Predaj nehnuteľnosti ústnom dohodou

Dobrý deň,

na základe Vašej otázky ohľadom predaja nehnuteľnosti ústnou dohodou uvádzame nasledujúce stanovisko:

Na úvod považujeme za potrebné poukázať na skutočnosť, že v zmysle platnej právnej úpravy vlastníkom nehnuteľnosti je osoba, ktorá je ako vlastník zapísaná v časti B príslušného listu vlastníctva. Táto osoba sa považuje za vlastníka pokiaľ sa nepreukáže opak (viď. ustanovenie § 70 zákona č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam /katastrálny zákon/ v znení neskorších predpisov).

Čo sa týka prevodu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, tak podľa ustanovenia § 46 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov (ďalej len „Občiansky zákonník“) platí, že všetky zmluvy, ktorých predmetom je dohoda o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti (najmä kúpne zmluvy, darovacie zmluvy, dohody o vyporiadaní BSM, dohody o vyporiadaní podielového spoluvlastníctva a pod.) musia mať povinne písomnú formu, pričom prejavy účastníkov takejto zmluvy musia byť urobené na tej istej listine.

Podľa ustanovenia § 40 ods. 1 Občianskeho zákonníka „ak právny úkon nebol urobený vo forme, ktorú vyžaduje zákon alebo dohoda účastníkov, je neplatný“. To inými slovami znamená, že ústne dohody, predmetom ktorých je prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti sú zo zákona absolútne neplatné.

Na to, aby došlo k platnému prevodu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti sa teda vyžaduje uzatvorenie platnej písomnej zmluvy, ktorá sa následne stane podkladom pre zápis nového vlastníckeho práva k dotknutej nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností.

V tejto súvislosti ešte poukazujeme na ustanovenie § 133 ods. 2 Občianskeho zákonníka, v zmysle ktorého „ak sa prevádza nehnuteľná vec na základe zmluvy, nadobúda sa vlastníctvo vkladom do katastra nehnuteľností podľa osobitných predpisov, ak osobitný zákon neustanovuje inak“. To inými slovami tiež znamená, že na zmenu vlastníka ešte nepostačuje samotné uzatvorenie zmluvy alebo inej dohody, ale osoba, ktorá má nadobudnúť vlastníctvo nehnuteľnosti musí byť najprv ako vlastník zapísaná na príslušný list vlastníctva. Zjednodušene povedané osoba sa stane vlastníkom nehnuteľnosti až momentom, kedy sa meno tejto osoby objaví v katastri nehnuteľností na príslušnom liste vlastníctva.

Z uvedeného teda vyplýva, že právoplatným a jediným vlastníkom predmetného bytu je Vaša bývalá manželka, pričom Vy k predmetnému bytu nemáte po právnej stránke žiadny vlastnícky vzťah. Na tejto skutočnosti nič nezmení ani ústna dohoda, ktorú ste so svojou bývalou manželkou uzatvorili ohľadom prepisu bytu po splatení hypotéky. Táto dohoda je totiž v zmysle citovaných ustanovení § 40 ods. 1 a § 46 Občianskeho zákonníka neplatná, a to už len z toho dôvodu, že nebola uzatvorená v písomnej forme. Z uvedeného dôvodu na túto dohodu po právnej stránke nemožno prihliadať a nebude na ňu prihliadať ani súd v prípadnom súdnom konaní o určenie vlastníckeho práva k predmetnej nehnuteľnosti.

Vzhľadom na skutočnosť, že ste sa svojho vlastníckeho práva k predmetnému bytu už raz dobrovoľne zriekli (pri vyporiadaní Vášho BSM), tak máme za to, že prípadné súdne konanie, ktorým by ste sa domáhali určenia, že ste vlastníkom daného bytu, by bolo s najväčšou pravdepodobnosťou bezúspešné.

Jedinou možnosťou v tomto prípade by mohla byť tá situácia, ak by sa Vám podarilo preukázať, že samotná dohoda o vyporiadaní BSM, ktorú ste uzatvorili s Vašou manželkou je z nejakého dôvodu neplatná. Tým by ste mohli dosiahnuť navrátenie vlastníckeho stavu pred zrušením Vášho BSM.

Na hore uvedených záveroch rovnako nič nezmení ani tá skutočnosť, že Vy uhrádzate hypotéku a ostatné náklady súvisiace s predmetným bytom. Platná právna úprava je v tejto súvislosti veľmi prísna.

To, že Vy platíte náklady na predmetný byt namiesto Vašej bývalej manželky Vás oprávňuje iba na to, aby ste od svojej bývalej manželky požadovali iba náhradu týchto nákladov z titulu bezdôvodného obohatenia na jej strane.

Podľa ustanovenia § 451 ods. 1 Občianskeho zákonníka „kto sa na úkor iného bezdôvodné obohatí, musí obohatenia vydať“.

Ďalej podľa ustanovenia § 451 ods. 2 Občianskeho zákonníka „bezdôvodným obohatením je majetkový prospech získaný plnením bez právneho dôvodu, plnením z neplatného právneho úkonu alebo plnením z právneho dôvodu, ktorý odpadol, ako aj majetkový prospech získaný z nepoctivých zdrojov“.

Taktiež podľa ustanovenia § 454 Občianskeho zákonníka „bezdôvodne sa obohatil aj ten, za koho sa plnilo, čo podľa práva mal plniť sám“.

V tejto súvislosti ešte poukazujeme na skutočnosť, že v prípade uplatnenia práva na vydanie bezdôvodného obohatenia voči Vašej bývalej manželke z titulu úhrady nákladov na byt, je potrebné ešte zobrať do úvahy aj tú skutočnosť, že v predmetnom byte ste bývali, a teda aj Vy ste boli povinný znášať časť nákladov súvisiacich s týmto bytom.

Na záver si Vás ešte dovoľujeme upozorniť na skutočnosť, že právo na vydanie bezdôvodného obohatenia podlieha premlčaniu.

Podľa ustanovenia § 107 ods. 1 Občianskeho zákonníka „právo na vydanie plnenia z bezdôvodného obohatenia sa premlčí za dva roky odo dňa, keď sa oprávnený dozvie, že došlo k bezdôvodnému obohateniu a kto sa na jeho úkor obohatil“.

Ďalej podľa ustanovenia § 107 ods. 2 Občianskeho zákonníka „najneskôr sa právo na vydanie plnenia z bezdôvodného obohatenia premlčí za tri roky, a ak ide o úmyselné bezdôvodné obohatenie, za desať rokov odo dňa, keď k nemu došlo“.

Ak teda Vaša bývalá manželka v prípadnom súdnom konaní vznesie námietku premlčania v súvislosti s Vaším nárokom na vydanie bezdôvodného obohatenia, tak súd je povinný na túto námietku prihliadnuť a už premlčané bezdôvodné obohatenie Vám neprizná.

Premlčacia lehota prestáva plynúť momentom, kedy svoj nárok na vydanie bezdôvodného obohatenia uplatníte na súde.      

S pozdravom

ADVOKATnaWEBE.sk