Zriadenie vecného bremena spočívajúceho v práve cesty cez cudzí pozemok

Dobrý deň,

na základe Vašej otázky ohľadom zriadenia vecného bremena spočívajúceho v práve cesty cez cudzí pozemok uvádzame nasledujúce stanovisko:

Podľa ustanovenia § 151n ods. 1 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov (ďalej len „Občiansky zákonník“) „vecné bremena obmedzujú vlastníka nehnuteľnej veci v prospech niekoho iného tak, že je povinný niečo trpieť, niečoho sa zdržať alebo niečo konať. Práva zodpovedajúce vecným bremenám sú spojené buď s vlastníctvom určitej nehnuteľnosti, alebo patria určitej osobe.“

Vecné bremená samy o sebe predstavujú určité obmedzenie vlastníckeho práva vlastníka nehnuteľnosti, ktoré spočíva v tom, že je povinný niečo strpieť, niečoho sa zdržať alebo niečo konať v prospech inej osoby, najčastejšie v prospech vlastníka susednej nehnuteľnosti.

V uvedenom kontexte pri práve cesty je povinný z tohto vecného bremena povinný strpieť prechod a prejazd oprávnených osôb cez svoj pozemok.

Každý vlastník nehnuteľnosti je oprávnený svoju nehnuteľnosť užívať a hlavne má právo na svoju nehnuteľnosť vstupovať. V prípade, ak vlastník nehnuteľnosti nemá zabezpečený prístup z verejnej komunikácie na svoju nehnuteľnosť, tak má možnosť zabezpečiť si tento vstup práve prostredníctvom vecného bremena.

Čo sa týka vzniku vecného bremena, tak podľa ustanovenia § 151o ods. 1 Občianskeho zákonníka „vecné bremená vznikajú písomnou zmluvou, na základe závetu v spojení s výsledkami konania o dedičstve, schválenou dohodou dedičov, rozhodnutím príslušného orgánu alebo zo zákona. Právo zodpovedajúce vecnému bremenu možno nadobudnúť tiež výkonom práva (vydržaním); ustanovenia § 134 tu platia obdobne. Na nadobudnutie práva zodpovedajúceho vecným bremenám je potrebný vklad do katastra nehnuteľností.“

Z citovaného ustanovenia Občianskeho zákonníka teda vyplýva päť spôsobov, akým vecné bremeno môže vzniknúť, a to konkrétne:

1. písomnou zmluvou uzatvorenou medzi dotknutými osobami;
2. v rámci dedičského konania a vysporiadania dedičstva;
3. rozhodnutím príslušného orgánu (súdu alebo iného príslušného orgánu verejnej správy);
4. zo zákona, ak zákon výslovne právo vecného bremena zakladá;
5. vydržaním.

Na uzatvorenie zmluvy o zriadení vecného bremena sa vyžaduje súhlas všetkých dotknutých osôb. Ak sa však dotknuté osoby nevedia dohodnúť na zriadení vecného bremena, tak pre zriadenie vecného bremena prichádza do úvahy len rozhodnutie príslušného orgánu alebo vydržanie.

Podľa platnej právnej úpravy súd môže zriadiť vecné bremeno iba v troch zákonom stanovených prípadoch. Pre účely tejto odpovede však prichádza do úvahy iba prípad situácia podľa ustanovenia § 151o ods. 3 Občianskeho zákonníka.

V zmysle uvedeného ustanovenia § 151o ods. 3 Občianskeho zákoníka „ak nie je vlastník stavby zároveň vlastníkom priľahlého pozemku a prístup vlastníka k stavbe nemožno zabezpečiť inak, súd môže na návrh vlastníka stavby zriadiť vecné bremeno v prospech vlastníka stavby spočívajúce v práve cesty cez priľahlý pozemok“.

V uvedenom prípade možno zriadiť vecné bremeno iba v prospech vlastníka stavby. V prospech vlastníka pozemku, na ktorom nie je postavená žiadna stavba nie je možné rozhodnutím súdu vecné bremeno zriadiť. Ďalšou podmienkou je, aby vlastník dotknutej stavby zároveň nebol vlastníkom (spoluvlastníkom) priľahlého pozemku, cez ktorý by právo cesty malo byť zriadené. Súd vecné bremeno zriadi taktiež iba za podmienky, že prístup k dotknutej stavbe nie je možné zabezpečiť inak.

Priľahlými pozemkami sa na účely tohto ustanovenia rozumejú pozemky, cez ktoré sa má vlastník stavby dostať ku verejnej komunikácii prípadne k inému pozemku, z ktorého má oprávnenie sa dostať ku verejnej komunikácii. Podľa ustálenej judikatúry „priľahlým pozemkom sa nerozumie len pozemok bezprostredne priľahlý k pozemku vlastníka, ale aj všetky pozemky, ktoré sú na zriadenie cesty potrebné, to znamená aj pozemky vzdialenejšie. Keďže účelom prístupu spočívajúceho v práve cesty v zmysle § 151o ods. 3 OZ je zabezpečenie prístupu k verejnej komunikácii (napr. k ceste, miestnej, či účelovej komunikácii) priľahlými pozemkami sú všetky pozemky, cez ktoré sa vlastník stavby môže k verejnej komunikácii dostať. Právo cesty v prospech vlastníka stavby môže súd zriadiť v zmysle § 151o ods. 3 OZ aj vtedy, keď je táto stavba obklopená pozemkami vlastníka stavby, avšak za podmienky, že sa vlastník stavby cez svoje pozemky nedostane k verejnej komunikácii.“ (R 60/2006)    

„Vecné bremeno ako právo nevyhnutnej cesty môže byť zriadené už k existujúcej ceste alebo môže byť na náklady vlastníka stavby zriadená cesta nová. Nie je ani rozhodujúce, k akému účelu je stavba používaná, či je to obytný dom, alebo továreň. Pre rozsah zriaďovaného práva je rozhodujúca hospodárska potreba stavby, resp. spôsob a rozsah jej užívania; cestu však možno zriadiť iba v takom rozsahu, bez ktorého by obvyklé užívanie stavby bolo znemožnené alebo značne sťažené. Podstatné pritom je, aby vlastníkovi bolo umožnené predmet svojho vlastníctva užívať.“ (viď. Števček M., Dulak A., Bajánková J., Fečík M., Sedlačko F., Tomašovič M. a kol.: Občiansky zákonník I § 1 – 450, Komentár, C. H. Beck, Praha, 2015, s. 1290)

Čo sa týka úspešnosti súdneho konania, tak súd po podaní návrhu na zriadení vecného bremena bude skúmať, či sú splnené hore uvedené podmienky na zriadenie vecného bremena, a to konkrétne, či navrhovateľom je vlastník stavby a či prístup k stavbe nie je možné zabezpečiť inak. V prípade splnenia zákonných podmienok súdu nebude nič brániť vecné bremeno zriadiť. Konkrétne rozhodnutie súdu však vždy závisí od posúdenia konkrétnych okolností každého jednotlivého prípadu.

Ako už bolo uvedené, vecné bremeno môže vzniknúť aj vydržaním, ak niekto toto právo reálne vykonáva po dobu minimálne 10 rokov. Podmienkou vydržania v zmysle platnej právnej úpravy je však to, aby toto právo počas tejto doby vykonával dobromyseľne. To inými slovami znamená, že osoba, v prospech ktorej má vecné bremeno vzniknúť, musí byť presvedčená, že jej právo cesty patrí. Toto presvedčenie však dotknutá osoba preukázať, a to najmä tým, že existuje nejaký právny titul, od ktorého toto svoje právo odvodzuje. Najčastejšie to býva písomná dohoda, ktorá nebola zavkladovaná do katastra nehnuteľností (nie je to však jediný právny titul – opätovne to závisí od konkrétnych okolností každého prípadu).

Vznik vlastníckeho práva vydržaním je potrebné taktiež uplatniť v rámci súdneho konania, v ktorom bude súd skúmať splnenie zákonom stanovených podmienok pre vydržanie tohto práva.

Na základe uvedených skutočností Vám odporúčame, aby ste sa so svojím problémom obrátili na advokáta a oboznámili ho so všetkým významnými skutočnosťami. Tento advokát následne celú situáciu s odbornou starostlivosťou posúdi a odporučí Vám najvhodnejšie riešenie.

S pozdravom

ADVOKATnaWEBE.sk