Povinnosť podielového spoluvlastníka bytu platiť náklady súvisiace s užívaním bytu

Dobrý deň,

na základe Vašej otázky ohľadom povinnosti podielového spoluvlastníka bytu platiť náklady súvisiace s užívaním bytu uvádzame nasledujúce stanovisko:

V úvode tohto stanoviska považujeme za potrebné v prvom rade poukázať na skutočnosť, že s vlastníctvom nehnuteľnosti sú spojené nielen práva, ale aj určité povinnosti. V prípade vlastníctva bytu je to predovšetkým povinnosť znášať náklady na prevádzku a údržbu tohto bytu.

V prípade, ak sa byt nachádza v podielovom spoluvlastníctve, tak nositeľmi týchto práv a povinností sú všetci spoluvlastníci, a to v pomere podľa veľkosti ich spoluvlastníckych podielov. V tejto súvislosti poukazujeme na ustanovenie § 137 ods. 1 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov (ďalej len „Občiansky zákonník“), podľa ktorého „podiel vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci“.

V zmysle citovaného ustanovenia by sa teda podieloví spoluvlastníci mali spoločne podieľať na úhrade nákladov na prevádzku a údržbu dotknutého bytu, a to pomerne podľa veľkosti ich spoluvlastníckych podielov. Vo Vašom prípade, keďže ste podielovými spoluvlastníkmi s rovnakými spoluvlastníckymi podielmi, tak obidvaja spoluvlastníci by sa mali na úhrade týchto nákladov podieľať v zásade rovným dielom.

Pravidlo uvedené v predchádzajúcom odseku sa uplatňuje dovtedy, pokiaľ sa dotknutí podieloví spoluvlastníci nedohodli inak. V civilnom práve má totiž dohoda vždy prednosť pred zákonnou právnou úpravou.

Ďalej v tejto súvislosti je potrebné ešte uviesť, že s vlastníctvom bytu je zo zákona spojené aj spoluvlastníctvo tzv. spoločných častí a zariadení bytového domu, v ktorom sa dotknutý byt nachádza, ako aj spoluvlastníctvo k pozemku, na ktorom je tento bytový dom postavený. Z uvedeného teda vyplýva, že vlastník bytu je taktiež povinný podieľať sa aj na úhrade nákladov na prevádzku a údržbu týchto spoločných častí, spoločných zariadení a pozemku (pomerne podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach a zariadeniach uvedeného na príslušnom liste vlastníctva). Ak je byt v podielovom spoluvlastníctve viacerých osôb, tak tieto náklady sú povinní znášať všetci podieloví spoluvlastníci tohto bytu, a to opätovne pomerne podľa veľkosti ich spoluvlastníckych podielov na byte.

Taktiež v tejto súvislosti treba ešte vziať do úvahy aj tzv. náklady spojené s užívaním bytu. V tejto súvislosti máme na mysli náklady na dodávku vody, plynu, el. energie, tepla a iných médií dodávaných do konkrétneho bytu.

Z doteraz uvedených skutočností teda vyplýva, že v praxi je potrebné rozlišovať 3 druhy nákladov, ktoré súvisia s vlastníctvom bytu v bytovom dome, a to:

1. náklady na prevádzku a údržbu bytu samotného;
2. náklady na prevádzku a údržbu spoločných častí a spoločných zariadení bytového domu, v ktorom sa dotknutý byt nachádza;
3. náklady spojené s užívaním bytu.

Čo sa týka nákladov na prevádzku a údržbu bytu samotného, tak pod týmito nákladmi sa myslia predovšetkým náklady súvisiace s opravami a rekonštrukciami dotknutého bytu (napr. výmena okien, zmena vnútorného usporiadania bytu, vymaľovanie stien a pod.). Uvedenými prácami vo svojej podstate dochádza ku zhodnocovaniu bytu, resp. tieto práce smerujú k tomu, aby v danom časovom období nedošlo k ďalšiemu znehodnocovaniu tohto bytu. V prípadoch, kedy sa byt nachádza v podielovom spoluvlastníctve viacerých osôb majú z týchto prác prospech všetci spoluvlastníci, a teda na úhrade nákladov za tieto práce by sa mali podieľať rovnako všetci podieloví spoluvlastníci (pomerne podľa veľkosti spoluvlastníckych podielov, pokiaľ sa výslovne nedohodnú inak).

V súvislosti s nákladmi na prevádzku a údržbu spoločných častí a spoločných zariadení bytového domu je potrebné si v prvom rade definovať, čo sa rozumie spoločnými časťami a spoločnými zariadeniami bytového domu.

Podľa ustanovenia § 2 ods. 4 zákona SNR č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej len „Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov“) „spoločnými časťami domu sa na účely tohto zákona rozumejú časti domu nevyhnutné na jeho podstatu a bezpečnosť, najmä základy domu, strechy, chodby, obvodové múry, priečelia, vchody, schodištia, spoločné terasy, podkrovia, povaly, vodorovné nosné a izolačné konštrukcie a zvislé nosné konštrukcie“.

Ďalej podľa ustanovenia § 2 ods. 5 Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov „spoločnými zariadeniami sa na účely tohto zákona rozumejú zariadenia, ktoré sú určené na spoločné užívanie a slúžia výlučne tomuto domu, a to aj v prípade, ak sú umiestnené mimo domu. Takýmito zariadeniami sú najmä výťahy, práčovne a kotolne vrátane technologického zariadenia, sušiarne, kočíkarne, spoločné televízne antény, bleskozvody, komíny, vodovodné, teplonosné, kanalizačné, elektrické, telefónne a plynové prípojky“.

Podľa ustanovenia § 6 ods. 2 písm. a) Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov prevádzka, údržba, opravy a udržiavanie spoločných častí a spoločných zariadení bytového domu je súčasťou správy bytového domu, ktorú zabezpečuje buď spoločenstvo vlastníkov bytov alebo správca (podľa toho, ktorú formu správy si vlastníci bytov a nebytových priestorov toho ktorého bytového domu zvolili).

Náklady na správu bytového domu (vrátane nákladov na opravu a údržbu spoločných častí a spoločných zariadení bytového domu) sú povinní znášať pomerne všetci vlastníci bytov a nebytových priestorov konkrétneho bytového domu, a to vo forme mesačných preddavkov do fondu prevádzky, údržby a opráv. Táto povinnosť každého vlastníka bytu výslovne vyplýva z ustanovenia § 10 ods. 1 Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.

Ak sa konkrétny byt nachádza v podielovom spoluvlastníctve viacerých osôb, tak táto povinnosť by sa vzhľadom na už citované ustanovenie § 137 ods. 1 Občianskeho zákonníka rovnako mala rozdeliť medzi jednotlivých podielových spoluvlastníkov podľa veľkosti ich spoluvlastníckych podielov. V tejto súvislosti je potrebné si predovšetkým uvedomiť, že všetci podieloví spoluvlastníci majú v súvislosti so spoločnou vecou (bytom) rovnaké práva a povinnosti, avšak miera ako sa na nich podieľajú závisí od veľkosti ich spoluvlastníckeho podielu.

Poslednú kategória nákladov – náklady spojené s užívaním bytu, tvoria predovšetkým odplaty za služby a energie (plnenia), ktoré sú dodávané priamo do každého bytu. Výška týchto nákladov však výlučne závisí od skutočného rozsahu (množstva) služieb a energií, ktoré boli do predmetného bytu dodané, resp. ktoré boli spotrebované obyvateľmi predmetného bytu. Rovnako tak rozsah (množstvo) služieb a energií spotrebovaných obyvateľmi konkrétneho bytu je objektívne merateľné za pomoci určitých technických zariadení (vodomer, elektromer plynomer a pod.).

Na tomto mieste si treba uvedomiť, že uvedené služby a energie sú do každého bytu dodávané na základe osobitnej zmluvy o poskytovaní takýchto služieb, resp. osobitnej zmluvy o dodávke určitého druhu energie. Inými slovami povinnosť platiť úhrady za dodávku služieb a energií do bytu vyplýva z dvojstranného právneho vzťahu (zo zmluvy) a nie priamo zo zákona (ako tomu je v prípade hore uvedených nákladov na prevádzku a údržbu). To tiež znamená, že povinnosť platiť tieto úhrady má osoba, s ktorou dodávateľ služieb alebo energií uzatvoril zmluvu o ich dodávke (odberateľ), pričom to nevyhnutne nemusí byť vlastník bytu (žiadny zákon to neustanovuje).

Zároveň si však v tejto súvislosti treba uvedomiť, že v tomto prípade sa jedná o odplatu za skutočne spotrebované služby a energie, a teda aj náklady s tým súvisiace by mala znášať osoba, ktorá tieto služby a energie spotrebovala (mala z nich nejaký prospech). Teda inými slovami by nebolo spravodlivé, ak by tieto náklady mala znášať osoba, ktorá odber služieb a energií nevykonala, resp. z takéhoto odberu nemala žiadny prospech. Ak odber služieb alebo energií reálne vykonala iná osoba, než odberateľ uvedený v zmluve o dodávke služieb/energií, tak odberateľ má nepochybne minimálne regresné právo na náhradu nákladov, ktoré mu v tejto súvislosti vznikli, a to priamo voči osobe, ktorá odber energií a služieb reálne vykonala, resp. z neho mala prospech.

V niektorých prípadoch však dodávku niektorých služieb a energií (najčastejšie tepla, pitnej vody a teplej úžitkovej vody) zabezpečuje správca bytového domu v rámci výkonu správy. Avšak táto skutočnosť nič nemení na záveroch uvedených v predchádzajúcich odsekoch. Správca bytového domu v tomto prípade len plní funkciu dodávateľa služieb/energií a odberateľom je vlastník bytu. Inými slovami aj vlastník bytu má v tomto prípade právo na náhradu nákladov za spotrebované služby/energie voči osobe, ktorá tieto služby/energie skutočne spotrebovala.

Z uvedených skutočností teda vyplývajú nasledujúce závery:

• náklady na prevádzku a údržbu bytu samotného znášajú vždy všetci podieloví spoluvlastníci bytu podľa veľkosti svojich podielov (ak sa nedohodnú inak);
• náklady na prevádzku a údržbu spoločných častí a spoločných zariadení bytového domu, v ktorom sa dotknutý byt nachádza rovnako znášajú vždy všetci podieloví spoluvlastníci bytu podľa veľkosti svojich podielov (ak sa nedohodnú inak);
• náklady spojené s užívaním bytu znáša odberateľ (osoba, s ktorou dodávateľ plnení uzatvoril zmluvu o ich dodávke alebo vlastník bytu v prípade, ak plnenia dodáva správca bytového domu), ktorý má právo na regresnú náhradu voči osobe, ktorá tieto služby/energie skutočne spotrebovala.     

Pre Váš prípad teda z uvedených záverov vyplýva, že náklady spojené s užívaním bytu, vrátane nákladov na dodávku tepla, pitnej vody, teplej úžitkovej vody a iných plnení dodávaných správcom bytového domu (s výnimkou úhrad za správu a príspevku do fondu prevádzky, údržby a opráv) by mal v konečnom dôsledku znášať podielový spoluvlastník, ktorý Váš byt skutočne obýva. Vy v tomto prípade síce máte (ako podielový spoluvlastník, ktorý spoločne a nerozdielne s druhým podielovým spoluvlastníkom zodpovedá za plnenie záväzkov súvisiacich so spoločným bytom - § 139 ods. 1 Občianskeho zákonníka) povinnosť vykonať úhradu týchto nákladov, ale keďže predmetný byt neobývate (a teda ani nespotrebovávate služby a energie), tak zároveň máte regresný nárok na náhradu Vami vykonaných platieb voči druhému podielovému spoluvlastníkovi.

Čo sa týka Vami citovaného ustanovenia § 10 ods. 7 Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, tak podľa nášho názoru sa predmetné ustanovenie týka iba prípadov, kedy sa byt vôbec neužíva, a teda citované ustanovenie sa na Váš prípad nevzťahuje. Rovnako tak predmetné ustanovenie síce zakladá povinnosť vlastníka bytu, a teda aj spoločnú povinnosť všetkých spoluvlastníkov, uhrádzať preddavky, úhrady a platby, avšak toto ustanovenie nevylučuje hore uvedenú regresnú náhradu nákladov spojených s užívaním bytu.

V súvislosti s Vašou druhou otázkou uvádzame, že predbežným opatrením uložený zákaz vstupu do bytu nemá žiadny vplyv závery uvedené v tomto stanovisku, a teda tieto závery sa v plnom rozsahu vzťahujú aj na obdobie počas ktorého uvedené predbežné opatrenie platilo.       

S pozdravom

ADVOKATnaWEBE.sk