Zákonné predkupné právo spoluvlastníka nehnuteľnosti a prenájom nehnuteľnosti nachádzajúcej sa v podielovom spoluvlastníctve.

Dobrý deň,

na základe Vašej otázky týkajúcej predkupného práva k podielu nehnuteľnosti nachádzajúcej sa v podielovom spoluvlastníctve a nájmu nehnuteľnosti nachádzajúcej sa v podielovom spoluvlastníctve Vám uvádzame nasledujúce stanovisko: 

1.    Predkupné právo

V zmysle slovenskej právnej úpravy máte vy ako podielový spoluvlastník predkupné právo na spoluvlastnícky podiel, ktorý sa rozhodol iný spoluvlastník predať. Podľa ustanovenia § 140 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v platnom znení (ďalej len „Občiansky zákonník“): „Ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe (§ 116, 117). Ak sa spoluvlastníci nedohodnú o výkone predkupného práva, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov.“

V súlade s vyššie citovaným zákonným ustanovením tak majú pri prevode spoluvlastníckeho podielu ostatní spoluvlastníci predkupné právo s výnimkou, ak nadobúdateľom (osobou na ktorú sa má previesť vlastníctvo podielu na veci) je blízka osoba (pozn.: blízkou osobou je podľa ustanovenia § 116 občianskeho zákonníka príbuzný v priamom rade, súrodenec a manžel; iné osoby v pomere rodinnom alebo obdobnom sa pokladajú za osoby sebe navzájom blízke, ak by ujmu, ktorú utrpela jedna z nich, druhá dôvodne pociťovala ako vlastnú ujmu). V tomto prípade sa predkupne právo ostatných spoluvlastníkov neuplatní. Predkupné právo spoluvlastníkov je zákonným predkupným právom, nakoľko vzniká priamo zo zákona. Ide o oprávnenie spoluvlastníkov, ktoré je osobné a neprenosné. Zaniká smrťou spoluvlastníka. Nedá sa zmluvne previesť na tretiu osobu a neprechádza ani na dedičov spoluvlastníka.

Na druhej strane predkupné právo poľnohospodárskej spoločnosti, ktorá je vo vašom prípade  prenajímateľom spoluvlastníckeho podielu na nehnuteľnosti, je zmluvným predkupným právo, nakoľko vzniklo na základe zmluvného vzťahu (zmluvy o nájme).

V tomto prípade tak súbežne k jednej časti nehnuteľnosti vznikli dve predkupné práva, ktoré si však navzájom nekonkurujú. Na tomto mieste totiž platí, že zákonné záložne právo vždy predchádza zmluvné predkupné právo. Zákonné predkupné právo je totiž určené kogentnou právnou normou obsiahnutou v ustanovení § 140 Občianskeho zákonníka a z tohto dôvodu nie je možné ho zmluvou s treťou osobou, a navyše bez vedomia spoluvlastníka, obmedziť alebo úplne vylúčiť. V opačnom prípade by zákonné predkupné právo stratilo svoj význam, t.j. ochrana ostatných spoluvlastníkov nehnuteľnosti. Ako sme už vyššie uvádzali, zákonné a zmluvné právo si nekonkurujú a preto pri prevode spoluvlastníckeho podielu je spoluvlastník povinný tento podiel ponúknuť najskôr ostatným spoluvlastníkom, ktorý majú zákonné predkupné právo, a až keď títo spoluvlastníci svoje oprávnenie nevyužijú, je spoluvlastník oprávnený predať spoluvlastnícky podiel tretej osobe na základe zmluvného predkupného práva.

Pri prevode svojho spoluvlastníckeho podielu má teda spoluvlastník voči ostatným spoluvlastníkom povinnosť ponúknuť im svoj spoluvlastnícky podiel a to v písomnej forme (ak ide o nehnuteľnosti). Ak spoluvlastníci ako oprávnené osoby podmienkam ponuky nevyhovejú v dvojmesačnej prekluzívnej lehote, predkupné právo im zanikne. Spoluvlastník tak môže svoj spoluvlastnícky podiel ponúknuť na predaj tretej osobe. V prípade, ak spoluvlastník nerešpektoval zákonné predkupné právo a previedol podiel na inú osobu, je tento právny úkon relatívne neplatný v zmysle ustanovenia § 40a Občianskeho zákonníka a oprávnené osoby sa môžu tejto neplatnosti dovolať na súde v trojročnej premlčacej dobe a následne sa úkon spoluvlastníka bude považovať akoby nevznikol a dôjde k navráteniu vlastníckych práv do pôvodnej podoby. 

2.    Nájom veci nachádzajúcej sa v podielovom spoluvlastníctve 

Prenechanie veci (alebo jej časti) nachádzajúcej sa v podielovom spoluvlastníctve do nájmu tretej osobe je nutné zaradiť pod pojem hospodárenie so spoločnou vecou. Podľa ustanovenia § 139 ods. 2 Občianskeho zákonníka: „O hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov. Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa väčšina alebo dohoda nedosiahne, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek spoluvlastníka súd. “        

V súlade s citovaným zákonným ustanovením teda na rozhodnutie o tom, že vec, príp. jej časť, má byť prenechaná do nájmu postačí rozhodnutie väčšiny počítanej podľa veľkostí spoluvlastníckych podielov. Nájomnú zmluvu v takom prípade nemusia ako prenajímatelia uzatvoriť všetci podieloví spoluvlastníci ale postačí, ak ju uzatvoria tí, ktorých podiely na spoločnej veci predstavujú väčšinu. Rovnako sa posudzuje aj skončenie nájmu. Platnú výpoveď z nájmu preto môže dať ten podielový spoluvlastník, príp. spoluvlastníci, ktorý má väčšinový spoluvlastnícky podiel a to aj bez súhlasu ostatných menšinových spoluvlastníkov.                 

S pozdravom 

ADVOKATnaWEBE.sk