparátu a s občanmi SR komunikovať v čo najskoršej dobe.

K otázke č. 2,3,4,: Pri komunikácii s SPF a riešení Vášho problému je možné zvoliť nasledovný postup:

1. podanie žiadosti o poskytnutie informácie v zmysle ustanovenia § 2 ods. 2 v spojitosti s ustanovením § 14 a nasl. zákona č. 211/2000 Z. z. o slobodnom prístupe k informáciám.Túto žiadosť možno podať vo vzťahu k dvom skutočnostiam:

ad 1) Ohľadne stavu podpisu Vašej zmluvy - na základe tejto žiadosti bude povinný SPF pripraviť svoju reakciu bezodkladne, najneskôr do 8 pracovných dní v súlade s ustanovením § 17 cit. zákona. Musíme Vás však upozorniť, že vybavením žiadosti je aj odpoveď zo strany SPF, že vašu žiadosť riešia a zatiaľ nie je jasný termín podpisu kúpnopredajnej zmluvy. Preto sa takýmto spôsobom môžete dostať k rovnakému výsledku ako by ste sa ich dopytovali telefonicky či mailom.

ad 2) Vhodnejšie by bolo využiť Vašu žiadosť o poskytnutie informácie vo vzťahu k vnútornému aktu SPF, ktorý reguluje postup SPF pri predaji pozemkov, nakoľko proces schvaľovania žiadostí a podpisovania zmlúv v zákone ani cit. nariadení 238/2010 Z.z. nie je. Mal by obyť obsiahnutý v internom akte SPF. Podľa dostupných informácií na webe by sa malo jednať o Pokyn č. 6/2013 upravujúci jednotný postup Slovenského pozemkového fondu pri príprave a uzatváraní kúpnych zmlúv, zmlúv o prevode vlastníctva, zmlúv o prevode práva správy majetku štátu, zámenných zmlúv, zmlúv o zriadení vecného bremena, zmlúv o prevode podielu spoločnej nehnuteľnosti a záložných zmlúv, v znení neskorších pokynov ako napr. v znení Pokynu generálneho riaditeľa č. 6/2014, Pokynu generálnej riaditeľky č. 1/2015 (ďalej našom v texte skrátene ako „Pokyn č. 6/2013“). Ten voľne prístupný na internete nie je, preto ho treba vyžiadať postupom stanoveným v zákone o slobodnom prístupe k informáciám.

2. podanie sťažnosti v zmysle zákona č. 9/2010 Z. z. o sťažnostiach. O sťažnostiach adresovaným SPF rozhoduje v zmysle ustanovenia § 35a ods. 5 písm. f) Rada SPF. V tomto prípade však na vybavenie sťažností v zmysle zákona o sťažnostiach má orgán až pracovných 60 dní (teda v podstate takmer tri mesiace). Vybavenie sťažnosti však sťažovateľovi negarantuje úspešný výsledok - v našom prípade podpis kúpnopredajnej zmluvy. V prípade, že interný akt SPF (Pokyn č. 6/2013) upravujúcu jeho postup pri príprave a uzatváraní kúpnopredajných zmlúv stanovuje určitú lehotu na podpísanie zmluvy, sťažnosť je potrebné oprieť práve o porušenie tohto aktu spočívajúce v nedodržaní postupu a lehôt.

3. Podľa nášho názoru je vo Vašej veci vylúčená možnosť podať žalobu o nečinnosť orgánu verejnej správy v zmysle ustanovenia § 242 a nasl. zákona č. 162/2015 Z. z. Správny súdny poriadok. Svoj názor opierame o skutočnosť, že v našom prípade sa nejedná o administratívne konanie, ale o občianskoprávny vzťah. V zmysle ustanovenia § 3 Správneho súdneho poriadku je administratívnym konaním "postup orgánu verejnej správy v rámci výkonu jeho pôsobnosti v oblasti verejnej správy pri vydávaní individuálnych správnych aktov a normatívnych správnych aktov". Vo Vašej situácii však podľa nášho názoru uzavretie  kúpnopredajnej zmluvy nepredstavuje administratívne konanie SPF s výsledným individuálnym právnym aktom (alebo normatívnym právnym aktom). O takéto konanie išlo v prípade, kedy Vám SPF udelilo súhlas so stavebným povolením. Preto neuzatvorenie zmluvy nebude možné napadnúť žalobou o nečinnosť orgánu verejnej moci na príslušnom súde.

4. Ako sme už uviedli, máme za to, že uzatvorenie kúpnopredajnej zmluvy je svojím charakterom občianskoprávny vzťah. V občianskoprávnom vzťahu majú subjekty tohto vzťahu – strany zmluvy rovné postavenie bez ohľadu na to, či na jednej strane vystupuje zástupca štátu (SPF). Uvedené je vyjadrením zásady zmluvnej voľnosti, pričom do jej obsahu patrí aj možnosť neuzatvoriť zmluvu. SPF vo Vašom prípade, aj keď ste splnili všetky podmienky požadované zákonom, má iba možnosť – nie povinnosť s Vami kúpnopredajnú zmluvu uzatvoriť.  Vyplýva to okrem iného aj zo znenia ustanovenia § 3 vyhlášky č. 238/2010 Z. z. Súhlas SPF s predloženou kúpnopredajnou zmluvou (t.j. dohoda ohľadne náležitostí zmluvy) ako taký nezakladá nárok na podpis zmluvy.

5. Vo vzťahu k prípadnej náhrade škody, ktorá Vám môže vzniknúť nečinnosťou SPF máme za to, že bude len veľmi zložité si danú kompenzáciu od SPF vyžadovať napr. v podobe náhrady škody. Predpokladom pre úspešné vymoženie náhrady škody je, že subjekt musel porušiť svoju právnu povinnosť (ustanovenie § 420 Občianskeho zákonníka tvrdí, že „ každý zodpovedá za škodu, ktorú spôsobil porušením právnej povinnosti“). Ako sme už vyššie uviedli, SPF nemá žiadnu právnu povinnosť rozhodovať v určitom časovom limite. Táto povinnosť môže byť stanovená v internom akte SPF regulujúci proces uzatvárania kúpnopredajných zmlúv (Pokyn č.6/2013), avšak takýto interný akt svojou podstatou nie je všeobecne záväzným prameňom práva t.j. mal by zaväzovať iba zamestnancov SPF a nie verejnosť. Preto je sporné, či by Vám súd v prípadnom spore priznal náhradu škody s poukazom na porušenie povinnosti SPF stanovenej „len“ v ich internom akte. To, že banka svoje pre poskytnutie úveru požaduje splnenie svojich podmienok, nemá vo vzťahu k činnosti SPF žiaden právny súvis.

6. V zahraničných právnych poriadkoch existuje inštitút „culpa in contrahendo“ tzv. predzmluvná zodpovednosť. Jeho aplikáciou má strana, ktorá legitímne rokovala s druhou stranou právo požadovať náhradu škody v situácii, ak druhá strana neodôvodnene zmarila rokovanie alebo svojou nečinnosťou spôsobila škodu. V našom právnom poriadku však takýto inštitút nie je etablovaný v žiadnom právnom predpise a vyvodiť by sa dal jedine a komplikovane z ustanovenia § 415 Občianskeho zákonníka. Rozhodovacia prax súdov pri požadovaní takejto náhrady škody však vôbec nie je jednoznačná.   

Na základe vyššie uvedeného odporúčame si od SPF vyžiadať ich interný akt Pokyn č. 6/2013, a následne po jeho preštudovaní v prípade zistenia porušenia procesných postupov zo strany SPF tieto riešiť v podobe sťažnosti. V poslednom rade je tu možnosť požadovať náhradu škody súdnou cestou.