Prestrešenie medzi rodinným domom a bytovým domom

Dobrý deň,

v úvode tohto stanoviska je potrebné si zanalyzovať otázku, kto je vlastníkom predmetného prestrešenia? Teda inými slovami ku ktorej stavbe toto prestrešenie patrí, či k Vášmu rodinnému domu alebo k susednému bytovému domu.

Ako ste uviedli Váš rodinný dom spolu so susedným bytovým domom v minulosti boli z právneho hľadiska považované za jedinú stavbu so štyrmi obytnými jednotkami, pričom Váš rodinný dom bol od tejto stavby oddelený, čím vlastne vznikli dve samostatné stavby (Váš rodinný dom a susedný bytový dom).

Predpokladom odčlenenia stavby je v zmysle platnej právnej úpravy vypracovanie znaleckého posudku o reálnej deliteľnosti stavby a vypracovanie príslušnej projektovej dokumentácie, ktoré sú následne podkladom pre vydanie rozhodnutia stavebného úradu o technickej vykonateľnosti reálneho rozdelenia stavby a následného pridelenia nového súpisného čísla odčleňovanej stavbe. Toto rozhodnutie stavebného úradu spolu s rozhodnutím o pridelení nového súpisného čísla odčleňovanej stavbe potom tvoria technický podklad pre zápis odčleňovanej stavby do katastra nehnuteľností ako samostatného predmetu vlastníckeho práva.

Uvedené technické podklady, a najmä v projektová dokumentácia by mala obsahovať presnú informáciu o tom, ku ktorej stavbe predmetné prestrešenie prináleží. Tu vychádzame predovšetkým z toho, že v zmysle platnej právnej úpravy výsledkom rozdelenia stavby musia byť dve po technickej stránke samostatné stavby. Rozhodujúca je v tomto prípade projektová dokumentácia, na základe ktorej k odčleneniu Vášho rodinného domu došlo. Určitým vodítkom v tejto súvislosti môže byť umiestnenie deliacej priečky v podkroví prestrešenia. Avšak, ak k odčleneniu Vášho rodinného domu došlo dohodou s vlastníkmi obytných jednotiek v susednom bytovom dome, tak je potrebné preskúmať aj obsah tejto dohody, či táto otázka v nej nie je riešená.

Konkrétne tu prichádzajú do úvahy tri alternatívy:

1. prestrešenie prináleží k Vášmu rodinnému domu;
2. prestrešenie prináleží k susednému bytovému domu;
3. prestrešenie je spoločné pre rodinný dom aj pre bytový dom.

Ak predmetné prestrešenie (po technickej stránke alebo podľa dohody) prináleží ako súčasť k Vášmu rodinnému domu, tak Vy ste vlastníkom tohto prestrešenia, a tak jedine Vy máte právo rozhodovať, čo sa s predmetným prestrešením stane (či bude asanované alebo bude zachované). Stanovisko vlastníkov obytných jednotiek v susednom bytovom dome v tomto prípade nemá žiadnu váhu.

Naopak, ak prestrešenie (po technickej stránke alebo podľa dohody) prináleží k susednému bytovému domu, tak jeho podielovými spoluvlastníkmi, ako spoločnej časti bytového domu, sú vlastníci obytných jednotiek tohto bytového domu, ktorí sú zároveň oprávnení rozhodovať o osude tohto prestrešenia bez ohľadu na Vaše stanovisko k tejto otázke.

V obidvoch prípadoch však vlastník prestrešenia je povinný vykonať všetky opatrenia na to, aby na susednej nehnuteľnosti v súvislosti s týmto prestrešením (s jeho zachovaním alebo likvidáciou) nevznikla škoda.

Pri tretej alternatíve by ste Vy (ako vlastník odčleneného rodinného domu) boli podielovým spoluvlastníkom predmetného prestrešenia spolu s vlastníkmi obytných jednotiek susedného bytového domu, pričom v súlade s ustanovením § 139 ods. 2 Občianskeho zákonníka o hospodárení s touto spoločnou vecou by sa rozhodovalo väčšinou počítanou podľa veľkosti spoluvlastníckych podielov.

Otázkou v prípade uplatnenia uvedenej tretej alternatívy však je, aké veľké by boli spoluvlastnícke podiely jednotlivých podielových spoluvlastníkov. Na túto otázku však po právnej stránke neexistuje jednoznačná odpoveď a jej posúdenie bude závisieť od konkrétnych okolností prípadu. Ako najlogickejšie riešenie sa nám však javí riešenie, podľa ktorého predmetné prestrešenie sa má považovať za súčasť obidvoch stavieb (rodinného domu aj bytového domu), a teda Vám ako vlastníkovi rodinného domu prináleží spoluvlastnícky podiel o veľkosti ½ a vlastníkom obytných jednotiek v susednom bytovom dome spoločné prináleží spoluvlastnícky podiel ½. Tu však opätovne upozorňujeme, že presná odpoveď na túto otázku závisí od konkrétnych okolností prípadu, ktoré nám nie sú známe.

V prípade, ak sa podieloví spoluvlastníci nevedia dohodnúť o spôsobe hospodárenia so spoločnou vecou, tak v súlade s ustanovením § 139 ods. 2 Občianskeho zákonníka na návrh niektorého z nich o nakladaní so spoločnou vecou rozhodne súd. Rovnako tak podľa ustanovenia § 139 ods. 3 Občianskeho zákonníka v prípade dôležitej zmeny spoločnej veci (ktorou nepochybne bude aj prípadná asanácia predmetného prestrešenia) môžu prehlasovaní spoluvlastníci žiadať, aby o zmene tak isto rozhodol súd.

Následne odpoveď na každú Vašu ďalšiu otázku závisí vždy od konkrétnej odpovede na už položenú otázku, ku ktorej stavbe predmetné prestrešenie po technickej a právnej stránke prináleží.

Ak totiž nie ste vlastníkom tohto prestrešenia, tak o jeho osude nemôžete rozhodovať, avšak ani nenesiete žiadnu zodpovednosť za škodu spôsobenú tretím osobám v dôsledku jeho zlého technického stavu.

Ak naopak vzhľadom na okolnosti prípadu ste vlastníkom predmetného prestrešenia, tak uvedené závery platia presne naopak, teda Vy jediný ste oprávnený rozhodovať o osude tejto veci, a taktiež v tejto súvislosti nesiete všetku zodpovednosť.

V prípade, ak predmetné prestrešenie je podielovým spoluvlastníctvom vlastníka rodinného domu a vlastníkov obytných jednotiek bytového domu, tak o nakladaní s touto vecou sa musíte dohodnúť alebo v prípade sporu môže rozhodnúť súd. Čo sa týka zodpovednosti, tak tú v tomto prípade nesú spoločne všetci podieloví spoluvlastníci, a to bez výnimky.

Tu ďalej poukazujeme na skutočnosť, že podľa ustanovenia § 54 Stavebného zákona „stavby, ich zmeny a udržiavacie práce na nich sa môžu uskutočňovať iba podľa stavebného povolenia alebo na základe ohlásenia stavebnému úradu“. Na asanáciu prestrešenia sa v tejto súvislosti vyžaduje prinajmenšom ohlásenie stavebné/búracie povolenie, a teda sa vyžaduje podanie žiadosti na príslušný stavebný úrad a predloženie predpísanej dokumentácie vypracovanej oprávnenou osobou. Následne sa začne stavebné konanie, v rámci ktorého sa predložená dokumentácia posúdi a správny orgán vydá rozhodnutie.

Na opravu prestrešenia v súlade s ustanovením § 55 ods. 2 písm. d) Stavebného zákona postačuje ohlásenie príslušnému stavebnému úradu, ktoré je podmienkou pre začatie takejto opravy.

Čo sa týka Vašej otázky, či Vás stavebný úrad môže prinútiť vykonať udržiavacie práce na prestrešení, tak v tejto súvislosti máme za to, že stavebný úrad nemá kompetenciu prikázať vlastníkovi alebo inej osobe uskutočnenie udržiavacích prác. Na druhej strane sa však vlastník veci nemôže zbaviť svojej zodpovednosti za prípadnú škodu spôsobenú zlým technickým stavom stavby. Vlastníctvo veci totiž predstavuje aj záväzok.

Na záver, čo sa týka Vašej otázky, či stavebný úrad môže trvať na tom, aby sa dodržala strešná línia, tak tu uvádzame, že sa nejedná o právnu otázku, ale o otázku technickú. Stavebný úrad totiž c posudzuje predovšetkým technické otázky stavby/stavebných úprav/udržiavacích prác z hľadiska napr. protipožiarnej bezpečnosti, statiky a pod.. Po právnej stránke Vám tak môže len nevydať stavebné povolenie (ak Vami zamýšľaná rekonštrukcia ho bude vyžadovať) alebo v prípade ohlásenia stavby určiť, že na rekonštrukciu budete potrebovať stavebné povolenie s celou dokumentáciou vypracovanou oprávnenou osobou (viď. § 57 ods. 1 Stavebného zákona).

Vzhľadom na komplexnosť Vami zadanej otázky Vám odporúčame, aby ste sa s týmito otázkami obrátili na advokáta v mieste Vášho bydliska, ktorý celú záležitosť s odbornou starostlivosťou posúdi a po posúdení konkrétnych okolností prípadu Vám dá aj konkrétne odpovede, resp. odporučí najvhodnejšie riešenie.            

S pozdravom

ADVOKATnaWEBE.sk