Užívanie poľnohospodárskej pôdy poľnohospodárskym podnikom bez uzatvorenej nájomnej zmluvy

Dobrý deň,

na základe Vašej otázky ohľadom užívania poľnohospodárskej pôdy poľnohospodárskym podnikom bez uzatvorenej nájomnej zmluvy uvádzame nasledujúce stanovisko:

I.

V úvode tejto odpovede považujeme za potrebné poukázať na určité skutočnosti týkajúce užívania náhradných pozemkov, na ktoré sa odvolávate v texte Vašej otázky.

Dňa 19.08.1991 nadobudol účinnosť zákon SNR č. 330/1991 Zb. o pozemkových úpravách, usporiadaní pozemkového vlastníctva, pozemkových úradoch, pozemkovom fonde a o pozemkových spoločenstvách (ďalej len „Zákon o pozemkových úpravách“). Tento zákon okrem iného upravoval aj postup usporiadania užívacích vzťahov k poľnohospodárskym pozemkom medzi vtedajšími poľnohospodárskymi podnikmi (JRD, resp. štátnymi majetkami) a vlastníkmi týchto poľnohospodárskych pozemkov. V tejto súvislosti je potrebné si uvedomiť, že poľnohospodárske pozemky boli pred účinnosťou tohto zákona zlúčené do tzv. veľkých celkov, ktoré obhospodarovali vtedajšie poľnohospodárske podniky.

V zmysle Zákona o pozemkových úpravách sa úprava týchto užívacích vzťahov mala riešiť primárne v rámci pozemkových úprav, kedy vlastníkovi poľnohospodárskeho pozemku z uvedených veľkých celkov mali byť vyčlenené do užívania jeho vlastné pozemky (konkrétne tie pozemky, ku ktorým vlastník má vlastnícke právo).

Keďže však samotné pozemkové úpravy predstavovali dlhodobý proces, tak Zákon o pozemkových úpravách v ustanovení § 15 umožňoval tzv. zjednodušené a zrýchlené procesy, v rámci ktorých vtedajší pozemkový úrad mohol nariadiť urýchlené usporiadanie vlastníckych a užívacích pomerov na čas do schválenia projektu pozemkových úprav v danom katastrálnom území.

Podstatou tohto urýchleného usporiadania pomerov bolo to, že vlastníkom poľnohospodárskych pozemkov boli v niektorých prípadoch vymeriavané tzv. náhradné pozemky do bezplatného dočasného užívania. Toto dočasné užívanie náhradných pozemkov mohlo trvať najdlhšie do momentu schválenia projektu pozemkových úprav (t. j. do ukončenia pozemkových úprav) v danom katastrálnom území, kedy toto dočasné užívanie náhradných pozemkov zo zákona skončilo.

Počas trvania tohto dočasného užívania náhradných pozemkov vlastník poľnohospodárskej pôdy neužíval svoje vlastné pozemky (tieto aj naďalej užíval poľnohospodársky podnik), ale užíval náhradné pozemky porovnateľnej bonity.

Z textu Vašej otázky síce nevieme zistiť, či sa táto situácia vzťahovala aj na prípad Vášho starého otca v roku 1991, avšak uvedeným chceme poukázať na skutočnosť, že v súčasnej dobe sa inštitút dočasného užívania náhradných pozemkov neuplatňuje a v súčasnosti je možné legálne hospodáriť výlučne len na pôde, ku ktorej má konkrétny užívateľ užívacie právo (buď z titulu vlastníctva konkrétneho pozemku alebo na základe nájomnej zmluvy, ak hospodári na cudzej pôde).

V tejto súvislosti ešte z textu Vašej otázky vyvodzujeme, že nakoľko v prípade náhradných pozemkov, ktoré užíval Váš starý otec došlo ku zmene vlastníka, tak v danom katastrálnom území už pozemkové úpravy prebehli, a teda právo dočasného užívania náhradných pozemkov Vám už zo zákona zaniklo. Inými slovami ku týmto „náhradným pozemkom“ už nemáte žiadne práva. Uvedený záver samozrejme platí iba za podmienky, že ste sa medzičasom nedohodli inak so súčasným vlastníkom týchto „náhradných pozemkov“, alebo pokiaľ opak nebol dohodnutý v dohode, ktorú v roku 1991 uzatvoril Váš starý otec (pokiaľ táto dohoda je dodnes platná).

Rovnako tak predmetné ustanovenie § 15 Zákona o pozemkových úpravách, na základe ktorého sa vymeriavali náhradné pozemky do dočasného užívania bolo s účinnosťou od 01.01.2008 zrušené.

II.

Čo sa týka skutočnosti, že súčasný poľnohospodársky podnik (Vami uvádzaná spoločnosť s ručením obmedzeným) užíva Vaše poľnohospodárske pozemky bez nájomnej zmluvy, ako už bolo uvedené v predchádzajúcej časti tohto stanoviska, tak poľnohospodársky podnik môže hospodáriť na cudzej pôde iba v prípade, ak má k príslušným pozemkom užívacie právo vyplývajúce s existujúceho nájomného vzťahu.

Nájom poľnohospodárskej pôdy je osobitne upravený v zákone č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov v znení neskorších predpisov (ďalej len „Zákon o nájme poľnohospodárskych pozemkov“).

Podľa tohto zákona nájomný vzťah medzi vlastníkom poľnohospodárskeho pozemku a poľnohospodárskym podnikom primárne vzniká na základe písomnej nájomnej zmluvy. Avšak podľa Zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov existuje situácia, kedy nájomný vzťah medzi uvedenými subjektmi vznikne aj bez osobitnej nájomnej zmluvy, a to:

-       podľa ustanovenia § 12 ods. 5 uvedeného zákona „ak užívateľ, ktorý pozemok užíva bez nájomnej zmluvy, preukáže, že vlastníkovi jej uzatvorenie navrhol a ten uzatvorenie nájomnej zmluvy neodmietol alebo nevyzval užívateľa pozemku na jeho vrátenie a prevzatie, predpokladá sa, že medzi nimi vznikol nájomný vzťah podľa tohto zákona; to neplatí, ak vlastník uzatvoril nájomnú zmluvu s inou osobou, ako je užívateľ pozemku“.

Na tomto mieste je potrebné poukázať na skutočnosť, že nájomný vzťah ohľadom poľnohospodárskej pôdy je v zásade odplatný (bez ohľadu na to, či vznikol na základe nájomnej zmluvy alebo uvedeným spôsobom zo zákona), pričom nájomca (užívateľ poľnohospodárskych pozemkov) je povinný podľa ustanovenia § 10 ods. 1 Zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov platiť prenajímateľovi (vlastníkovi pozemku) nájomné vo výške najmenej 1 % z hodnoty poľnohospodárskej pôdy vypočítanej podľa vyhlášky MP SR č. 38/2005 Z. z. o určení hodnoty pozemkov a porastov na nich na účely pozemkových úprav.

Vzhľadom na Vaše tvrdenie, že predmetný poľnohospodársky podnik s Vami neuzatvoril žiadnu nájomnú zmluvu, tak môžeme konštatovať, že tento poľnohospodársky podnik užíva Vaše pozemky neoprávnene (za podmienky, že nájomný vzťah vo Vašom prípade nevznikol zo zákona podľa citovaného ustanovenia § 12 ods. 5 Zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov). V takomto prípade, ak Vám dotknutý poľnohospodársky podnik neplatil žiadne nájomné za užívanie Vašich pozemkov, tak na strane tohto poľnohospodárskeho podniku došlo k bezdôvodnému obohateniu na Váš úkor.

Podľa ustanovenia § 451 ods. 1 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov (ďalej len „Občiansky zákonník“) „kto sa na úkor iného bezdôvodne obohatí, musí obohatenie vydať“.

V zmysle citovaného ustanovenia Občianskeho zákonníka tak máte právo domáhať sa u dotknutého poľnohospodárskeho podniku vydania tohto bezdôvodného obohatenia, ktorého hodnota zodpovedá ušlému nájomnému za celé obdobie neoprávneného užívania Vašich pozemkov.

V prípade, ak Vás poľnohospodársky podnik na uzatvorenie nájomnej zmluvy vyzval v zmysle ustanovenia § 12 ods. 5 Zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov, tak aj v tomto prípade bol povinný Vám platiť nájomné (minimálne v zákonom stanovenej výške 1 % z hodnoty dotknutých pozemkov). V tomto prípade však nepôjde o bezdôvodné obohatenie na strane poľnohospodárskeho podniku, ale o klasický záväzok (dlh) voči Vašej osobe, ktorého úhrady sa môžete domáhať (aj súdnou cestou), a to za celé obdobie, počas ktorého Vám poľnohospodársky podnik neplatil nájomné, hoci ho podľa zákona platiť mal.

Tu Vás však musíme upozorniť, že v obidvoch uvedených prípadoch plynie 3-ročná premlčacia doba podľa ustanovenia § 100 a nasl. Občianskeho zákonníka. To v praxi znamená, že vo vzťahu ku všetkým Vašim nárokom starším ako 3 roky (bez ohľadu na to, či ide o bezdôvodné obohatenie alebo klasický dlh) sa poľnohospodársky podnik môže brániť námietkou premlčania. Ak poľnohospodársky podnik takúto námietku vznesie, tak ani súd Vám tieto nároky, staršie ako 3 roky, neprizná (to, či poľnohospodársky podnik námietku premlčania vznesie alebo nie však závisí len od uváženia jeho štatutárnych zástupcov).

Inými slovami, ak si svoje nároky (či už z bezdôvodného obohatenia alebo z klasickej pohľadávky) uplatníte súdnou cestou, tak súd by Vám mal priznať náhradu (resp. dlžné nájomné ) za obdobie 3 rokov predchádzajúcich podaniu žaloby. Za predchádzajúce obdobia Vám súd Vaše nároky prizná iba v prípade, ak poľnohospodársky podnik v tomto súdnom konaní nevznesie námietku premlčania.

III.

Na záver tohto stanoviska ešte poukazujeme na ustanovenie § 12 ods. 4 Zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov, ktorý Vám dáva možnosť žiadať od poľnohospodárskeho podniku vrátenie Vašich pozemkov, resp. aby tento poľnohospodársky podnik prestal užívať Vaše pozemky. 

V zmysle uvedeného ustanovenia „ak ide o pozemok, ktorý je užívaný bez nájomnej zmluvy, doručí jeho vlastník užívateľovi pozemku návrh na uzatvorenie nájomnej zmluvy alebo výzvu na vrátenie a prevzatie pozemku. Ak nedôjde k uzatvoreniu nájomnej zmluvy alebo ak bola doručená výzva na vrátenie alebo prevzatie pozemku, je užívateľ pozemku povinný pozemok vrátiť do 30 dní po zbere úrody“.

S pozdravom

ADVOKATnaWEBE.sk