Nájom pozemkov na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku

Dobrý deň,

K Vašej otázke ohľadom nájmu pozemkov na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku uvádzame nasledujúce stanovisko:

Zo znenia Vašej otázky predpokladáme, že vlastnícke právo vlastníkov jednotlivých poľnohospodárskych pozemkov (na ktorých pred rokom 1992 hospodárilo Vaše poľnohospodárske družstvo) nie je sporné, a teda ide o poľnohospodárske pozemky, ktorých vlastníci sú známi. Zároveň uvádzate, že s jednotlivými vlastníkmi od roku 1992 uzatvárate nájomné zmluvy, pričom sa pýtate, či sa v daných prípadoch jedná o zákonný nájom.

Podľa súčasného právneho stavu právo užívať pôdu má výlučne jej vlastník (osoba zapísaná v katastri nehnuteľností ako vlastník danej nehnuteľnosti) a iná osoba okrem vlastníka má právo užívať túto pôdu iba na základe nájomnej zmluvy uzatvorenej s jej vlastníkom.

Uvedené je možné považovať za všeobecné pravidlo, pričom v súčasnosti platná právna úprava nepozná iný spôsob (okrem nájomnej zmluvy), akým by tretia osoba mohla legálne užívať cudzí poľnohospodársky pozemok.

Nájom poľnohospodárskych pozemkov na Slovensku v súčasnosti okrem všeobecného predpisu - zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník (§§ 663 až 684) upravujú aj osobitné predpisy, ktorými sú:

• zákon č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov (ďalej len „Zákon o nájme poľnohospodárskych pozemkov“), a
• zákon č. 229/1991 Zb. o úprave vlastníckych vzťahov k pôde a inému poľnohospodárskemu majetku (ďalej len „Zákon o úprave vlastníckych vzťahov“).

V súvislosti s vyššie uvedeným všeobecným pravidlom však poukazujeme na ustanovenie § 12 ods. 4 zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov, v zmysle ktorého: „Ak oprávnený užívateľ, ktorý pozemok užíva podľa osobitného predpisu vlastníkovi preukázateľne navrhol uzatvorenie nájomnej zmluvy a vlastník uzatvorenie nájomnej zmluvy do dvoch mesiacov odo dňa doručenia návrhu neodmietol alebo nevyzval užívateľa pozemku na jeho vrátenie a prevzatie alebo neuzatvoril nájomnú zmluvu s inou osobou, ako je oprávnený užívateľ pozemku, predpokladá sa, že uplynutím dvoch mesiacov odo dňa doručenia návrhu nájomnej zmluvy medzi nimi vznikol nájomný vzťah na neurčitý čas, ktorý možno vypovedať k 1. novembru s výpovednou lehotou jeden rok.

Osobitným predpisom na účely § 12 ods. 4 zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov je zákon č. 229/1991 Zb. o úprave vlastníckych vzťahov k pôde a inému poľnohospodárskemu majetku v znení neskorších predpisov, konkrétne jeho ustanovenie § 22 ods. 2, v zmysle ktorého: „Ak medzi doterajším užívateľom a vlastníkom poľnohospodárskeho a lesného pozemku nedošlo k inej dohode, vznikne dňom účinnosti tohto zákona alebo dňom, keď bol pozemok podľa druhej časti tohto zákona vydaný, medzi nimi nájomný vzťah, ktorý možno vypovedať k 1. októbru bežného roka;

Citované ustanovenie § 14 ods. 2 zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov upravuje tzv. fikciu vzniku nájomnej zmluvy. Na naplnenie zákonného predpokladu vzniku nájomného vzťahu na neurčitý čas Zákon o úprave vlastníckych vzťahov vyžaduje kumulatívne splnenie nasledujúcich podmienok:

• užívanie pozemkov bez nájomnej zmluvy,
• užívanie oprávneným užívateľom podľa § 22 ods. 2 zákona č. 229/1991 Zb. o úprave vlastníckych vzťahov k pôde a inému poľnohospodárskemu majetku,
• návrh na uzavretie nájomnej zmluvy zo strany užívateľa,
• márne uplynutie dvojmesačnej lehoty od doručenia návrhu (vlastník pozemku návrh neodmietol ani nevyzval na vrátenie a prevzatie pozemkov, ako ani neuzatvoril nájomnú zmluvu s inou osobou),
• upozornenie užívateľa na právne dôsledky nekonania vlastníka pôdy,
• dodržanie zákonom stanovených lehôt.

Za predpokladu splnenia vyššie uvedených zákonných podmienok sa vaše poľnohospodárske družstvo stalo zákonným nájomcom predmetných pozemkov podľa Zákona o úprave vlastníckych vzťahov, a preto v zmysle ustanovenia § 22 ods. 2 tohto zákona  je možné vás považovať za oprávneného užívateľa pozemkov na účely § 12 ods. 4 zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov.

Zákon o nájme poľnohospodárskych pozemkov však na platnosť zmluvy o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku, ako aj na všetky úkony s ňou súvisiace, vyžaduje písomnú formu (§ 14 ods. 1). Výnimku z písomnej formy nájomnej zmluvy upravuje už zmieňované ustanovenie § 12 ods. 4 Zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov, v zmysle ktorého v prípade, ak nedošlo medzi Vašim družstvom a jednotlivými vlastníkmi pozemkov k uzatvoreniu písomnej nájomnej zmluvy, za splnenia podmienok uvedených v predmetnom ustanovení nastáva prezumpcia vzniku Vášho nájomného vzťahu k pozemkom.  

Zo všetkých vyššie uvedených skutočností vyplýva záver, že pokiaľ máte s jednotlivými vlastníkmi uzatvorenú písomnú nájomnú zmluvu, takáto nájomná zmluva je za splnenia zákonných podmienok platná a účinná. Okrem písomnej formy nájomnej zmluvy Zákon o nájme poľnohospodárskych pozemkov zároveň vyžaduje dohodu o výške nájomného alebo o spôsobe jej určenia, pričom výška nájomného musí byť najmenej 1 % z hodnoty poľnohospodárskej pôdy určenej podľa osobitného predpisu (§ 43 ods. 2 zákona Slovenskej národnej rady č. 330/1991 Zb. v znení zákona č. 549/2004 Z. z.).

Keďže pri spracovávaní odpovede sme vychádzali výlučne zo znenia Vašej otázky a nemali sme k dispozícii podrobnejšie informácie, na záver Vám v prípade ďalších nejasností odporúčame, aby ste sa v tejto záležitosti obrátili na advokáta v mieste Vášho bydliska, informovali ho o všetkých podrobnostiach a predložili mu všetky listinné podklady, ktoré máte k dispozícii. Advokát následne celú záležitosť s odbornou starostlivosťou posúdi a odporučí Vám najvhodnejšie riešenie.

S pozdravom,

Tím ADVOKATnaWEBE.sk