Nájomu a podnájom pozemkov na poľnohospodárske účely

Dobrý deň,

na základe Vašej otázky ohľadom nájmu a podnájmu pozemkov na poľnohospodárske účely uvádzame nasledujúce stanovisko:

Otázka nájmu poľnohospodárskej pôdy je v právnom poriadku Slovenskej republiky primárne riešená v zákone č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov v znení neskorších predpisov (ďalej len „Zákon o nájme poľnohospodárskych pozemkov“). Tento právny predpis obsahuje špeciálne pravidlá (právne normy) regulujúce nájomné vzťahy, predmetom ktorých sú poľnohospodárske pozemky.

Uvedený Zákon o nájme poľnohospodárskych pozemkov nepredstavuje komplexnú právnu úpravu nájmu poľnohospodárskych pozemkov, a tak otázky neupravené v tomto zákone sa riadia všeobecnými ustanoveniami zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov (ďalej len „Občiansky zákonník“) o nájomnej zmluve.

Pokiaľ sa týka Vašej prvej otázky ohľadom chýbajúceho dokladu o Vám uvoľnených náhradných pozemkoch, tak v zmysle platnej právnej úpravy tieto náhradné pozemky Vám mohli byť s Vami uvádzaných dôvodov dané jedine do podnájmu podľa ustanovenia § 12a Zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov.

Podľa ustanovenia § 12a ods. 1 Zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov v znení účinnom do 31.08.2009 „ak nájomca užíva pozemky, kde sa nájom skončil alebo sa má skončiť a pozemky sú neprístupné alebo ich nemožno racionálne užívať, je nájomca povinný s vlastníkom (ďalej len „doterajší prenajímateľ“) uzatvoriť na základe jeho písomnej žiadosti podnájomnú zmluvu k pozemkom, ktoré má prenajaté podľa tohto zákona, a to v primeranej výmere a bonite. Nájomcovi vzniká právo a povinnosť hospodárenia na pozemkoch, ktoré vlastní doterajší prenajímateľ za tých istých podmienok, aké sú upravené v podnájomnej zmluve.“

V zmysle citovaného ustanovenia Zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov sa nájomcom rozumie poľnohospodársky podnik, ktorý si od Vás Vaše poľnohospodárske pozemky pôvodne prenajímal. Na strane druhej doterajším prenajímateľom sa rozumie vlastník predmetných pozemkov, teda vo Vašom prípade Vy.

Podľa ustanovenia § 14 ods. 1 Zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov táto podnájomná zmluva musí byť uzatvorená v písomnej forme, lebo v opačnom prípade je neplatná (pretože jedným z účastníkov takejto zmluvy je poľnohospodársky podnik, ktorý musí mať všetky zmluvy týkajúce sa nájmu poľnohospodárskej pôdy uzatvorené v písomnej forme). Toto pravidlo o povinnej písomnej forme podnájomnej zmluvy platilo aj podľa staršieho znenia Zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov a platí aj v súčasnosti.

Podmienkou vzniku podnájomného vzťahu však bola a aj v súčasnosti je písomná žiadosť doterajšieho prenajímateľa adresovaná a doručená nájomcovi. Táto písomná žiadosť je dôležitá z toho dôvodu, že v prípade ak nájomca z akéhokoľvek dôvodu neuzatvorí s doterajším prenajímateľom písomnú podnájomnú zmluvu, tak doterajší prenajímateľ sa môže obrátiť so žiadosťou na príslušný okresný úrad, aby ten autoritatívne rozhodol o vzniku podnájomného vzťahu medzi dotknutými osobami. V takomto prípade okresný úrad zároveň aj určí konkrétne pozemky, ktoré bude môcť doterajší prenajímateľ užívať namiesto svojich pozemkov.

Konkrétne podmienky a postup doterajšieho prenajímateľa pri podávaní žiadosti o vydanie rozhodnutia o vzniku podnájomného vzťahu boli do 30.04.2018 upravené v ustanovení § 12a ods. 6 Zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov v znení účinnom do 30.04.2018. Od 01.05.2018 sú tieto otázky riešené v ustanovení § 12a ods. 8 a nasl. Zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov.

Keďže Vy, ako uvádzate v texte Vašej otázky, nemáte k Vami užívaným náhradným pozemkom k dispozícii žiadny doklad, tak vzhľadom na hore uvedené skutočnosti Vám neostáva nič iné, než sa obrátiť na príslušný poľnohospodársky podnik so žiadosťou o uzatvorenie písomnej podnájomnej zmluvy na poľnohospodárske pozemky, ktoré v súčasnosti využívate. Vzhľadom na už spomínané ustanovenie § 14 ods. 1 Zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov by s príslušný poľnohospodársky podnik s Vami písomnú podnájomnú zmluvu uzatvoriť mal.

V prípade, ak príslušný poľnohospodársky podnik s Vami aj napriek Vašej žiadosti písomnú podnájomnú zmluvu neuzatvorí, tak máte možnosť postupom podľa ustanovenia § 12a ods. 8 a nasl. Zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov obrátiť sa na príslušný okresný úrad so žiadosťou, aby ten rozhodol o vzniku podnájomného vzťahu a určil náhradné pozemky, ktoré budete užívať namiesto  Vašich vlastných pozemkov (pozn. okresný úrad nemusí určiť tie isté pozemky, ktoré už v súčasnosti užívate).

Čo sa týka Vašej druhej otázky ohľadom postupu vlastníkov/spoluvlastníkov pri vydávaní náhradných pozemkov po ukončení nájomného vzťahu s poľnohospodárskym podnikom z dôvodu ich neprístupnosti, resp. nemožnosti racionálneho užívania, tak vzhľadom na hore uvedené skutočnosti je potrebné, aby títo vlastníci/spoluvlastníci požiadali písomne predmetný poľnohospodársky podnik o uzatvorenie podnájomnej zmluvy na náhradné pozemky. Ak uzatvoreniu písomnej podnájomnej zmluvy napriek tejto žiadosti nedôjde, tak opätovne poukazujeme na postup podľa ustanovenia § 12a ods. 8 a nasl. Zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov (žiadosť o rozhodnutie príslušného okresného úradu).

Na tomto mieste poukazujeme ešte na nasledujúce ustanovenia Občianskeho zákonníka:

• podľa ustanovenia § 139 ods. 1 Občianskeho zákonníka „z právnych úkonov týkajúcich sa spoločnej veci sú oprávnení a povinní všetci spoluvlastníci spoločne a nerozdielne“;
• podľa ustanovenia § 139 ods. 2 veta prvá Občianskeho zákonníka „o hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov“.

To inými slovami znamená, že po právnej stránke by sa ukončenie nájomného vzťahu malo riešiť iba pri pozemkoch ako celkoch, a v prípade pozemkov v podielovom spoluvlastníctva by o ukončenie nájomného vzťahu s poľnohospodárskym podnikom mali požiadať všetci podieloví spoluvlastníci dotknutého pozemku, resp. minimálne tí podieloví spoluvlastníci, ktorí disponujú väčšinou spoluvlastníckych podielov na predmetnom pozemku.

Totiž v prípade, ak o ukončenie nájomného vzťahu a vydanie pozemku požiada iba menšinový podielový spoluvlastník pozemku, tak tejto žiadosti by poľnohospodársky podnik nemal vyhovieť, a to s odkazom na citované ustanovenia Občianskeho zákonníka. V praxi sa však vyskytujú situácie, kedy poľnohospodárske podniky vydávajú náhradné pozemky aj jednotlivým menšinovým spoluvlastníkom, ale takýto postup podľa nášho názoru nie je správny.

V prípade, ak týmto vlastníkom/spoluvlastníkom budú zo strany poľnohospodárskeho podniku vydané náhradné pozemky a k týmto náhradným pozemkom uzatvorená riadna podnájomná zmluva, tak v zmysle ustanovenia § 12a ods. 2 veta druha Zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov títo vlastníci/spoluvlastníci môžu predmetné náhradné pozemky dať do užívania inej osobe. Zákon o nájme poľnohospodárskych pozemkov túto možnosť výslovne pripúšťa, a to bez ohľadu na to, či novým užívateľom pozemku bude iný poľnohospodársky podnik alebo fyzická osoba nepodnikateľ.

Teda inými slovami podľa nášho názoru aj fyzická osoba nepodnikateľ môže uzatvoriť nájomnú/podnájomnú zmluvu, predmetom ktorej budú náhradné pozemky vydané tým vlastníkom/spoluvlastníkom, ktorým ich vlastné pozemky nemožno vydať z dôvodu ich neprístupnosti, resp. nemožnosti racionálneho užívania. Tento názor potvrdzuje aj tá skutočnosť, že sa jedná o náhradu za vlastníctvo, ktorým skutočný vlastník nemôže bez svojho zavinenia nakladať.

Keďže Vy ste, ako uvádzate, fyzickou osobou nepodnikateľom, ktorá bude predmetné pozemky užívať na poľnohospodárske účely, tak Vy vždy budete uzatvárať nájomnú zmluvu, predmetom ktorej je pozemok na poľnohospodárske účely (viď. § 1 Zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov).

Táto nájomná zmluva sa spravuje ustanoveniami § 1 - § 6 Zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov a všeobecnými ustanoveniami Občianskeho zákonníka o nájomnej zmluve. Ustanovenia § 7 a nasl. Zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov sa na Váš prípad nevzťahujú.

Z uvedeného vyplýva, že Vy ani nemusíte s vlastníkmi/spoluvlastníkmi uzatvárať túto nájomnú zmluvu v písomnej forme, avšak z hľadiska Vašej právnej istoty to odporúčame. Rovnako tak sa na Vás nevzťahuje povinnosť evidovať zmluvy na príslušnom okresnom úrade (táto povinnosť sa vzťahuje iba na poľnohospodárske podniky).

S pozdravom

ADVOKATnaWEBE.sk