Dokazovanie dobromyseľnosti pri vydržaní nehnuteľnosti

Dobrý deň,

K Vašej otázke ohľadom dokazovania dobromyseľnosti uvádzame nasledujúce stanovisko:

Vlastníctvo možno nadobudnúť podľa § 132 ods. 1 zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka v znení neskorších predpisov (ďalej len „Občiansky zákonník“) aj „na základe iných skutočností ustanovených zákonom“. Takouto skutočnosťou je vydržanie upravené v § 134 Občianskeho zákonníka. Ide o originálny spôsob nadobudnutia vlastníckeho práva na základe nepretržitej oprávnenej držby v trvaní desať rokov, ak ide o nehnuteľnosť. Základným predpokladom vydržania sú teda najmä oprávnená držba a jej nepretržitosť počas zákonom stanovenej doby.

Podľa § 129 Občianskeho zákonníka „držiteľom je ten, kto s vecou nakladá ako s vlastnou alebo kto vykonáva právo pre seba“.  Oprávneným držiteľom je potom podľa §130 Občianskeho zákonníka ten, kto je „so zreteľom na všetky okolnosti dobromyseľný o tom, že mu vec alebo právo patrí“.

Otázku dobromyseľnosti následne upresňuje Uznesenie Najvyššieho súdu Slovenskej republiky sp. zn. 4 Cdo 283/2009. Z uvedeného uznesenia:

„Dobromyseľnosť teda znamená, že držiteľ je ohľadne existencie svojho práva v omyle. Posúdenie, či držiteľ je alebo nie je dobromyseľný, treba hodnotiť vždy objektívne, a nie iba zo subjektívneho hľadiska (osobného presvedčenia) účastníka, a treba vždy brať do úvahy, či držiteľ pri bežnej (normálnej) opatrnosti, ktorú možno s ohľadom na okolnosti a povahu daného prípadu od každého požadovať, nemal, resp. nemohol mať po celú vydržaciu dobu dôvodné pochybnosti o tom, že mu vec patrí. O dobromyseľnosti možno hovoriť tam, kde držiteľ drží vec v omyle, že mu vec patrí a ide pritom o omyl ospravedlniteľný. Ospravedlniteľný je omyl, ku ktorému došlo napriek tomu, že mýliaci sa postupoval s obvyklou mierou opatrnosti, ktorú možno so zreteľom na okolnosti konkrétneho prípadu od každého požadovať. Omyl môže byť nielen skutkový, ale aj právny. Právny omyl spočíva v neznalosti alebo v neúplnej znalosti všeobecne záväzných právnych predpisov a z toho vyplývajúceho nesprávneho posúdenia právnych dôsledkov právnych skutočností. Vzhľadom na všeobecne (aj v oblasti súkromného práva) uznanú zásadu ignorantia iuris non excusat (neznalosť zákona neospravedlňuje), vyplývajúcu zo samej podstaty práva, právny omyl držiteľa, vychádzajúci z neznalosti jednoznačne formulovaného ustanovenia Občianskeho zákonníka platného v dobe, kedy sa držiteľ ujal držby, nie je ospravedlniteľný. Len výnimočne možno takýto omyl ospravedlniť, a to v prípadoch, keď znenie zákona je nejasné a pripúšťa rôzny výklad.“

Dobromyseľnosť pri vydržaní je teda vždy spojená s omylom držiteľa, no nie každý omyl zakladá držiteľovu dobromyseľnosť. Záleží na tom, či mýliaci sa postupuje s obvyklou mierou opatrnosti. Obvyklá miera opatrnosti, akú možno od každého požadovať, určite nie je zachovaná v prípade, ak sa omyl zakladá na neznalosti jednoznačne formulovaného ustanovenia právneho predpisu (právny omyl), vzhľadom na zásadu „neznalosť zákona neospravedlňuje“.

Z Vami poskytnutých informácií vyplýva, že Vaši starí rodičia uzavreli so susedmi zámennú zmluvu, ktorej predmetom bola zámena nehnuteľností, avšak táto nemala písomnú formu. Požiadavka písomnej formy pri právnych úkonoch týkajúcich sa nehnuteľností však bola v ustanovení § 40 ods. 1 vtedy platného Občianskeho zákonníka (zákon č. 141/1950 Zb., platil od 1. 1. 1951) jasne a jednoznačne stanovená nasledujúcim spôsobom: „Písomná forma je potrebná pri právnych úkonoch o právach k nehnuteľnostiam“. V prípade nedodržania tejto zákonnej požiadavky na formu zmluvy ide teda o právny omyl, ktorý nezakladá dobromyseľnosť Vašich starých rodičov ako účastníkov zmluvy o zámene pozemkov.

Toto tvrdenie je v aj súlade s právnou teóriou, podľa ktorej „dobrá víra držitele se musí vztahovat ke všem právním skutečnostem, které mají za následek nabytí věci a práva, které je předmětem držby, tedy i k existenci písemné smlouvy o převodu nemovitostí. Pokud se někdo uchopí držby nemovitosti na základe ústní smlouvy o jejím převodu, nemůže být vzhledem ke všem okolnostem v dobré víře, že je vlastníkem věci, a to ani v případě, že je přesvědčen, že taková smlouva k nabytí vlastnictví nemovitosti postačuje.“ (Spáčil J.: Ochrana vlastnictví a držby v občanském zákonníku, 2. doplněné vydání, C. H. Beck, Praha, 2005, s. 229)  

Napriek skutočnosti, že nemožno dokázať dobromyseľnosť pôvodných účastníkov zmluvy o zámene pozemkov, ešte vždy je tu možnosť úspešne uplatniť inštitút vydržania ich právnymi nástupcami, ktorí boli presvedčení, že ich právni predchodcovia boli vlastníkmi predmetnej nehnuteľnosti, a teda že na nich samých prešlo vlastnícke právo k nehnuteľnosti. Opäť sa možno oprieť aj o závery súdnej praxe, podľa ktorých „zdědí-li někdo věc, která ve skutečnosti zůstaviteli nepatřila, stane se oprávněným držitelem v případě, že bude se zřetelem ke všem okolnostem v dobré víře, že věc patřila zůstaviteli“ (Viď. Rozsudok Nejvyššího soudu ČR, sp. zn. 22 Cdo 1848/98, Soudní rozhledy č. 7/2000).

V prípade takejto dobromyseľnosti právnych nástupcov však nemožno započítať do doby oprávnenej držby držbu ich právnych predchodcov, keďže táto nebola dobromyseľná. Preto nepretržitá oprávnená držba právnych nástupcov musí trvať aspoň desať rokov, aby títo mohli uplatniť inštitút vydržania.

K samotnej možnosti vydržania uvádzame, že tento inštitút možno uplatniť buď v zmysle zákona č. 232/1992 Z. o notároch a notárskej činnosti (Notársky poriadok) v znení neskorších predpisov (ďalej len „notársky poriadok) alebo potom na súde určovacou žalobou.

V prípade postupu podľa notárskeho poriadku tento v zmysle § 63 vyžaduje, aby notárska zápisnica obsahujúca osvedčenie o vydržaní vlastníckeho práva k nehnuteľnosti obsahovala aj vyhlásenie účastníka, že splnil podmienky vydržania podľa Občianskeho zákonníka, najmä okolnosti odôvodňujúce začatie oprávnenej držby, trvanie a nepretržitosť držby. K vyhláseniu má účastník podľa §63 ods. 1 doložiť:

a)      vyjadrenia osôb, ktorým posledný zápis v katastri nehnuteľností preukazuje vlastnícke právo k nehnuteľnosti alebo právo zodpovedajúce vecnému bremenu, alebo ich právnych nástupcov, ak sú tieto osoby známe, že nemajú k vzniku vlastníckeho práva alebo práva zodpovedajúceho vecnému bremenu výhrady;

b)     vyjadrenie obce, v ktorej katastrálnom území sa nehnuteľnosť nachádza, že nemá k vzniku vlastníckeho práva alebo práva zodpovedajúceho vecnému bremenu výhrady;

c)     vyjadrenie právnickej osoby, ktorá je príslušná na správu nehnuteľností podľa osobitného predpisu alebo má právo nakladať s nehnuteľnosťami podľa osobitného predpisu, že nemá k vzniku vlastníckeho práva alebo práva zodpovedajúceho vecnému bremenu výhrady (touto právnickou osobou sa rozumie napr. Slovenský pozemkový fond, ak sa vydržanie má týkať pozemkov neznámych vlastníkov, ktoré má tento orgán v správe).

V prípade, ak oprávnený držiteľ niektoré z týchto vyjadrení notárovi nepredloží, alebo vyjadrenie podľa §63 ods. 1 písm. a) notárskeho poriadku bude negatívne, tak notár vydržanie vlastníckeho práva neosvedčí. Toto je pravdepodobne aj Váš prípad, keďže uvádzate, že sa jedná o pozemok, ktorý „je od ROEPu vo vlastníctve SPF“ a že patril pôvodne osobe, ktorá odišla do zahraničia.

Tu poukazujeme na skutočnosť, že ROEP (register obnovenej evidencie pozemkov) je súpis pozemkov a ich vlastníkov, ktorí z rôznych dôvodov neboli pred vyhotovením registra evidovaní v katastri. Zostavuje sa postupom podľa zákona č. 180/1995 Z. z. o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom v znení neskorších predpisov. Podľa §16 uvedeného zákona Slovenský pozemkový fond (ďalej len „SPF“) nakladá aj s pozemkami, ktorých vlastník nie je známy. Pri tomto nakladaní s pozemkami má len zákonom stanovené možnosti, akým spôsobom môže s takýmito pozemkami nakladať, preto v tomto prípade nebude možné doložiť k vyššie uvedenému vyhláseniu účastníka v rámci konania podľa § 63 notárskeho poriadku súhlasné stanovisko SPF v zmysle § 63 ods. 1 písm. a) notárskeho poriadku, a teda notár vydržanie vlastníckeho práva neosvedčí.

Oprávnený držiteľ má však ešte možnosť obrátiť sa na príslušný súd so žalobou o určenie vlastníckeho práva k predmetnej nehnuteľnosti podľa ustanovenia § 80 písm. c) zákona č. 99/1963 Zb. Občiansky súdny poriadok v znení neskorších predpisov. Žalovaným v tomto prípade bude osoba, ktorá je v katastri nehnuteľnosti uvedená ako posledný vlastník dotknutej nehnuteľnosti (ak je takýchto osôb viacero, tak žalované budú všetky tieto osoby) a účastníkom konania bude v tomto prípade aj SPF. K žalobe je potrebné priložiť všetky dôkazy, ktoré osvedčujú vydržanie vlastníckeho práva. Príslušný súd potom v rámci súdneho konania preskúma splnenie zákonných podmienok vydržania a ak budú splnené vydá rozhodnutie, v ktorom uvedie, že od určitého dňa oprávnený držiteľ nadobudol vlastnícke právo k dotknutej nehnuteľnosti vydržaním. Na základe tohto rozhodnutia súdu bude oprávnený držiteľ záznamom do katastra nehnuteľností zapísaný ako vlastník dotknutej nehnuteľnosti.

Keďže nám nie sú známe všetky konkrétne okolnosti Vášho prípadu, je problematické v danom prípade stanoviť konkrétny postup. Preto odporúčame sa obrátiť na advokáta, ktorý na základe presnejších informácií odporučí vhodnú následnosť ďalších krokov.

S pozdravom

Redakcia ADVOKATnaWEBE.sk